Iman Torabia | News | 03.12.2012

Äußerungsmöglichkeit beim Umlaufbeschluss – Beispiel Verwalterkündigung

Es ist allen Mit- und Wohnungseigentümern – auch jenen mit einer voraussichtlich chancenlosen Gegenposition – Gelegenheit zur Äußerung zu geben. Dies gilt auch im Falle einer Verwalterkündigung.

Geschäftszahl

OGH 05.09.2012, 5 Ob 141/12i

Norm

§ 37 Abs 3 Z 16 MRG, § 52 Abs 2 WEG 2002 iVm § 62 Abs 1 AußStrG

Leitsatz

Quintessenz:

Es ist allen Mit- und Wohnungseigentümern – auch jenen mit einer voraussichtlich chancenlosen Gegenposition Gelegenheit zur Äußerung zu geben. Dies gilt auch im Falle einer Verwalterkündigung.

OGH: Hinsichtlich der Anforderungen an die Willensbildung im Wohnungseigentum durch einen Umlaufbeschluss wird darauf hingewiesen, dass allen Mit- und Wohnungseigentümern – auch jenen mit einer voraussichtlich chancenlosen Gegenposition – Gelegenheit zur Äußerung zu geben ist. Laut bereits ergangener Rechtsprechung umfasst dies sowohl die Option einer Werbung für den eigenen Standpunkt als auch die eigenen Stimmabgabe. Der Grund hierfür besteht darin, dass den einzelnen Wohnungseigentümern nicht der Eindruck vermittelt werden soll, sie könnten die Beschlussfassung ohnehin nicht mehr verhindern und der Versuch einer argumentativen Gegenwehr lohne sich gar nicht (5 Ob 85/11b immolex 2012/39, 118 [Limberg]; vgl auch 5 Ob 118/02t wobl 2004/39 [Vonkilch]).

In casu hatten sich einige Wohnungseigentümer darauf geeinigt, den Verwalter zu kündigen. Der Antragsgegner übermittelte daraufhin an jene Wohnungseigentümer, die noch nicht zugestimmt hatten, ein Schreiben mit folgendem Wortlaut: „Ich möchte Sie in Kenntnis setzen, dass einige Eigentümer … die Hausverwaltung wechseln wollen. Ich lade Sie ein sich anzuschließen. Bisher haben sich schon mehr als 50 % für einen Wechsel ausgesprochen. Wir würden uns freuen, wenn auch Sie zustimmen und sich der Mehrheit anschließen. Mit freundlichen Grüßen ...“

Dieses Schreiben enthält keine näheren Hinweise, wie und bis wann die Stimmabgabe erfolgen soll. Eine Bereitschaft zur Entgegennahme auch ablehnender Meinungsäußerungen wird nicht bekundet. Den angeschriebenen Wohnungseigentümern wird der Eindruck vermittelt, sie könnten die Beschlussfassung im gewünschten Sinn ohnehin nicht mehr verhindern. Die behauptete zustimmende Mehrheit lag noch gar nicht vor. Wenn das Rekursgericht in dieser Vorgangsweise eine Verletzung der Anhörungs- und Mitwirkungsrechte der mit dem wiedergegebenen Schreiben angesprochenen Wohnungseigentümer erkannte, so ist dies eine nicht als unvertretbar aufzugreifende Einzelfallbeurteilung.

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