Andrea Weisert | News | 09.02.2023

Novelle zum Maklergesetz – never ending story?

RA Dr. Andrea Weisert erläutert die wichtigsten Eckpunkte zur Novelle des Maklergesetzes. Was muss beachtet werden und welche Strafen könnten Maklern künftig drohen?

Wohnungssuchende haben es nicht leicht, horrende Mieten, sanierungsbedürftige Wohnungen, Knebelmietverträge, Kautionszahlung und möglicherweise noch Mietzinsvorauszahlungen, Ablöse für Möbel und dann auch noch die Forderung nach einer Maklerprovision …

Ist ein Makler im Spiel, dh vermittelt dieser eine Wohnung, ist es nach der heutigen Gesetzeslage möglich, dass dieser sowohl von der Vermieterseite als auch von der künftigen Mieterseite eine Provision verlangt und verlangen darf.

Der Makler wird als so genannter Doppelmakler im Sinne des § 20 MaklerG tätig und hat bei der Wohnungsvermittlung Anspruch auf eine Provision, die er sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter verlangen kann.

Einführung des Erstauftraggeberprinzipes

Dies soll nun durch das MaklerG-ÄnderungsG ein Ende haben, Provisionen sollen grundsätzlich bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen nunmehr nach dem so genannten Bestellerprinzip möglich sein, dh grundsätzlich muss derjenige, der den Makler aussucht und in dessen Auftrag dieser seine Vermittlungstätigkeit ausübt, die Provision alleine bezahlen.

Die neue Bestimmung (§ 17a MaklerG) sieht vor, dass wenn ein Vermieter als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages beauftragt, der Makler nur mit ihm eine Provision vereinbaren kann.

Ein Wohnungssuchender hat nur dann eine Provision zu bezahlen, wenn er als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung beauftragt hat.

Davon sieht das ÄnderungsG allerdings Ausnahmen vor, die – auf den ersten Blick – verwirrend und auslegungsbedürftig formuliert worden sind und Spielraum zur Umgehung bieten.

Ausnahme vom Bestellerprinzip für Mieter

Es soll, wenn der Wohnungssuchende zwar als erster Auftraggeber den Makler kontaktiert, trotzdem von dem Wohnungssuchenden keine Provision gezahlt werden müssen, wenn der Vermieter oder der Verwalter am Unternehmen des Maklers oder der Makler am Unternehmen des Vermieters oder Verwalters unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen Einfluss auf diesen Unternehmen ausüben kann.

Die Formulierung lässt Spielraum offen, und sollte klargestellt werden, dass nicht nur der Vermieter, sondern auch der Eigentümer, der mit einem Makler verflochten sein kann, dezidiert genannt wird (es könnte sich schließlich auch um eine andere Konstruktion der Vermietung handeln), ebenso ist das Wort „Verwalter“ auslegungsfähig, es sollte nicht nur der typische Hausverwalter sein, sondern auch der in manchen Bundesländern übliche Mietverwalter (siehe Stellungnahme AK Vorarlberg).

Auch der Begriff „maßgebliche Person“ wäre genauer zu definieren, schon in § 6 MaklerG (geltende Fassung) werden als Kriterium des Ausschlusses für Provisionen wirtschaftliche und familiären Naheverhältnisses genannt, dies wäre unter Umständen eine bessere Formulierung zur Klarstellung, dass bei Verbindungen zwischen Makler und Vermieterseite, eine Provision zu entfallen hat.

Provision soll auch entfallen, wenn der Vermieter oder eine diesem nahestehende (unmittelbar oder mittelbar beteiligte) Person vom Abschluss eines Maklervertrages abgesehen hat, damit der Mieter als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird oder wenn der Makler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Mieters inseriert oder zumindest einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt.

Dokumentationspflicht für Immobilienmakler

Die Dokumentationspflicht für Immobilienmakler findet ebenfalls Einzug in das neue Gesetz, jeder Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages ist unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten. Bei Geltendmachung eines Provisionsanspruches hat der Makler dem Mieter darzulegen, dass kein Ausnahmefall (wie oben erläutert) vorliegt.

Strafen für Makler

Gegen ein rechtswidriges Verhalten des Maklers soll nicht nur im Zivilrechtsweg vorgegangen werden können, sondern durch die Gesetzesänderung ist eine Verwaltungsstrafe vorgesehen, die Mieter nicht mit dem Prozesskostenrisiko und der Prozessführung belastet.

Das neue Gesetz soll mit 1. Juli 2023 in Kraft treten.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.

www.weisert.at