Iman Torabia | News | 11.04.2013

Notwendigkeit der tatsächlichen ursprünglichen Widmung als Dienstwohnung iSd § 30 Abs 2 Z 10 MRG

Das Bestehen des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 10 MRG setzt zunächst voraus, dass die Wohnung tatsächlich der Unterbringung von Dienstnehmern gedient hat. Die bloße Widmung zum angeführten Zweck reicht nicht aus.

Geschäftszahl

OGH 24.01.2013, 8 Ob 119/12a

Norm

§30 Abs 2 Z 10 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Das Bestehen des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 10 MRG setzt zunächst voraus, dass die Wohnung tatsächlich der Unterbringung von Dienstnehmern gedient hat. Die bloße Widmung zum angeführten Zweck reicht nicht aus. Es muss somit tatsächlich die ursprüngliche Widmung des aufgekündigten Bestandobjekts als Dienstwohnung bestanden haben.

OGH: Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 10 MRG setzt voraus, dass die aufgekündigte Wohnung seinerzeit tatsächlich der Unterbringung von Dienstnehmern des eigenen Betriebs (in casu von kirchlichen Angestellten) gedient hat, wobei die Rechtsform (Dienstwohnung oder Vermietung) gleichgültig ist, sowie dass die Wohnung nur vorübergehend an Betriebsfremde vermietet wurde. Es ist grundsätzlich kein Hinweis auf die bestehende Widmung bei der vorübergehenden Vermietung einer Dienstwohnung an Betriebsfremde erforderlich.

Eine Widmungsänderung ist jedenfalls anzunehmen, wenn der Hauseigentümer den Mietgegenstand einer betriebsfremden Person in der Absicht vermietet, die Wohnung künftig nicht mehr zur Unterbringung von Angehörigen seines Betriebs zu verwenden. Eine nicht ausdrücklich geäußerte Absicht kann gemäß §§ 863, 914 ABGB auch aus den besonderen zum Mietvertragsabschluss führenden Umständen hervorgehen. Für die Annahme einer Widmungsänderung ist dann allerdings ein (strenger) Maßstab zu Lasten des Mieters anzulegen.

Wird eine bisher als Betriebswohnung gewidmete und benützte Wohnung nicht mehr zu Wohnzwecken, sondern zu Geschäftszwecken vermietet (Geschäftsraummiete), ist damit die Widmung zur Dienstnehmerunterbringung auf Dauer außer Kraft gesetzt.

Für den Fall, dass der Mieter bei Vertragsabschluss aufgrund der Umstände davon ausgehen darf, dass ihm der Vermieter die Wohnung, die bisher widmungsgemäß als Dienstwohnung verwendet wurde, nicht bloß vorübergehend mangels betrieblichen Eigenbedarfs, sondern aus anderen Gründen vermietet hat, muss zur Erhaltung des Charakters als Dienstwohnung ein Hinweis auf die bestehende Zweckwidmung gegeben werden. Hierbei muss jedoch auch eine schlüssige Widmungsänderung auch während des Mietverhältnisses mit der betriebsfremden Person, der die Wohnung nicht als Dienstwohnung zur Verfügung gestellt wurde, denkbar sein. Maßgebend ist dabei, ob der Beklagte aus den Umständen schließen durfte, dass der Vermieter – trotz Hinweises auf den Charakter als Dienstwohnung im Mietvertrag – auf die Widmung als Dienstwohnung verzichtet hat

Ein Abgehen von der – nach § 30 Abs 2 Z 10 MRG erforderlichen – ursprünglichen Widmung des aufgekündigten Bestandobjekts als Dienstwohnung ist dann anzunehmen, wenn das Objekt einer betriebsfremden Person in der ausdrücklich geäußerten oder schlüssigen Absicht vermietet wird, die Wohnung künftig nicht mehr zur Unterbringung von Angehörigen seines Betriebs zu verwenden. Zu beachten ist, dass auch während des Mietverhältnisses mit der betriebsfremden Person eine schlüssige Widmungsänderung in Betracht kommt.

Eine Widmungsänderung von Betriebswohnung auf Mietwohnung ist grundsätzlich anzunehmen, wenn das aufgekündigte Mietobjekt bis zur Aufkündigung mehr als 35 Jahre lang nicht mehr als Betriebswohnung verwendet wurde.