Andrea Weisert | News | 25.06.2014

Zulässigkeit von Ablösezahlungen zwischen Vor- und Nachmieter

Gastautorin Dr. Weisert erläutert in ihrem Gastbeitrag, was bezüglich Ablösezahlungen zu beachten ist, und beantwortet Fragen zur Bewertung der Einrichtungsgegenstände sowie zur Ablösevereinbarung und Steuerpflicht.

Oft stellt sich für einen scheidenden Mieter nicht nur die Frage nach dem Investitionsersatz, den er von seinem Vermieter verlangen könnte, sondern auch die Frage danach, was mit Einbauten (Schränke, Regale, Küche, etc) und Möbeln, die er nicht in die neue Wohnung mitnehmen möchte, geschehen soll; müsste doch die Wohnung frei von sämtlichen Fahrnissen übergeben werden.

Falls der Vermieter keinen Gefallen an diversen Einbaumöbel findet (was wohl der Regelfall sein wird), kann man einerseits hoffen, dass ein Nachmieter bereit ist, das Zurückgelassene zu übernehmen, wobei dazu natürlich keine Pflicht besteht, oder der Mieter bemüht sich selbst, Interessenten zu finden.

Das Recht, einen Nachmieter präsentieren zu dürfen, hat ein Mieter jedoch nicht automatisch. Ein solches muss im Mietvertrag vereinbart sein.

Hat der Mieter nun in seinem Mietvertrag ein Weitergabe-/Repräsentationsrecht oder entgegen den mietvertraglichen Bestimmungen trotzdem die Erlaubnis seines Vermieters, einen Nachmieter präsentieren zu dürfen (was zumeist mit der „drohenden“ Investitionsersatzpflicht des Vermieters durchaus bewerkstellbar ist), kann er mit einem Nachmieter eine Ablösezahlung vereinbaren.

Ist eine Ablöse zulässig?

Grundsätzlich sind gemäß § 27 MRG Vereinbarungen ungültig und verboten, die zwischen dem scheidenden und dem neuen Mieter dafür getroffen werden, dass der Mietgegenstand aufgegeben wird oder für Vermittlungen einer Miete oder wenn Zahlungen geleistet werden sollen, denen keine gleichwertigen Gegenleistungen gegenüberstehen.

Im Verhältnis Vor- und Nachmieter ist daher eine Ablösezahlung dann zulässig, wenn der Ablöseverpflichtung des neuen Mieters eine gleichwertige Gegenleistung des scheidenden Mieters gegenübersteht.

Die Gegenleistung des scheidenden Mieters muss nicht im Detail vereinbart werden, sondern richtet sich nach dem tatsächlichen Vorhandensein und der Übereignung von äquivalenten Gegenleistungen.

Es spielt daher auch keine Rolle, ob der Vormieter eine Leistung selbst in die Wohnung eingebracht hat, auf seine Kosten in die Wohnung einbringen ließ oder von einem Dritten (seinem Vormieter) entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat. Natürlich sind Gegenstände davon ausgenommen, die den Vormieter nur zur Verfügung gestanden haben (z.B. Kaminofen).

Können Investitionen auch vom Nachmieter abgegolten werden?

Nebst Gegenständen, die der Vormieter in der Wohnung belässt, sind auch Investitionen ersetzbar, die der Vormieter getätigt hat und die in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind.

Der Vorteil darin besteht, dass der Investitionsersatz, der grundsätzlich gegenüber dem Vermieter innerhalb der Grenzen des § 10 MRG geltend gemacht werden kann, gegenüber einem Nachmieter (dadurch) nicht beschränkt ist.

Eine Schranke findet sich freilich dort, wo der Vormieter in die Erhaltung oder Reparatur von Ausstattungen „investiert“ hat, die zur Grundausstattung des Mietobjektes gehören und die Investitionen zu keinem Mehrwert geführt haben (zB Armaturen, Fliesen, Dichtungen etc). Natürlich ist der Mehrwert (Aufwertung) grundsätzlich ablösefähig, zB besonders qualitativ höherwertige Armaturen oder Fliesen.

Wie erfolgt die Bewertung?

Bei der Beurteilung des Vorliegens gleichwertiger Gegenleistung des Vormieters wird auf den verbliebenen Wert von Investitionen des scheidenden Mieters und dem Zeitwert von den belassenen Einrichtungsgegenständen abgestellt. Die Ablöse darf sich daher nicht danach messen, was der Vormieter für die Investitionen aufgewendet hat oder wie hoch die Einkaufspreise der abgelösten Möbeln waren, sondern es ist allein der Wert der Gegenstände und der Investitionen im Zeitpunkt der Ablösevereinbarung und Übernahme der Wohnung durch den Nachmieter maßgebend.

Eine frühere Ablöse, die eventuell ein Vormieter an seinen Mietrechtvorgänger gezahlt hat, stellt allerdings keine anrechenbare Gegenleistung dar.

Vereinbarungsinhalt

Die Rechtswirksamkeit der Zulässigkeit einer Ablösevereinbarung (Einmalzahlung) setzt grundsätzlich – wie jeder Vertrag – die Einigung über die Höhe und Zweck der Zahlung und einen entsprechenden Rechtfertigungsgrund in Form einer gesetzlichen Billigung (Übersiedlungskosten, Ersatzobjekt, bzw das Verhältnis zwischen Vor- und Nachmieter betreffend: eine gleichwertige Gegenleistung) voraus.

Die Ablösevereinbarung und Ablösezahlung musste nach älterer Rechtsprechung im Vorhinein zweckgewidmet sein; die Zweckwidmung ist aber durch die jüngere Rechtsprechung im Verhältnis zwischen Vor- und Nachmieter durchbrochen, dh soweit der Ablösezahlung des neuen Mieters objektiv eine gleichwertige Gegenleistung des Vormieters gegenübersteht, setzt die Gültigkeit der Vereinbarung nicht mehr voraus, dass die Gegenleistung auch besprochen wurde (z.B. Einrichtungsgegenstände, die nicht in einer Inventarliste angeführt sind, aber dennoch überlassen worden sind, werden genauso hinzugezählt und bewertet).

Was tun, wenn die Ablöse ungerechtfertigt war?

Verbotene Ablösen können unter Einhaltung einer Verjährungsfrist von 10 Jahren zurückgefordert werden.

Schon allein aus diesem Grund empfiehlt es sich doch eine genaue Liste der Investitionen, der Einrichtungsgegenstände und sonstigen Gerätschaften samt Wertangaben anzufertigen und zu dokumentieren, um dies gegebenenfalls bei einem Prozess vorlegen zu können.

Nichts ist schwieriger, als nach fast 10 Jahren nachweisen zu müssen, was übergegangen ist und welchen Wert die Gegenstände oder Investitionen damals noch hatten.

Steuerpflicht?

Hinsichtlich der steuerrechtlichen Frage ist es im Verhältnis zwischen Vormieter und Mieter so, dass der einmalige Verkauf von Gegenständen des Privatvermögens außerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr nicht steuerpflichtig ist.

Falls ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach Anschaffung stattfindet, wäre nur der Gewinn, das heißt der Erlös abzüglich der Anschaffungskosten, steuerpflichtig.

Eine Ablösezahlung zwischen Privaten für Investitionen in privat genutzten Wohnungen unterliegt keiner steuerlich relevanten Einkunftsart.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.

www.weisert.at