WEKA (ffa) | News | 17.11.2014

Zur Wirksamkeit einer vom Mieter erklärten Aufrechnung – Schutzzweck des § 33 Abs 2 MRG

Im Falle des gegen ein Räumungsbegehren eingebrachten Einwands einer Aufrechnungsmöglichkeit der Miete kann, ebenso wie bei Streitigkeit über die Höhe der Miete, § 33 Abs 2 MRG zur Anwendung kommen, da ansonsten dessen Schutzzweck unterlaufen würde.

Geschäftszahl

OGH vom 25.09.2014, 9 Ob 52/14h

Norm

§ 1118 ABGB, §§ 16 Abs 8, 33 Abs 2 MRG, § 6 Abs 1 Z 8 KSchG

Leitsatz

Quintessenz: 

Im Falle des, gegen ein Räumungsbegehren eingebrachten, Einwands einer Aufrechnungsmöglichkeit der Miete kann, ebenso wie bei Streitigkeit über die Höhe der Miete § 33 Abs 2 MRG zur Anwendung kommen, da ansonsten dessen Schutzzweck unterlaufen würde. Somit ist zwingend ein Teilurteil über das Bestehen einer Zahlschuld zu fällen und dem Mieter die Möglichkeit zu geben, den geschuldeten Betrag zu begleichen.

OGH: Bei einer in einem beidseitigen Unternehmergeschäft vereinbarten einseitigen Aufrechnungsausschlussklausel, welche dem Mieter die Möglichkeit entzieht allfällige Schulden des Vermieters durch zurückbehalten des Mietzinses zu kompensieren, ist § 6 Abs 1 Z 8 KSchG analog anzuwenden, 

Zur Wirksamkeit einer vom Mieter erklärten Aufrechnung

Wenn eine dem Konsumentengeschäft vergleichbare Ungleichgewichtslage zwischen Mieter und Vermieter besteht. Eine solche liegt in diesem Fall allerdings nicht vor, weshalb das Bestehen eines Mietzinsrückstandes bejaht wird.

Gemäß § 1118 zweiter Fall ABGB ist der Vermieter berechtigt, den Bestandvertrag wegen Zinsrückstand des Mieters nach bereits erfolgter Einmahnung desselben, vorzeitig aufzulösen. Wird erst nach Zugang der Auflösungserklärung eine Aufrechnung der Miete ausgesprochen, so kann die Auflösung des Vertrags dadurch nicht verhindert werden. Unterliegt der Bestandvertrag allerdings dem Vollanwendungsbereich des MRG, ist dessen § 33 Abs 2 zu beachten: Demnach ist die Kündigung aufzuheben, wenn der Betrag ohne grobes Verschulden des Mieters nicht entrichtet wurde und er den schuldigen Betrag vor Schluss der der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung entrichtet.

Grobes Verschulden des Mieters an dem Mietrückstand liegt nach ständiger Judikatur dann vor, wenn dieser den Mietzins aus einem besonderen Maß an Sorglosigkeit, aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn, Streitsucht oder Gleichgültigkeit zu begleichen verabsäumt. Dies wurde in casu aufgrund der komplexen vertraglichen Beziehungen zwischen den Streitteilen nicht angenommen. Demnach hat der Mieter das Recht, die Zinsrückstände zu begleichen und damit die vorzeitige Auflösung des Mietvertrags abzuwenden.

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