Iman Torabia | News | 16.11.2013

Zur Verlängerung von befristeten Mietverträgen

Da die Frist des § 569 ZPO noch nicht abgelaufen war, war es im Zeitpunkt des Abschlusses des zweiten Mietvertrags weder zu einer Verlängerung um ein Jahr nach § 29 Abs 4a MRG noch zu einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit nach § 569 ZPO gekommen.

Geschäftszahl

OGH 06.06.2013, 6 Ob 79/13f

Norm

§ 29 Abs 4a MRG idF WRN 1997; § 569 ZPO

Leitsatz

Quintessenz:

Da die Frist des § 569 ZPO noch nicht abgelaufen war, war es im Zeitpunkt des Abschlusses des zweiten Mietvertrags weder zu einer Verlängerung um ein Jahr nach § 29 Abs 4a MRG noch zu einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit nach § 569 ZPO gekommen.

OGH: In casu haben die Parteien den ersten, die gegenständliche Eigentumswohnung betreffenden Mietvertrag am 05.11.1996 geschlossen; er war mit 14.11.1999 befristet. Gemäß § 49b Abs 9 MRG war auf diesen Mietvertrag somit (auch) § 29 Abs 4a MRG idF WRN 1997 anzuwenden.

§ 29 Abs 4 MRG idF WRN 1997 zufolge konnten die Parteien diesen Mietvertrag schriftlich und grundsätzlich um jede Vertragsdauer erneuern. Für den Fall, dass ein derartiger Vertrag hingegen nicht ausdrücklich und schriftlich verlängert wurde, verlängerte er sich nach § 29 Abs 4a MRG idF WRN 1997 um ein Jahr, sofern der Vermieter (etwa) nicht frühestens sechs Monate und spätestens drei Monate vor Ablauf der bedungenen Zeit dem Mieter schriftlich mitteilte, dass er eine Verlängerung ablehnt. Die Klägerin gab eine derartige Erklärung am 26.05.1999 ab, womit sie die Verlängerungsfiktion verhinderte. Nachdem sich die Klägerin bereits Ende August 1999 entschieden hatte, den Mietvertrag mit dem Beklagten über dessen Ersuchen um drei Jahre zu verlängern, stand für die Parteien noch vor dem 14.11.1999 fest, dass es zur Verlängerung bis 14.11.2002 kommen sollte. Eine diesbezügliche schriftliche Vereinbarung unterfertigte der Beklagte jedoch frühestens am 16.11.1999. Eine Unterfertigung der Klägerin oder der Hausverwaltung vor dem 25.11.1999 steht nicht fest.

Bestandverträge, welche durch den Ablauf der Zeit erlöschen, ohne dass es einer Aufkündigung bedarf, sind dadurch, dass der Bestandnehmer fortfährt, den Bestandgegenstand zu gebrauchen oder zu benützen und der Bestandgeber es dabei bewenden lässt, dann als stillschweigend erneuert anzusehen. Dies aber nur dann, wenn binnen vierzehn Tagen nach Ablauf der Bestandzeit vom Bestandgeber keine Klage auf Rückstellung erhoben wird.

In casu erfolgte noch vor Ablauf der Zweiwochenfrist des § 569 ZPO eine schriftliche Vertragsverlängerung. Da die Frist des § 569 ZPO noch nicht abgelaufen war, war es im Zeitpunkt des Abschlusses des zweiten Mietvertrags weder zu einer Verlängerung um ein Jahr nach § 29 Abs 4a MRG noch zu einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit nach § 569 ZPO gekommen.

Folglich war der am 25.11.1999 wiederum befristet auf (knapp) drei Jahre abgeschlossene (zweite) Mietvertrag zulässig und endete vereinbarungsgemäß am 14.11.2002 (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG).

In diesem Kontext sei auch erwähnt, dass der Abschluss mehrerer befristeter Mietverträge hintereinander dem Vermieter im Hinblick auf die Durchsetzbarkeit der letzten Befristung nicht schadet.

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