WEKA (api) | News | 09.03.2016

Vorliegen einer Gesundheitsgefährdung iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG wegen zu hoher Raumtemperatur im Büro?

Eine Gefahrenquelle, die die Gesundheit der Benutzer eines Mietobjekts gefährdet, muss vom Vermieter beseitigt werden, wenn diese vom Objekt selber ausgeht und die körperliche Integrität der Benutzer im erheblichen Maße gefährdet.

Geschäftszahl 

OGH 25. Jänner 2016, 5 Ob 110/15k

Norm

§ 3 Abs 2 Z 2 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Die Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG kann im Voraus nicht wirksam beseitigt werden. Nachträglich gibt es die Möglichkeit jedoch durch eine einvernehmliche Änderung des Mietvertrages. Eine Gefahrenquelle, die die Gesundheit der Benutzer eines Mietobjekts gefährdet, muss vom Vermieter beseitigt werden, wenn diese vom Objekt selber ausgeht, die körperliche Integrität der Benutzer im erheblichen Maße gefährdet und es keine geringfügigere Maßnahme gibt, die Gefahr abzuwenden.

OGH: Bestandverträge, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, weisen im Gegensatz zu nur vom ABGB geregelten Verträge gewisse Besonderheiten auf. So ist die Pflicht des Vermieters, den Mietgegenstand und die zur gemeinsamen Nutzung gedachten Anlagen des Hauses in einem ortsüblichen Standard zu erhalten sowie Gesundheitsgefahren der Bewohner zu beseitigen, welche in § 3 MRG normiert ist, zugunsten des Mieters zwingend. Dementsprechend ist es unzulässig im Vorhinein auf dieses Recht zu verzichten. Sollte jedoch der Mieter im Mietvertrag von diesem Recht absehen, ist der Vertrag in Hinblick auf die entsprechende Passage unwirksam. Der Zweck liegt dabei darin, dass der Mieter nicht zu einem wirtschaftlich unzumutbaren Vertrag gedrängt werden soll, da es nur die Möglichkeit geben würde, entweder den Vertrag zu diesen Konditionen abzuschließen oder gar keinen Mietvertrag zu erhalten. Zulässig ist dagegen ein nachträglicher Verzicht des Mieters auf sein Recht, die Erhaltung seines Mietgegenstandes von seinem Vermieter zu verlangen, vorausgesetzt der eben ausgeführte soziale und wirtschaftliche Druck ist zu diesem Zeitpunkt nicht mehr vorhanden.

Für den nachträglichen Verzicht wäre eine Änderung des Mietvertrages erforderlich. Diese benötigt sowohl bei Anbot, als auch bei Annahme dessen einen Bindungswillen, der immer aus dem Blickwinkel des Erklärungsempfängers zu beurteilen ist. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall stellt sich die Frage, ob eine Vereinbarung, die den Mieter zur Übernahme der Kosten für den Einbau neuer Klima verpflichtet, wirksam getroffen wurde. Um die Wirksamkeit der Vereinbarung zu beurteilen, ist auf den Bindungswillen bei Angebotsstellung aus Sicht des Erklärungsempfänger zu achten. Der Vermieter hatte zu einer Informationsveranstaltung geladen, bei der Sanierungsmaßnahmen näher vorgestellt und in diesem Zuge auch die Demontage der Klimageräte sowie die zukünftige Übernahme der Kosten für neue Geräte durch die Mieter festgehalten wurden. Eine solche Erklärung, die nur bei einer Infoveranstaltung abgegeben wurde und nicht mal an einen Einzelnen gerichtet wurde, kommt aus der Sicht des Erklärungsempfängers kein Bindungswille zu, sondern stellt nur ein Vorstellen der Absichten des Vermieters da. Auch die Frage, ob ein Mieter dagegen Widerspruch erheben möchte, stellt lediglich eine Aufforderung zum Einstieg in eine Diskussion da.

Auf Grund des Fehlens einer Vereinbarung besteht die Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 3 Abs 2 Z 2 MRG für Wohnungen und Geschäftsräume weiter. Diese legt dem Vermieter die Erhaltung von den allgemein genutzten Teilen des Hauses und der Mietgegenstände auf, sofern es sich um ernste Schäden des Hauses oder um eine von einem Mietgegenstand ausgehende Gesundheitsgefährdung handelt, auch wenn diese Gefahr nur für die Benutzer der Räumlichkeiten besteht. Sollte es jedoch eine für den Mieter zumutbare Alternative geben, geht die Durchführung dieser Maßnahme der Erhaltung durch den Vermieter vor. Eine Gesundheitsgefährdung iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG liegt aber nicht nur bei lebensbedrohlichen Gefahren vor, sondern auch bei solchen, die die körperliche Integrität in erheblichen Maße beeinflussen. Als Anzeichen für eine solche Gefährdung wird zB bei einem Überschreiten eines Grenzwertes angenommen, der die Gesundheit der Menschen schützen soll.

Die Gesundheitsgefährdung muss jedoch vom Mietgegenstand selber ausgehen, womit grundsätzlich Faktoren die von außen auf das Mietobjekt wirken, wie zu lauter Straßenlärm, als Gefahrenquellen in diesem Zusammenhang ausscheiden würden.

Der OGH hat die Feststellungen des Erstgerichtes bezüglich des Vorliegens einer Gesundheitsgefährdung wegen zu hoher Raumtemperaturen im Sommer 2013 als nicht ausreichend festgestellt und daher den Fall an dieses zur Verfahrensergänzung zurückverwiesen.

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