Iman Torabia | News | 15.10.2013

Zur Adäquanz beim Maklervertrag

Zwischen der Tätigkeit des Vermittlers und dem Zustandekommen des Geschäfts ist für das Entstehen des Provisionsanspruchs ein – adäquater – Kausalzusammenhang erforderlich.

Geschäftszahl

OGH 16.07.2013, 5 Ob 256/12a

Norm

§ 6 MaklerG

Leitsatz

Quintessenz:

Zwischen der Tätigkeit des Vermittlers und dem Zustandekommen des Geschäfts ist für das Entstehen des Provisionsanspruchs ein – adäquater – Kausalzusammenhang erforderlich.

OGH: Maßgebend ist, ob die an sich verdienstliche und (zumindest mit-)kausale Tätigkeit des Maklers für das letztlich zustandegekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als (in-)adäquat anzusehen ist.

Als Umstände, die zur Verneinung der Adäquanz einer an sich verdienstlichen und (mit-)kausalen Tätigkeit des klagenden Immobilienmaklers führen können, gelten etwa das Scheitern der ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien, die für den folgenden Vertragsabschluss maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers und der (sehr) lange Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss.

In casu war es im Jahr 2002 nur zum Abschluss eines (verprovisionierten) Kaufvertrags über einen Liegenschaftsteil gekommen. Über Anraten des Vermittlers wurde ein Vorkaufsrecht betreffend den weiteren Liegenschaftsanteil in den Kaufvertrag aufgenommen. Der Vertragsabschluss über die Gesamtliegenschaft scheiterte seinerzeit an deutlich unterschiedlichen Preisvorstellungen. Der Käufer wollte für die Gesamtliegenschaft nur 1.526.000 bzw 1.672.000 EUR anstatt der vom Vermittler angeratenen 1.900.000 EUR bezahlen. Zwar nahm die Käuferin (Beklagte) dann zwar das seinerzeit vereinbarte Vorkaufsrecht in Anspruch, doch geschah dies erst Jahre später und zudem nicht gegenüber der ursprünglichen Verkäuferin, sondern gegenüber deren Erben und zu einem Kaufpreis von 2.200.000 EUR.

Unter diesen spezifischen Umständen des vorliegenden Einzelfalls ist die Adäquanz der an sich verdienstlichen und mitkausalen Tätigkeit des Immobilienmaklers zu verneinen.

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