Iman Torabia | News | 22.10.2012

Zugang als Gegenstand einer Benützungsregelung?

Allgemeinflächen, die notwendig oder nach ihrer Zweckbestimmung (Gebrauchsordnung, Widmung) der allgemeinen Benutzung dienen, können nicht Gegenstand einer Benützungsregelung sein.

Geschäftszahl

OGH 12.06.2012, 5 Ob 83/12k

Norm

§ 2 Abs 4 zweiter Fall WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Allgemeinflächen, die notwendig oder nach ihrer Zweckbestimmung (Gebrauchsordnung, Widmung) der allgemeinen Benutzung dienen, können nicht Gegenstand einer Benützungsregelung sein. Ob ein Zugang, wie hier die Freifläche zwischen den Abstellplätzen, verfügbar iSd § 17 Abs 1 WEG 2002 ist und daher Gegenstand einer Benützungsregelung sein kann, hängt von der Brauchbarkeit bzw Gleichwertigkeit alternativer Zugangsmöglichkeiten ab.

OGH: Jeder Wohnungseigentümer kann eine gerichtliche Regelung über die Benützung verfügbarer allgemeiner Teile einer Liegenschaft beantragen. Notwendige allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, denen kraft ihrer Beschaffenheit die Eignung fehlt, selbstständig und ausschließlich benützt zu werden. Hierzu zählen insbesondere Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaften. Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind dann „notwendig“ allgemeine Teile der Liegenschaft, wenn sie die einzigen derartigen Flächen der Liegenschaft sind. (RS0117164)

Ausschließlich die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft ist maßgeblich für den Charakter einer Fläche als „notwendig“ allgemeiner Teil im Sinne des § 2 Abs 4 zweiter Fall WEG 2002. Flächen, die Allgemeinflächen miteinander verbinden (Wege, Verbindungswege), sind ex lege dann „notwendig“ allgemeine Teile der Liegenschaft, wenn sie die einzigen derartigen Flächen der Liegenschaft sind.

Außerhalb der Liegenschaft gelegene Zugangsmöglichkeiten, wie eine Erreichbarkeit der infrage stehenden Allgemeinflächen auch über öffentliche Verkehrsflächen, können den wohnungseigentumsrechtlichen Charakter der Verbindungsflächen als „notwendig“ allgemeine Teile nicht beeinflussen. Irrelevant ist hierfür, ob der Umweg über die öffentliche Verkehrsfläche lang oder kurz ist, zumutbar oder sogar günstiger, weil ohne Stufen bewältigbar oder ähnliches.

Die Beantwortung der Frage, ob ein Zugang, wie hier die Freifläche zwischen den Abstellplätzen, Gegenstand einer Benützungsregelung sein kann, ist von der Brauchbarkeit bzw Gleichwertigkeit alternativer Zugangsmöglichkeiten abhängig. Das gilt auch dann, wenn die nach diesen Grundsätzen verfügbare Fläche von der Benützungsregelung nur teilweise betroffen ist und die Restfläche weiterhin als Zugang bestehen bleibt. Da in casu das Vorhandensein geeigneter Alternativen nicht infrage gestellt wird und in Anbetracht der verbleibenden Zu- und Ausgänge kein notwendiger allgemeiner Teil der Liegenschaft angenommen werden darf, ist die rechtliche Verfügbarkeit der Freifläche zwischen den Autoabstellplätzen zu Recht zu bejahen.

Baurechtliche Bestimmungen sind im Rahmen der Benützungsregelung zu beachten.

Eine baurechtliche „Widmung“ (oder wie hier deren Entfall) kann die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander weder definieren noch ändern. Da Notausgänge aus der Garage Gegenstand der Richtlinie 2.2 des österreichischen Instituts für Bautechnik (OIB-RL 2.2) sind, entzieht sich die Qualifizierung eines Zugangs als Notausgang einer privatrechtlichen Widmung ebenso, wie die öffentlich-rechtliche Einordnung einer Freifläche als Fluchtweg. Eine privatrechtliche Umwidmung des eines baubehördlich aufgelassenen Notausgangs durch die Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich.

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