Andrea Weisert | News | 25.05.2011

Dr. Weisert: Beendigung des Mietverhältnisses durch den Tod des Mieters

Gastautorin Dr. Weisert beschäftigt sich mit der Thematik, wie Vermieter nach dem Tod eines Mieters eines Wohn- oder Geschäftsobjektes vorgehen müssen. Wann liegt der Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs. 2 Z 5 MRG vor?

Durch den Tod des Mieters wird der Mietvertrag grundsätzlich nicht aufgehoben (§ 14 Abs 1 MRG), vielmehr hat der Vermieter die Möglichkeit, den Umstand des Mietertodes (sofern dieser Alleinmieter war) als Anlass zur Aufkündigung des Miet-verhältnisses zu nehmen.

Die Nutzung des Mietobjektes ist dabei zu beachten, handelte es sich bei dem Mietobjekt um eine Geschäftsräumlichkeit und hatte der Mieter dort ausschließlich seine berufliche Tätigkeit ausgeübt, hat der Vermieter den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG geltend zu machen, da der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG (Tod des Mieters) nur bei Wohnobjekten anwendbar ist.

Ad Wohnobjekt:

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG liegt dann vor, wenn die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen dienen.

Die Voraussetzungen für die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes sind daher

• Tod des Mieters, wobei das Vorhandensein eines Mitmieters den Kündigungsgrund ausschließt, sofern dem Mitmieter gegenüber keine anderen Kündigungsgründe vorliegen
• Mietverhältnis über eine Wohnung
• Fehlen von Eintrittsberechtigten

Wer eintrittsberechtigt ist, bestimmt das Gesetz in § 14 MRG. Dazu gehören der Ehegatte/Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und Geschwister des bisherigen Mieters. Eintrittsberechtigte müssen ein dringendes Wohnbedürfnis und mit dem bisherigen Mieter in der gegenständlichen Wohnung gemeinsam gelebt haben – Lebensgefährten seit mindestens 3 Jahren oder wenn sie mit dem bisherigen Mieter gemeinsam die Wohnung bezogen haben (§ 14 Abs 3 MRG).

Die Voraussetzungen für die Eintrittsberechtigung, nämlich das Wohnbedürfnis und der gemeinsame Haushalt mit dem Verstorbenen, sind im Zeitpunkt des Todes des bisherigen Mieters zu beurteilen. Gemeinsamer Haushalt bedeutet gemeinsames Wohnen und Wirtschaften, das auf Dauer ausgerichtet sein muss.

Der Eintrittsberechtigte muss den Schwerpunkt seiner Lebensführung in der gegenständlichen Wohnung gehabt haben, gemeinsames Wirtschaften setzt voraus, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens gemeinsam bzw auf gemeinsame Rechnung bestritten werden. Hier kommt es auch immer auf den Einzelfall an, da ein gemeinsames Leben immer verschieden gestaltet sein kann und nicht immer zwingend eine gemeinsame Rechnung vereinbart war und vorhanden sein muss.

Das gemeinsame Wohnen muss auf Dauer ausgerichtet sein, beispielsweise
würde eine Pflegeunterstützung nicht ausreichen. Die vorübergehende Abwesenheit hindert das Bestehen des gemeinsamen Wohnens und der aufrechten Lebensgemeinschaft jedoch nicht immer, diesbezüglich kann auch auf die Rechtsprechung hinsichtlich des Kündigungsgrundes der Nichtbenutzung verwiesen werden.

Das dringende Wohnbedürfnis besteht darin, dass der Eintrittswerber sich geradezu in einer notstandsartigen Situation befinden muss, wenn also die unabweisliche Notwendigkeit besteht, den beim Tod des Mieters gegebenen Zustand weiter zu belassen. Eine andere gleichwertige Wohnmöglichkeit darf dem Eintrittswerber im Zeitpunkt des Todes des Mieters jedenfalls nicht zur Verfügung stehen.

Bei Bejahung der Eintrittsberechtigung treten die genannten Personen anstelle des Mieters in dessen Mietvertrag ein, sofern sie nicht binnen 14 Tagen dem Vermieter gegenüber erklärt haben, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen. Es handelt sich hierbei um eine Sonderrechtsnachfolge, der Eintrittsberechtigte wird in einem Aufkündigungsverfahren als Partei kraft eigenen Rechts behandelt.

Sind keine eintrittsberechtigten Personen vorhanden bzw bestreitet der Vermieter die von Mitbewohnern oder Verwandten des Mieters geltend gemachten Eintrittsrechte so ist die Kündigung jedenfalls gegen die Verlassenschaft als beklagte Partei zu richten und zwar bis zur Rechtskraft der Einantwortung. Falls der Vermieter sicherheitshalber noch weitere Kündigungsgründe geltend macht, ist bei Behauptung einer Eintrittsberechtigung notwendigerweise zunächst über diese zu entscheiden, da bei der Sonderrechtsnachfolge hinsichtlich der übrigen Kündigungsgründe die Verlassenschaft nicht passiv legitimiert wäre (1 Ob 168/08z).

Nach Rechtskraft der Einantwortung ist die (wenn noch anhängige) Kündigung gegen eingeantwortete Erben zu berichtigen. Eine Änderung der Parteienbezeichnung darf jedenfalls nicht dazu führen, den Mangel der Sachlegitimation des vom Vermieter mit seiner Klage in Anspruch genommenen Rechtsobjektes zu sanieren (vgl. 7 Ob 272/06k).

Wird die Verlassenschaft armutshalber abgetan oder sind keine Erbantrittserklärungen erfolgt, ist die Verlassenschaft jedenfalls passiv legitimiert, es muss im Verfahren ein Verlassenschaftskurator bestellt werden, der die Rechte der Verlassenschaft geltend macht und diese vertritt.

Ad Geschäftsobjekt:

Stirbt der Unternehmer ist die Nichtbenützung des Objektes und das Fehlen eines schutzwürdigen Interesses in der Aufkündigung zu behaupten.

Ein Übergang der Mietrechte kann nur über den Weg der Veräußerung oder Ver-pachtung des Unternehmens erfolgen, was natürlich vor dem Tod des Mieters erfolgt sein muss. Eine andere „Eintrittsberechtigung“ kann nicht geltend gemacht werden.

Ein Übergang des Unternehmens ist dem Vermieter anzuzeigen, der dann zu einer Mietzinsanhebung berechtigt ist.

Falls eine Unternehmensveräußerung oder ein Übergang nicht angezeigt oder bekannt wurde, hat der Vermieter nach dem Tod des Mieters jedenfalls auch die Verlassenschaft aufzukündigen.

Zu beachten ist in Verfahren gegen Verlassenschaften, in denen mangels eingeantworteter Erben ein Kurator zu bestellen ist, dass der Vermieter die Kosten des Kurators zu tragen und auch die Räumung der Wohnung auf eigene Kosten zu veranlassen hat.

Autorin:

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.

www.weisert.at