WEKA (bli) | News | 09.06.2011

Einzelfragen zur Untervermietung

Gastautor Dr. Rittinger geht in seinem Beitrag auf die wichtigsten Aspekte ein, die bei einer Untervermietung zu beachten sind – zum Beispiel welche vertraglichen Beschränkungsmöglichkeiten gibt es für die Weitergabe bzw. Weitervermietung.

Sachverhalt

Im Mietvertrag findet sich öfters die durchaus gebräuchliche Vertragsklausel, wonach eine Untervermietung oder sonstige Weitergabe des Bestandobjektes ohne Zustimmung des Vermieters untersagt ist. Für den Vermieter stellt sich die Frage, in welchen Fall er tatsächlich eine Weitergabe an Dritte unterbinden kann und welche rechtlichen Möglichkeiten ihm bei Verstoß gegen entgegenstehende Vereinbarungen offen stehen.

Übertragung (Abtretung) von Bestandrechten und Unterbestand

Zunächst ist zu differenzieren, ob von einer Abtretung der Bestandrechte gesprochen werden kann oder von einer bloßen Verfügung über den Bestandgegenstand in Form einer Unterbestandverschaffung. Eine Abtretung von Bestandrechten unterscheidet sich vom bloßen Afterbestand iSd § 1098 ABGB nicht nur im Rechtstitel – der bei der Abtretung meist Kauf oder Schenkung, im anderen Fall aber Bestandvertrag ist –, sondern vor allem auch dadurch, dass nur der Bestandrechtserwerber – wie jeder Zessionar – in ein unmittelbares Rechtsverhältnis zum Bestandgeber tritt (vgl. Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner, 37. Auflage, zu § 1098 ABGB E 57). An dieser Stelle soll das Augenmerk auf die bloße Untermietung gerichtet werden.

Abgrenzung Hauptmietvertrag – Untermietvertrag

In der Judikatur zu § 1098 ABGB gibt es zahlreiche Abgrenzungsentscheidungen, wann von einem Hauptmietvertrag und wann von einem Untermietvertrag gesprochen werden kann. Ein Untermietverhältnis setzt das Vorliegen eines Hauptmietvertrages voraus. Grundsätzlich ist bei einem vom Hauseigentümer abgeschlossener Mietvertrag (mit Ausnahmen) oder eine Vermietung durch einen Wohnungseigentümer von einem Hauptmietvertrag auszugehen. Vermietet ein Miteigentümer eine Wohnung des im Miteigentum stehenden Hauses, so ist es Untermiete, wenn dem Miteigentümer Mietrechte an dieser Wohnung zustanden, sonst Hauptmiete. Die Bezahlung eines Kost- und Quartiergeldes durch volljährige Kinder an die Eltern begründet noch keinen Untermietvertrag, sondern ein familienrechtliches Verhältnis prekaristischer Natur (vgl. Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner, 37. Auflage, zu § 1098 ABGB E 77, 78, 82, bzw E 81 und E88).

Im Anwendungsbereich des MRG wird eine Abgrenzung in § 2 Abs 1 und 2 MRG geregelt. Hauptmietvertrag liegt dabei ua jedenfalls vor, wenn ein Mietvertrag mit dem Liegenschaftseigentümer, dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Fruchtnießer der ganzen Liegenschaft oder dem Wohnungseigentümer abgeschlossen wird. § 2 Abs 3 MRG räumt zudem den nominellen Untermieter („Scheinuntermieter“) – dem weniger Rechte als dem Hauptmieter zustehen – die Möglichkeit ein, im außerstreitigen Rechtsweg die Anerkennung als Hauptmieter zu begehren (vgl. dazu Dirnbacher, MRG idF der WRN 2006, Seite 69 f). Wesentlich dabei ist, dass ein Umgehungsgeschäft behauptet und eine entsprechende Absicht belegt wird (vgl. dazu ua OGH zu 5Ob75/06z).

Vertragliche Beschränkungsmöglichkeiten

Einschränkungen über die Zulässigkeit einer Weitergabe bzw Weitervermietung eines Bestandobjektes durch den Mieter finden sich bei Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes in § 11 MRG, im Teilanwendungsbereich sowie außerhalb des MRG in § 1098 ABGB. Entgegen der weitläufigen Ansicht ist eine diesbezügliche vertragliche Einschränkung nicht immer allumfassend möglich. Zunächst ist festzuhalten, dass § 11 MRG nur Einschränkungen bei Weitervermietung vorsieht. Sonstige Arten der Weitergabe wie zB Verpachtung eines Unternehmens oder Einbringung der Mietrechte in einer Gesellschaft sind unbeschränkt zulässig (vgl. Würth-Zingher-Kovanyi, 21. Auflage, zu § 11 MRG Rz 1). Darüber hinaus kann sich ein Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nur auf vereinbarte Untermietverbote berufen, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Die im § 11 MRG angeführten wichtigen Gründe laufen auf gänzliche Untervermietung, übermäßige Nutzung durch eine Vielzahl an Bewohnern, unverhältnismäßigem Entgelt oder die Störung der Hausgemeinschaft hinaus. Im Vergleich dazu räumt § 1098 ABGB dem Mieter grundsätzlich eine umfassende Nutzung des Bestandobjektes ein, von der auch eine Afterbestandgebung umfasst ist. Diese Nutzung erfährt nur dann eine Einschränkung, wenn damit ein Nachteil des Eigentümers verbunden ist oder im Vertrag eine ausdrückliche gegenteilige Regelung getroffen wurde.

Bei der Festsetzung des Untermietzinses ist im Vollanwendungsbereich des MRG § 26 MRG zu beachten. Demnach dürfen Mietzinsbestandteile in Form von Betriebskosten oder Entgelt für weitervermietete Einrichtungsgegenstände übergewälzt werden. Eine Weiterverrechnung des Hauptmietzinses hat mit einem Zuschlag von maximal 50 % zu erfolgen. Berücksichtigt werden müssen Aufwendungen des Untervermieters, die zur Verbesserung des Mietgegenstandes beitragen und dem Untermieter zum objektiven Nutzen gereichen. Schließlich ist eine Weiterverrechnung der Umsatzsteuer zulässig. Bei teilweiser Untervermietung ist der aliquote Teil dieser Beträge weiter zu verrechnen (vgl. dazu Dirnbacher, MRG idF Wohnrechtsnovelle 2006, Seite 310 ff). Außerhalb des Vollanwendungsbereiches ist der Untervermieter grundsätzlich frei, es gelten nur die allgemein zivilrechtlichen Schranken (z. B. Wucher, leasio enormis, Sittenwidrigkeit).

Möglichkeiten des Hauptvermieters

Auch wenn zwischen Hauptvermieter und Untermieter kein Vertragsverhältnis begründet wird, steht ersterem die Möglichkeit offen, dem Hauptmieter aufgrund unzulässiger Untervermietung das Hauptmietverhältnis aufzukündigen, wobei sich ein derartiger Räumungstitel dann auch auf den Untermieter erstreckt. Wird nun entgegen der Untermietvereinbarung das Hauptmietverhältnis vorzeitig beendet, so wird der Unterbestandgeber dem Unterbestandnehmer gegenüber schadenersatzpflichtig. Bei vertragswidriger Untervermietung hat der Hauptvermieter außerhalb des Vollanwendungsbereich des MRG nicht das Recht der vorzeitigen Auflösung der Hauptmiete, sondern nur auf Entfernung des Untermieters. Der Untermieter ist gegenüber einer Räumungsklage des Hauptvermieters schutzlos und kann sich auf keinen Rechtstitel stützen, da – wie oben erwähnt – nur ein Rechtsverhältnis zum Untervermieter besteht (vgl. dazu Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner, 37. Auflage, zu § 1098 ABGB E 101a, E 102, E 108b). Im Vollanwendungsbereich kann bei gänzlicher Untervermietung oder unverhältnismäßigem Entgelt der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 MRG verwirklicht sein (vgl. dazu Dirnbacher, MRG idF Wohnrechtsnovelle 2006, Seite 136).

Fazit

Vorab ist aber die Frage zu klären, ob überhaupt ein Untermietvertrag vorliegt oder ob versucht wird, Mietrechte zu übertragen. Zur Beurteilung einer Vertragsklausel mit Verbot der Untervermietung und sonstiger Weitergabe sind danach die wesentlichen Unterschiede des MRG und ABGB hinsichtlich Einschränkungsmöglichkeiten und Mietzinsbeschränkungen zu beachten, insbesondere auch die Untermietzinsproblematik.

Autor

Herr Dr. Olaf Rittinger ist selbstständiger Rechtsanwalt in Salzburg. Eines seiner Spezialgebiete ist das Miet- und Wohnrecht. Als Gastautor schreibt er regelmäßig Artikel für Wohnrecht online.

www.ra-rittinger.at