Hans Sandrini | News | 14.12.2011

Einbruchsichernde Maßnahmen im Mietobjekt

Gastautor Mag. Sandrini von der Mietervereinigung Österreichs erläutert in seinem Beitrag ua anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, ob der Vermieter dem Mieter die Installierung einer Alarmanlage mit Außensirene verwehren darf oder nicht.

In seiner Entscheidung 5 Ob 115/11i (vom 25.8.2011) hat sich der Oberste Gerichtshof dafür ausgesprochen, dass die Installierung einer „Alarmanlage mit Außensirene“ eine Veränderung iSd § 9 MRG darstellt, die dem Mieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen nicht untersagt werden kann. Eine Gelegenheit, sich ein wenig näher damit zu beschäftigen, bei welchen Maßnahmen zur Einbruchssicherung ein Mieter – auch gegen den Willen seines Vermieters – die Errichtung vornehmen darf und was dabei zu beachten ist.

Die Voraussetzungen für die Duldungspflicht des Vermieters bei einer vom Mieter geplanten (oder bereits vorgenommenen) wesentlichen Veränderung am Mietgegenstand werden im Vollanwendungsbereich des MRG in § 9 abschließend geregelt. Sofern der Vermieter seine Zustimmung verweigert, kann sie ein Mieter in einem Verfahren nach § 37 MRG bei der Schlichtungsstelle bzw bei Gericht erzwingen. Gibt hingegen der Vermieter innerhalb von 2 Monaten ab Anzeige des Mieters zur geplanten Veränderung keine Erklärung ab, wird die Zustimmung fingiert und der Mieter darf die Veränderung durchführen.

Von den zahlreichen im Rahmen des § 9 MRG durchzusetzenden Veränderungen sollen hier nur jene aufgezeigt werden, die das Interesse des Mieters auf Erhöhung seines Sicherheitsstandards betreffen. Im Wesentlichen handelt es sich bei diesen Veränderungen um die Errichtung von Sicherheitstüren, Alarmanlagen und Sicherheitsschlössern.

Gemäß § 3 MRG kann von einem Vermieter nur die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses im jeweils ortsüblichen Standard verlangt werden. Pflichten zur Setzung sicherheitserhöhender Maßnahmen treffen ihn daher grundsätzlich nicht. Ein Mieter muss somit für seinen Bedarf an erhöhter Sicherheit und Geborgenheit selbst Sorge tragen. Es kann ihm aber ohne wichtigen Grund jedenfalls nicht untersagt werden, einbruchshemmende Maßnahmen zur Erhöhung seines Schutzbedürfnisses vorzunehmen und dies gegebenenfalls in einem mietrechtlichen Außerstreitverfahren auch durchzusetzen.

1. Inanspruchnahme allgemeine Teile der Liegenschaft

Regelmäßig werden bei der Errichtung sicherheitserhöhender Einrichtungen – wie im Falle des Einbaus einer Sicherheitstür oder eines Sicherheitsgitters im Türstock – allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen. Auch bei Anbringung einer Außensirene ist stets die Inanspruchnahme allgemeiner Teile des Hauses erforderlich.

Nach gefestigter Auffassung des Obersten Gerichthofs (z.B. 5 Ob 233/99x) stellen sicherheitserhöhende Maßnahmen an der Wohnungseingangstür keine Ausweitung des Mietrechts auf nicht mitvermietete Teile des Hauses dar und fallen daher noch unter den Veränderungsbegriff des § 9 MRG.

2. Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 1-7 MRG

Der Mieter hat im Verfahren nach § 9 MRG nachzuweisen, dass die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht (Z 1), der Übung des Verkehrs und einem wichtigen Interesse des Mieters dient (Z 2), die einwandfreie Ausführung gewährleistet ist (Z 3) und der Mieter die Kosten trägt (Z 4). Die Beweislast für das Vorliegen dieser (positiven) Voraussetzungen obliegt dem Mieter.

Ein Vermieter, der diese Maßnahme verhindern möchte, muss hingegen beweisen, dass die weiteren Voraussetzungen des Abs 1 Z 5 bis 7 nicht gegeben sind; und zwar darf keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen sein (Z 5), durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, insbesondere keine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes verursacht (Z 6) oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen dadurch bewirkt werden (Z 7).

Wie der OGH mit dieser Entscheidung verdeutlicht, kann – sofern die vom Mieter nachzuweisenden Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 1 bis 4 MRG verwirklicht sind – ein Vermieter die Maßnahmen nur noch durch eine von ihm zu beweisende Negativvoraussetzung des § 9 Abs 1 Z 5 und 7 MRG untersagt werden. Es besteht aber insbesondere keine Möglichkeit, die Veränderung unter Hinweis auf eine alternative Möglichkeit zur Erzielung desselben Effektes zu verhindern!

Nach Ansicht des OGH kann ganz allgemein zu Grunde gelegt werden, dass Maßnahmen zur Einbruchssicherung der Übung des Verkehrs entsprechen. In welcher Form die Maßnahmen dem Vermieter zumutbar sind, ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen (5 Ob 115/11i, 5 Ob 233/99x). Das daneben geforderte wichtige Interesse wird in jenen Fällen, in denen der geplanten Maßnahme bereits Einbruchsversuche vorausgegangen sind, stets anzunehmen sein. Dem für die Lebensqualität so wichtigen Sicherheitsgefühl eines Wohnungsmieters wird man aber schon rein grundsätzlich eine sehr hohe Bedeutung beimessen müssen. Auch wird man einem Geschäftsraummieter einen Bedarf an Einbruchsschutz im Regelfall wohl kaum in Abrede stellen können.

Problematisch bei der Alarmanlage mit Außensirene ist die damit verbundene erhebliche Lärmbeeinträchtigung insbesondere im Fall von Fehlalarmen. Dies war jedoch nach Ansicht des OGH in der gegenständlichen Entscheidung kein ausreichender Grund, schon von vorneherein von einer Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen des Vermieters oder anderer Mieter iSd § 9 Abs 1 Z 5 MRG auszugehen.

Mit dem Einbau von Sicherheitstüren oder dem Anbringen von Sicherheitsgittern wird meist auch eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses einhergehen (in der Praxis oft durch den Austausch alter zweiflügliger Holzprofiltüren gegen glatte einflügelige Sicherheitstüren). Sind die Eingangstüren im Haus verschieden gestaltet, ist dem Vermieter die Berufung auf die Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes an sich schon verwehrt (siehe dazu MietSlg 54.242 zur Frage Kunststoff- statt Holzkastenfenster).

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass dem Mieter die Installierung einbruchssichernder Maßnahmen üblicherweise nicht verwehrt werden kann.

Autor

Mag. Hans Sandrini ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.