Iman Torabia | News | 20.08.2013

Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen zulässig?

Abstellplätze für Kraftfahrzeuge sind – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenflächen, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet sind.

Geschäftszahl

OGH 06.06.2013, 5 Ob 37/13x

Norm

§ 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Abstellplätze für Kraftfahrzeuge sind – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenflächen, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet sind. Das WEG 2002 zählt solche Abstellplätze nicht mehr zum Zubehör-Wohnungseigentum, sondern zu den wohnungseigentumstauglichen Objekten.

OGH: Das Wohnungseigentum wird auf der Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag) begründet. Darunter versteht man eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer, in der diese der Begründung des Wohnungseigentums an der gesamten Liegenschaft zustimmen. (§ 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002)

Nach § 3 Abs 2 WEG 2002 idF der WRN 2006, BGBl I 2006/124 ist die Begründung von Wohnungseigentum nur zulässig, wenn sie sich auf alle wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.

Der Wohnungseigentumsbewerber übernimmt durch sein dem Wohnungseigentumsorganisator anlässlich der schriftlichen Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum abgegebenes Versprechen, selbst der Begründung von Wohnungseigentum zuzustimmen, gegenüber den anderen Käufern eines Liegenschaftsanteils, die diese ebenfalls mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum erwerben, besondere Treuepflichten. Sie alle sind Wohnungseigentumsbewerber (§ 2 Abs 6 WEG 2002), die das gemeinsame Interesse verbindet, Wohnungseigentum an bestimmten Objekten zu erhalten.

Bei Zubehör-Wohnungseigentum handelt es sich um das mit (selbstständigem) Wohnungseigentum verbundene Recht, Räume und sonstige Flächen, die zur Begründung selbstständigen Wohnungseigentums ungeeignet sind (und mangels Widmung allgemeine Flächen wären) ausschließlich zu nutzen. Das WEG 2002 regelt das Zubehör-Wohnungseigentum in § 2 Abs 3 und folgt dabei im Wesentlichen der Definition des von der Praxis schon unter dem Regime des WEG 1975 so bezeichneten Zubehör-Wohnungseigentums.

Soweit in caus in den jeweiligen Kaufverträgen auf KFZ-Abstellplätze Bezug genommen wird, soll daher das ausschließliche Nutzungsrecht an einer solchen Fläche Gegenstand des Wohnungseigentumsvertrags sein.

Unter der Regime des WEG 2002 ist eine Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen nicht mehr zulässig. Das gilt auch, wenn der KFZ-Abstellplatz innerhalb des Wohnungseigentums-Zubehör-Gartens liegt. Abhängig von der Widmung ist an der Stelle, die zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs bestimmt ist, selbstständiges Wohnungseigentum zu begründen. Sonst kommt nur noch die Widmung als allgemeiner Teil der Liegenschaft in Betracht. Eine dritte Möglichkeit besteht nicht.

Nach dem Inhalt der Kaufverträge scheidet eine Widmung der zum Abstellen von KFZ geeigneten Flächen als allgemeiner Teil der Baurechtseinlage aus, weil darin auf die ausschließliche Nutzung der entsprechenden Flächen Bezug genommen wird. Im Hinblick auf den Standpunkten aller Streitteile klar zugrunde liegenden Konsenses, die jeweiligen Flächen als KFZ-Abstellplätze zu widmen und diese der ausschließlichen Nutzung der jeweiligen Eigentümer vorzubehalten, stellt die in den Wohnungseigentumsvertrag aufgenommene Formulierung „Vorgarten/Stellfläche“ letztlich einen unzulässigen Versuch dar, entgegen der klaren Gesetzeslage Zubehör-Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen zu begründen.

In casu besteht keine Pflicht der Beklagten zur Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrags ./A und deren Zustimmung kann auch nicht durch Urteil ersetzt werden.