WEKA (epu) | News | 13.10.2017

Zur Erforderlichkeit der gesonderten Eintragung von Zubehör-Wohnungseigentum

Die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt erstreckt sich auch auf dessen Zubehörobjekte, soweit sich deren Zuordnung aus dem Wohnungseigentumsvertrag bzw der gerichtlichen Entscheidung eindeutig ergibt.

Geschäftszahl

5 Ob 29/17a; OGH; 29. August 2017

Norm

§ 5 Abs 3 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Nach § 5 Abs 3 dritter Satz WEG 2002 erstreckt sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf dessen Zubehörobjekte, soweit sich deren Zuordnung aus dem Wohnungseigentumsvertrag bzw der gerichtlichen Entscheidung eindeutig ergibt. Eine gesonderte Eintragung der Zubehörobjekte in das Grundbuch ist für ihre sachenrechtlich wirksame Begründung und Existenz nicht erforderlich.

OGH: Die sachenrechtlich wirksame Begründung und Existenz von Zubehör-Wohnungseigentum erfordert gem § 5 Abs 3 WEG 2002 keine eigene Eintragung der Zubehörobjekte in das Grundbuch. Weder die erstmalige Begründung noch der derivative Erwerb von Wohnungseigentum oder der Vorgang, mit dem ein Zubehörobjekt von einem Wohnungseigentumsobjekt auf ein anderes übertragen wird, bedürfen einer gesonderten Eintragung.

§ 5 Abs 3 dritter Satz WEG 2002 normiert als Voraussetzung für die Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentumsobjekts auf die diesem zugeordneten Zubehörobjekt, dass sich diese Zuordnung aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung eindeutig ergibt – jeweils im Zusammenhang mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung. Dies muss durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder -festsetzung erfolgen. Ob dieses Erfordernis erfüllt ist, ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalles zu beurteilen. Eine über diesen Einzelfall hinausgehende Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO kommt dieser Frage somit nicht zu.

Im konkreten Fall war dem Berufungsgericht nach Ansicht des OGH auch keine im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifende grobe Fehlbeurteilung unterlaufen. Das Berufungsgericht hatte argumentiert, dass sich ungeachtet der Festsetzung eines eigenen Jahresmietwertes im behördlichen Parifizierungsverfahren die Zuordnung der betreffenden Gartenfläche als bloßes Wohnungseigentumszubehör eindeutig und widerspruchsfrei aus dem Wohnungseigentumsvertrag ergebe. Der OGH sah diese Auffassung als jedenfalls vertretbar an. Die Erstreckungsregelung des § 5 Abs 3 WEG 2002 war somit anzuwenden, weshalb sich die Eintragung des Wohnungseigentums am Hauptobjekt schon vor der nachträglich vollzogenen Ergänzung der Objektbezeichnung auch auf die Gartenfläche erstreckte. Es war somit an dieser nicht etwa – wie von den Revisionswerbern argumentiert – (rechtlich unmögliches) selbstständiges Wohnungseigentum begründet worden, sondern lediglich Zubehör-Wohnungseigentum. Dies, obwohl die Gartenfläche im vorliegenden Fall als Gegenstand des Zubehör-Wohnungseigentums bei Ermittlung des Jahresmietwertes für das Hauptobjekt entgegen der Bestimmung des § 2 WEG 1948 nicht durch einen Zuschlag berücksichtigt, sondern stattdessen ein eigener Jahresmietwert festgesetzt und dieser dem Hauptobjekt hinzugezählt worden war. Dieser Verstoß gegen die Grundsätze der Ermittlung der Jahresmietwerte des WEG 1948 hatte jedoch keine Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung zur Folge, sondern kann nur die Neufestsetzung der Jahresmietwerte rechtfertigen.

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