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Judikatur | Leitsatz

Antragstellung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 MRG

Ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG muss gegen alle Miteigentümer des Hauses gerichtet werden, die im Überprüfungszeitraum Vermieter waren und die beanstandeten Mietzinsvorschreibungen getätigt haben. § 4 Abs 1 WEG 2002 bestimmt, dass bei Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten wohnungseigentumstauglichen Objekt die Rechtsstellung des Vermieters, die zuvor alle Miteigentümer der Liegenschaft innehatten, auf den Wohnungseigentümer übergeht. Aus § 56 Abs 5 WEG 2002 ergibt sich jedoch, dass § 4 Abs 1 WEG 2002 nur in Verfahren anzuwenden ist, die nach dem 30.06.2002 eingeleitet wurden. Aus dieser Übergangsbestimmung hat der Oberste Gerichtshof die Notwendigkeit auch der Inanspruchnahme der (früheren) Miteigentümer eines Hauses als Vermieter gefolgert. Bei Veräußerung einer Liegenschaft, auf der sich ein Bestandobjekt befindet, tritt der Erwerber gemäß § 1120 ABGB in die Position des Bestandgebers ein. Ist der Anwendungsbereich des MRG gegeben, normiert § 2 Abs 1 Satz 4 MRG den Eintritt des Einzelrechtsnachfolgers des Vermieters in den Mietvertrag. Das Argument, ein Antrag nach § 16 Abs 8 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 8 sei nur gegen sämtliche derzeitige und frühere Miteigentümer zulässig, ist mit dieser klaren Rechtslage unvereinbar. Die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG bleibt durch die Antragstellung dann gewahrt, wenn sowohl Aktiv- als auch Passivlegitimation materiell-rechtlich begründet sind. Gemäß dieser Regelung endet die Frist zur Geltendmachung von Mietzinsüberschreitungen bei befristeten Mietverhältnissen frühestens sechs Monate nach deren Auflösung.