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Dokument-ID: 905066
Erhaltungspflicht, Aufwand- und Ersatzanspruch, vertragliche Vereinbarungen der Übernahme
Dr. Weisert erläutert, was bei Vereinbarungen zur Übernahme von Erhaltungsarbeiten durch den Mieter zu beachten ist. Können Mieter für bereits getätigte Arbeiten, für die nach neuer Rechtslage der Vermieter verantwortlich wäre, Aufwandersatz fordern?
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen im ortsüblichen Zustand zu erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen.
Im Bereich des MRG kann diese Erhaltungspflicht (§ 3 MRG) nicht vertraglich abgeändert werden.
Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 umfasst die Erhaltungspflicht auch die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses nötigen Arbeiten.
Was zählt zu den Erhaltungsarbeiten?
Die Erhaltungsarbeiten (entsprechend der ob genannten Gesetzesstelle) betreffen folgende Bereiche:
- Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind (allgemeine Teile), dazu gehören zB Dach, Fassade, Außenfenster, Stiegenhaus usw.
- Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind, diese jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses (zB Mauerfeuchtigkeit, Rohrbruch, Elektroleitungen) oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, oder wenn sie erforderlich sind um einen vermieteten Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben
- Heiztherme, Warmwasserboiler, sonstige Wärmebereitungsgeräte
- Gemeinschaftsanlagen (zB Zentralheizung, Lift, Gegensprechanlage, Gemeinschaftswaschküche etc.)
- Öffentlich rechtliche Verpflichtungen (zum Beispiel Anschluss an Wasserleitung, Kanalisierung, usw.)
- Energiesparende Maßnahmen zur Senkung
- Messvorrichtung zur Verbrauchsermittlung
Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten durch den Mieter
Sollte ein Vermieter seiner Erhaltungsverpflichtung nun nicht nachkommen, kann jeder Mieter dies durchsetzen lassen, einerseits über Gerichtsweg, andererseits kann auch – bei Vorliegen eines Baumangels – die Baupolizei verständigt werden.
Im zweiteren Fall wird die Baupolizei nach Besichtigung und Feststellung allfälliger relevanter Mängel einen Bauauftrag erteilen, dies natürlich nur dann, wenn der Zustand des Hauses vom baubehördlich bewilligten Zustand abweicht.
Ansonsten kann bei Unterlassung von Erhaltungs- (oder Verbesserungs-)arbeiten durch den Vermieter auf Antrag durch das Gericht (bzw. Gemeinde – Schlichtungsstelle) die Durchführung der unterlassenen Arbeiten aufgetragen werden (§ 37 Abs 1 Z 2 MRG).
Vereinbarungen zur Übernahme von Erhaltungsarbeiten durch den Mieter
Oftmals kommt es jedoch vor, dass sowohl im Mietvertrag, als auch möglicherweise in einer gesonderten Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, Arbeiten, die möglicherweise irgendwann durchzuführen sind im Mietgegenstand, vornherein vom Mieter übernommen werden sollen. D.h. der Mieter verpflichtet sich vertraglich, gewisse Arbeiten selber durchzuführen und verzichtet auf die Erhaltung durch den Vermieter.
Bestehen solche Vereinbarungen, kann der Vermieter dennoch diese nicht gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten einwenden (RS0117706, zuletzt 5 Ob 181/16b).
Ansprüche oder Einwendungen, die auf Vereinbarung gestützt sind, sind grundsätzlich auf dem Rechtsweg geltend zu machen und können nicht im Verfahren nach § 37 MRG durchgesetzt werden. Ebenso wenig, wie die Erfüllung vertraglicher Zusagen auf Vornahme von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im außerstreitigen Rechtsweg durchgesetzt werden kann, kann der Einwand, der Mieter habe selbst die Erhaltungspflicht übernommen, im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 6 MRG angebracht werden. (OGH zuletzt 5 Ob 181/16b).
Unbenommen bleibt es dem Vermieter freilich, die vertragliche Regelung gerichtlich durchzusetzen (gesondertes Verfahren).
Schon vom Mieter getätigte Arbeiten zB Austausch Therme
Eine weitere Problematik, wenn ein Mieter bereits Erhaltungsarbeiten durchgeführt hat, die – nach nunmehriger Gesetzeslage – dem Vermieter aufgetragen hätten werden können, besteht darin, dass der Mieter diese Erhaltungsarbeiten gegen den Vermieter ersatzmäßig nicht mehr geltend machen kann.
Die Bestimmung des § 3 MRG (Erhaltungspflicht des Vermieters) stellt selbst keinen Anspruch auf Aufwandersatz vor, sondern regelt nur, wer für die ordnungsgemäße Erhaltung zu sorgen hat.
Auch die Überlegung, die Bestimmung des § 1097 ABGB heranzuziehen, würde im vorgenannten Fall keinen Sinn für den Mieter machen, da derjenige keinen Anspruch auf Ersatz nach den Regeln des § 1096 ABGB hat, da er nicht einen den Bestandgeber obliegenden Aufwand gemacht hat (nach damaliger Gesetzeslage).
Ein Aufwandersatz könnte – bei Auszug des Mieters – sollten seine Aufwendungen noch amortisiert werden können, nur im Wege des Investitionsersatzes bzw Aufwandersatz geltend gemacht werden können (Aufwertung der Wohnung).
Autorin
Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.
Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.
Mehr zum Thema
Weiterführende Informationen zum Thema Erhaltungsarbeiten finden Sie als Kunde auf dem Portal unter:
Fachbeitrag Erhaltungspflicht des Vermieters
Fachbeitrag Erhaltungspflicht – Durchsetzung durch den Mieter
Fachbeitrag Durchführung von Erhaltungsarbeiten
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