Valerie Gröschl | News | 23.07.2013

Die Parteistellung des Verwalters im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren

Gastautorin Mag. Gröschl, Juristin bei der Mietervereinigung Österreichs, gibt in ihrem Beitrag einen Überblick zu diesem Thema und erläutert hierzu eine aktuelle Entscheidung des Landesgerichts Wien.

Wann hat ein Verwalter Parteistellung im wohneigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren? Bei dieser Frage kommt es in der Praxis immer wieder zu Unklarheiten. Das Landesgericht für Zivilrechtsachen Wien hat jüngst in der Entscheidung zu 38 R 213/12y die Voraussetzungen für die Parteistellung des Verwalters beleuchtet. Dies gibt Anlass im folgenden Beitrag anhand der jeweils dazu ergangenen Judikatur einen kurzen Überblick über die Verfahren zu geben, in welchen der Verwalter als Partei des Verfahrens auftreten darf bzw muss.

In der oa Entscheidung 38 R 213/12y ging es um die Schaffung einer Benützungsregelung nach § 17 WEG für die als KFZ-Abstellplätze gewidmeten allgemeinen Teile der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft. Das Erstgericht hatte eine umfangreiche Benützungsregelung erlassen, in welcher es die Grundsätze der Vergabe freier und frei werdender Abstellplätze, die Neuverteilung vergebener Abstellplätze, die Höhe des Nutzungsentgelts und nähere Bestimmungen der einzelnen Nutzungsvereinbarungen festgelegt hatte. Mit der Umsetzung der Benützungsregelung und Vergabe der Abstellplätze war der Verwalter beauftragt worden.

Gegen diesen Sachbeschluss erhob der Verwalter einen Rekurs des Verwalters mit der Begründung, die im Sachbeschluss der Verwaltung auferlegte Verpflichtung sei unzulässig, da die gegenständliche Benützungsregelung in den Vertrag der Miteigentümer mit der bestellten Hausverwaltung unzulässigerweise eingreife. Dadurch würden seine Interessen unmittelbar berührt werden, weshalb ihm schon aufgrund dessen Parteistellung zukomme.

Das Landesgericht wies den Rekurs mangels Rechtmittellegitimation des Verwalters zurück und führte aus, dass dem Verwalter keine Parteistellung iSd § 52 Abs 2 Z 1 WEG zukommt, da die Schaffung einer gerichtlichen Benützungsregelung und die Frage, wie allgemeine Teile der Liegenschaft von den Wohnungseigentümern benützt werden, ausschließlich die Interessen der Mit- und Wohnungseigentümer betrifft und nicht jene des Verwalters. Der Umstand, dass der Verwalter für die Umsetzung der Benützungsregelung zuständig ist, sagt nichts darüber aus, ob dadurch seine Interessen unmittelbar berührt werden. So ergeben sich regelmäßig Handlungspflichten des Verwalters aus gerichtlichen Entscheidungen.

Zu den Pflichten des Verwalters gehört alles, was zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft erforderlich ist. Dazu zählen all jene Verfügungen, die dem Zweck der Erhaltung und der Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, wie sie sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen, im Wesentlichen dem Interesse aller Miteigentümer dienen und keine besonderen Kosten verursachen. Darunter fällt auch die Umsetzung einer Benützungsregelung.

Das Landesgericht legte somit ausdrücklich dar, dass im Falle einer Benützungsregelung dem Verwalter keine Parteistellung zukommt.

Wie § 2 Abs 1 Z 3 AußStrG ganz allgemein normiert, kommt gemäß § 52 Abs 2 Z 1 WEG dem Verwalter Parteistellung zu, wenn seine Interessen durch die Entscheidung über den Antrag unmittelbar berührt werden könnten oder wenn Gegenstand des Verfahrens ein Verhalten des Verwalters ist.

So hat der Verwalter Parteistellung in Verfahren, die die Kündigung des Verwaltungsvertrages (als Hauptfrage) zum Gegenstand haben (5 Ob 75/01t MietSlg 53.570), nicht jedoch in Anfechtungsverfahren von Beschlüssen über die Kündigung des Verwalters, da seine Interessen hier nicht unmittelbar berührt werden. In diesem Fall werden die Interessen des Verwalters durch die Möglichkeit gewahrt, in einem die Rechtswirksamkeit der Kündigung behandelnden Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG die Rechtswirksamkeit des Beschlusses als Vorfrage zu relevieren (5 Ob 76/09a MietSlg 61.517, 5 Ob116/06d MietSlg 58.430/20).

Des Weiteren hat der Verwalter Parteistellung in jenen Verfahren, in denen es um die Durchsetzung der Pflichten des Verwalters iSd § 20 Abs 2–7 WEG geht oder bei Auflösung des Verwaltungsvertrages wegen grober Pflichtverletzung. In diesen Fällen ist der Antrag gegen den Verwalter als Antragsgegner zu richten.

Dem Verwalter kommt somit in Verfahren über Form und Inhalt der Vorausschau (5 Ob 72/93 MietSlg 45.577) oder in Verfahren über die Legung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung Parteistellung zu.

Bei Beschlussanfechtungen wurde die Parteistellung bejaht, wenn strittig ist, ob es sich beim Beschlussgegenstand um Maßnahmen der ordentlichen oder außerordentlichen handelt und zu klären ist, ob sich der Verwalter bei der Auftragsvergabe hinsichtlich, jener Arbeiten, die Gegenstand der Beschlussfassung waren, Verwaltungsbefugnisse anmaßte, die ihm nicht zustehen (5 Ob 186/08a MietSlg 60.509, 5 Ob 301/01b MietSlg 54.503/9).

Ein Verhalten des Verwalters ist nach § 52 Abs 2 Z 1, 2. HS WEG Gegenstand des Verfahrens etwa bei Beschlussanfechtungen nach § 24 Abs 6 WEG, wenn ein Verstoß bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung nach § 25 Abs 2 WEG vorliegt oder in einem Verfahren auf Minderung der Rücklage nach § 30 Abs 1 Z 2 WEG, wenn der Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zuvor die Rücklage erhöht hatte (5 Ob 176/07d MietSlg 59.451).

Keine Parteistellung kommt dem Verwalter hingegen in einem Verfahren auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG zu, da ein diesbezüglicher Antrag als Individualrecht jedes Wohnungseigentümers ausdrücklich gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten ist. Die Durchführung von Erhaltungsarbeiten fällt in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, welche durch den Verwalter vertreten wird. An die Entscheidung, die Erhaltungsarbeiten durchzuführen, ist der Verwalter wiederum gebunden (5 Ob 63/09i MietSlg 61.498).

Abschließend ist zu bemerken, dass bei der Frage, ob dem Verwalter Parteistellung zukommt, auch immer die Kostenersatzpflicht nach § 52 Abs 2 iVm § 37 Abs 3 Z 17 zu beachten ist. Dem Verwalter auferlegte Kosten dürfen nicht auf die Eigentümergemeinschaft überwälzt werden.

Zur Autorin

Mag. Valerie Gröschl ist Juristin der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.