WEKA (skn) | News | 19.08.2011

Zur gänzlichen Unwirksamkeit der mündlichen Mietzinsvereinbarung

Eine entgegen § 16 Abs 1 Z 5 MRG bloß mündlich und nicht schriftlich abgeschlossene Mietzinsvereinbarung ist unwirksam; der Mangel der Schriftlichkeit wird auch durch ungenützten Ablauf der Anfechtungsfrist des § 16 Abs 8 S 2 MRG nicht saniert.

Geschäftszahl

OGH 08.03.2011, 5 Ob 166/10p

Norm

§ 16 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Eine ‑ entgegen § 16 Abs 1 Z 5 MRG ‑ bloß mündlich und nicht schriftlich abgeschlossene Mietzinsvereinbarung ist unwirksam; der Mangel der Schriftlichkeit wird auch durch ungenützten Ablauf der Anfechtungsfrist des § 16 Abs 8 S 2 MRG nicht saniert.

OGH: Nach § 16 Abs 8 MRG sind Mietzinsvereinbarungen nur insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach § 16 Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich geltend zu machen. Für den Fristbeginn ist der Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung maßgeblich.

Jedoch unterliegen nicht sämtliche rechtsgeschäftlichen Mängel einer Mietzinsvereinbarung der Präklusionsregelung und sind dann nach Fristablauf saniert. Damit die Präklusionsregelung des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG überhaupt zur Anwendung kommen kann, muss jedenfalls eine Mietzinsvereinbarung vorliegen, die zwar einerseits als rechtsgeschäftliche Einigung grundsätzlich wirksam ist, aber andererseits – der Höhe nach – bestimmten gesetzlichen Mietzinsbildungsvorschriften widerspricht und deshalb – ohne Sanierung – insoweit teilnichtig sein soll. Unter diesem Gesichtspunkt ist nun Sinn und Zweck des Schriftformgebots des § 16 Abs 1 Z 5 MRG in die Betrachtung einzubeziehen.

Schriftlichkeit liegt gemäß § 886 ABGB nur dann vor, wenn der Text der Erklärung auch mit der eigenhändigen Unterschrift des jeweils Erklärenden versehen ist. Die Rechtsprechung hat die Maßgeblichkeit des § 886 ABGB auch in jenen Fällen bejaht, in denen das MRG die Schriftform verlangt. Das Schriftformerfordernis dient vorrangig dem Übereilungsschutz des Mieters, aber auch der Beweissicherung. Das führt dazu, dass eine – entgegen § 16 Abs 1 Z 5 MRG – bloß mündlich und nicht schriftlich abgeschlossene Mietzinsvereinbarung unwirksam ist und daher nicht nur keiner Anfechtung nach § 16 Abs 8 Satz 2 MRG bedarf, sondern mangels Wirksamkeit einer solchen fristgebundenen Anfechtung gar nicht zugänglich ist.