Dokument-ID: 1008054

Judikatur | Entscheidung

5 Ob 147/17d; OGH; 18. Jänner 2018

GZ: 5 Ob 147/17d | Gericht: OGH vom 18.01.2018

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1. H***** GmbH, *****, 2. E***** B*****, geboren *****, 3. Mag. M***** B*****, geboren *****, 4. Mag. M***** F*****, geboren *****, 5. Mag. R***** D***** W*****, geboren am *****, 6. B***** F*****, geboren *****, 7. S***** G*****, geboren *****, 8. Dr. R***** J*****, geboren *****, 9. M***** K*****, geboren *****, 10. Dr. Dipl.-Ing. L***** K*****, geboren *****, 11. C***** L*****, geboren *****, 12. W***** M*****, geboren *****, 13. H***** M*****, geboren *****, 14. K***** P*****, geboren *****, 15. S***** T*****, geboren *****, 16. A***** P*****, geboren *****, 17. I***** T*****, geboren *****, 18. B***** B*****, geboren *****, 19. A***** S*****, geboren *****, alle vertreten durch Dr. Anton Weber, Rechtsanwalt in Bregenz, wegen Grundbuchseintragungen in EZ ***** KG *****, über den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss des Landesgerichts Feldkirch als Rekursgericht vom 8. Juni 2017, AZ 1 R 123/17x, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Bregenz vom 18. April 2017, TZ 2410/2017, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass die Entscheidung lautet:

Urkunden

[…]

Begründung

Die Antragsteller sind die Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ ***** KG *****. Unter Vorlage eines Nutzwertgutachtens vom 16. 10. 2015, der Kaufverträge vom 01.12.2015 und 12.05.2016, des Schenkungsvertrags vom 20.06.2016 sowie weiterer Urkunden begehrten die Antragsteller die Löschung des Wohnungseigentums der Erstantragstellerin an den Kfz-Abstellplätzen AP 1 bis AP 5 (B-LNR 37 bis 41) und die Änderung der übrigen Miteigentumsanteile der Antragsteller (B-LNR 2 bis 36 und 42 bis 61). Das Wohnungseigentum an den – einvernehmlich zu allgemeinen Teilen umgewidmeten – Wohnungseigentumsobjekten AP 1 bis AP 5 sei gemäß § 35 Abs 1 WEG aufgrund des Verzichts und der Aufsandungserklärung der Erstantragstellerin als der bisherigen Wohnungseigentümerin und aufgrund der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer durch Annahme dieses Verzichts erloschen. Die betreffenden Liegenschaftsanteile B-LNR 37 bis 41 würden veräußert bzw aliquot mit den anderen Anteilen zusammengezogen. Aufgrund des Nutzwertgutachtens vom 16. 10. 2015, der Kaufverträge vom 01.12.2015 und 12.05.2016, des Schenkungsvertrags vom 20.06.2016 und der Aufsandungserklärungen erfolge eine Änderung der Anteile gemäß § 10 Abs 4 WEG, indem die Miteigentümer entsprechend der einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung gegenseitig Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß übernehmen und übertragen, dass jedem Wohnungseigentümer der nun für sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukomme. Die Eintragungen B-LNR 37 bis 41 seien gemäß § 3 Abs 2 GUG durch Übertragung in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen zu löschen.

Das Erstgericht wies den Antrag ab. Nach der Rechtsprechung sei die gänzliche „Löschung“ eines Miteigentumsanteils (Löschung des Wohnungseigentums und Löschung des Miteigentumsanteils) nicht unter dem im § 10 WEG verwendeten Begriff der „Änderung“ zu subsumieren. Die Löschung bestehender Wohnungseigentumseinheiten könne daher nicht durch Berichtigung nach § 10 Abs 4 WEG erfolgen. Vielmehr müsse das Wohnungseigentum aufgehoben und hinsichtlich aller Teile neu begründet werden.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller nicht Folge. Der Oberste Gerichtshof habe zu 5 Ob 76/13g klargestellt, dass unter dem in § 10 WEG verwendeten Begriff der „Änderung“ nicht zugleich auch die gänzliche „Löschung“ eines Miteigentumsanteils (Erlöschen des Wohnungseigentums und Löschung des Miteigentumsanteils) subsumiert werden könne. In dieser Entscheidung sei es (wie auch in der Entscheidung 5 Ob 187/15h) um die Frage gegangen, ob ein Anwendungsfall einer vereinfachten Berichtigung nach § 10 Abs 3 WEG vorliege. Im vorliegenden Fall werde zwar keine solche vereinfachte Berichtigung im Sinne des § 10 Abs 3 WEG beantragt, gleichwohl sei der Antrag aber auf eine „Änderung“ der Miteigentumsanteile gerichtet. Auch die Bestimmung des § 10 Abs 4 WEG komme nur bei einer „Änderung“ der Miteigentumsanteile, nicht hingegen dann zum Tragen, wenn – wie hier – die Löschung eines Miteigentumsanteils beantragt werde. Dies führe zum Ergebnis, dass ungeachtet der Tatsache, dass es zur Übertragung bestimmter Miteigentumsanteile an bestimmte Miteigentümer gekommen sei, kein Anwendungsfall des mit „Änderung der Miteigentumsanteile“ übertitelten § 10 WEG vorliege. Komme es im Wege der Neuparifizierung auch zum gänzlichen Wegfall von selbstständigem Wohnungseigentum, müssten vielmehr die Voraussetzungen des § 35 WEG erfüllt werden, was eine entsprechende Dissolutionsvereinbarung voraussetze. Da diese hier nicht vorliege, habe das Erstgericht den Grundbuchsantrag zu Recht abgewiesen.

Das Rekursgericht erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs für zulässig, weil Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage fehle, ob auch § 10 Abs 4 WEG die „Löschung“ eines Miteigentumsanteils nicht umfasse.

Gegen diese Entscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsteller wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen abzuändern und den Antrag zu bewilligen. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.

Rechtliche Beurteilung

Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig; er ist auch berechtigt.

1.1. Nach § 35 Abs 1 WEG 2002 erlischt das Wohnungseigentum durch den Untergang des Gegenstands des Wohnungseigentums oder durch die Einverleibung der Löschung aufgrund eines Verzichts des Wohnungseigentümers; die Einverleibung der Löschung aufgrund eines Verzichts bedarf dabei der Zustimmung der Wohnungseigentümer und der Buchberechtigten, deren Rechte den Mindestanteil belasten.

1.2. Unter Verzicht ist hier die Auflösungsvereinbarung eines mehrseitig verbindlichen Rechtsverhältnisses durch sämtliche Miteigentümer zu verstehen (Würth in Rummel, ABGB³ § 35 WEG Rz 4, Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II²³ § 35 WEG Rz 4; T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, WEG4 § 35 WEG Rz 9). Der Verzicht eines einzelnen Wohnungseigentümers ist (nur) dann zulässig, wenn gleichzeitig die Miteigentumsanteile des Verzichtenden auf Basis einer Nutzwertneufestsetzung auf die restlichen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Das ergibt sich aus dem in § 3 Abs 2 WEG 2002 normierten Gebot zur Begründung von Wohnungseigentum an allen wohnungseigentumstauglichen und nicht als allgemeine Teile der Liegenschaft gewidmeten Objekten (5 Ob 76/13g, 5 Ob 152/13h; Hausmann aaO, § 35 WEG Rz 9; Illedits in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht Kurzkommentar² § 35 WEG Rz 1; Punt, Beendigung von Wohnungseigentum [2017], 149, 150, 170 f; für die generelle Unzulässigkeit eines Einzelverzichts offenbar Würth aaO, § 35 WEG 2002 Rz 4; Würth/Zingher/Kovanyi aaO, § 35 WEG Rz 4).

2.1. Wohnungseigentum wird gemäß § 5 Abs 3 WEG 2002 grundsätzlich durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben. Daher bedarf auch jede Änderung von Anteilen (§ 2 Abs 9 WEG) zur wohnungseigentumsrechtlichen Wirksamkeit der grundbücherlichen Durchführung (5 Ob 76/13g). Die Nutzwertneufestsetzung allein bewirkt keine unmittelbare Eigentumsveränderung, insbesondere keine Änderung der Anteilsverhältnisse der Mit- und Wohnungseigentümer; sie bildet vielmehr (nur) die Grundlage für eine nachfolgende (erforderliche) Änderung der Mindestanteile (RIS-Justiz RS0106054 [T8, T9], RS0106055 [T5, T6], RS0118638 [T1]).

2.2. Zur Erleichterung der Änderung von Mindestanteilen normiert § 10 Abs 3 WEG 2002 unter bestimmten restriktiven Bedingungen die Möglichkeit, Anteilsverschiebungen im Grundbuch durch bloße Berichtigung vorzunehmen. Sollen die Miteigentumsanteile aufgrund einer gerichtlichen (§ 9 Abs 2 und 3 WEG 2002) oder einvernehmlichen (§ 9 Abs 6 WEG 2002) Nutzwertfestsetzung geändert werden, so kann dies bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum durch Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG 1955 geschehen. Wenn die Berichtigung bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 vH führt, ist sie auf Antrag auch nur eines der von der Änderung betroffenen Miteigentümer vorzunehmen; einer Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder Buchberechtigten bedarf es in diesem Fall nicht. Wird hingegen ein Miteigentumsanteil durch die Berichtigung um mehr als 10 vH geändert, so ist die Berichtigung nur mit Zustimmung aller Miteigentümer und derjenigen Buchberechtigten zulässig, die Rechte an einem Miteigentumsanteil haben, der durch die Berichtigung kleiner wird. Bücherliche Rechte, die auf den Miteigentumsanteilen lasten, beziehen sich ohne weiteres auf die berichtigten Miteigentumsanteile.

2.3. Liegen die im § 10 Abs 3 WEG 2002 genannten Voraussetzungen einer bloßen Berichtigung nicht vor, so haben die Miteigentümer zur Änderung der Miteigentumsanteile entsprechend einer gerichtlichen oder einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung gegenseitig Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß zu übernehmen und zu übertragen, dass jedem Wohnungseigentümer der nun für sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukommt. Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu entrichten. Die durch die einzelne Übertragung entstehenden Kosten und Abgaben hat der Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil übertragen wird (§ 10 Abs 4 WEG 2002).

2.4. Zur Änderung der Miteigentumsanteile nach dem Übertragungsmechanismus des § 10 Abs 4 WEG 2002 bedarf es einer grundbuchsfähigen Urkunde, in der einzelne Miteigentümer unter Angabe eines Rechtsgrundes bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer übertragen und entsprechende Aufsandungserklärungen abgeben (RIS-Justiz RS0123506). Mangels privatrechtlicher Übereignungsakte muss der sich aus der Neufestsetzung der Nutzwerte ergebende Übertragungsanspruch (für den § 10 Abs 4 WEG 2002 die gesetzliche Grundlage schafft) im Rechtsweg durchgesetzt werden. Gleiches gilt für den Anspruch auf Entrichtung eines Wertausgleichs im Zusammenhang mit Anteilsänderungen (5 Ob 139/17i, 5 Ob 109/03w; RIS-Justiz RS0106055).

3.1. Soll es im Zuge der Nutzwertneufestsetzung zum gänzlichen Wegfall von selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten (Erlöschen des Wohnungseigentums und „Löschung“ der Miteigentumsanteile) kommen, dann liegt kein Anwendungsfall einer vereinfachten Berichtigung mehr vor, der gemäß § 10 Abs 3 WEG 2002 in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG durchgeführt werden könnte (5 Ob 76/13g; RIS-Justiz RS0129242). Selbst unter Zugrundelegung der Zielsetzung der GB-Nov 2012 BGBl I 2012/30, nämlich eine Erleichterung der Berichtigung von Miteigentumsanteilen im Wohnungseigentumsrecht zu ermöglichen (vgl ErläutRV 1675 BlgNR 24. GP 1), lässt sich keine überzeugende Begründung dafür finden, dass auch eine gänzliche „Löschung“ eines Miteigentumsanteils im Rahmen der Anwendung des § 10 Abs 3 WEG 2002 zulässig sei. Eine Gleichstellung von „Änderung“ und „Löschung“ eines Miteigentumsanteils widerspricht nicht nur dem allgemeinen Sprachgebrauch, sondern ist auch im Auslegungsweg nicht zu erzielen (5 Ob 76/13g, 5 Ob 152/13h; vgl auch 5 Ob 187/15h).

3.2. Gegenstand der Entscheidung 5 Ob 76/13g (und der diese Rechtsprechung fortschreibenden Entscheidung 5 Ob 152/13h) war – wie das Rekursgericht zutreffend hervorhob – ein auf § 10 Abs 3 WEG 2002 gestütztes Begehren, die Änderung der Miteigentumsanteile grundbücherlich durch Berichtigung nach § 136 Abs 1 GBG durchzuführen. Die in den genannten Entscheidungen getroffene Aussage „unter dem in § 10 WEG 2002 verwendeten Begriff der Änderung“ könne nicht zugleich auch die gänzliche Löschung eines Miteigentumsanteils (Erlöschen des Wohnungseigentums und Löschung des Miteigentumsanteils) subsumiert werden, ist nicht ohne weitere Differenzierung auf den gesamten § 10 WEG 2002 zu beziehen. Die in den genannten Entscheidungen zum Anwendungsbereich des § 10 Abs 3 WEG 2002 angestellten Erwägungen sind schon wegen des unterschiedlichen Regelungsgehalts nicht ohne weiteres auf § 10 Abs 4 WEG 2002 zu übertragen. Zwar spricht auch § 10 Abs 4 WEG 2002 von der „Änderung der Miteigentumsanteile“, dieser behandelt jedoch nicht deren grundbücherliche Durchführung, sondern die so genannte Ausgleichspflicht der Miteigentümer nach erfolgter gerichtlicher oder einvernehmlicher Nutzwertfestsetzung (vgl T. Hausmann aaO, § 10 WEG Rz 1). Der Gesetzgeber hat für die grundbücherliche Durchführung der sich aus der Neufestsetzung der Nutzwerte ergebenden Rechtsänderungen nämlich grundsätzlich privatrechtliche Übereignungsakte vorgesehen und schafft in § 10 Abs 4 WEG 2002 (lediglich) die gesetzliche Grundlage für die Möglichkeit der Durchsetzung der sich aus der Neufestsetzung der Nutzwerte ergebenden Übertragungsansprüche, wenn mangels Einvernehmens der betroffenen Wohnungseigentümer die entsprechenden Vereinbarungen nicht zu erzielen sind (5 Ob 139/17b, 5 Ob 109/03w; RIS-Justiz RS0106055, RS0083219).

4.1. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist daher aus den Entscheidungen 5 Ob 76/13g und 5 Ob 152/13h nicht abzuleiten, dass im Fall des gänzlichen Wegfalls von selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten eine bloße Änderung der Miteigentumsanteile nicht möglich, sondern das Wohnungseigentum zwingend für alle Mindestanteile aufzuheben und zur Gänze neu zu begründen sei. Der Senat hat im Gegenteil in 5 Ob 76/13g bereits ausdrücklich klargestellt, dass der Umstand, dass kein Anwendungsfall einer vereinfachten Berichtigung gemäß § 10 Abs 3 WEG 2002 mehr vorliegt, wenn es im Zuge der Nutzwertneufestsetzung zum gänzlichen Wegfall von selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten kommen soll, (lediglich) zur Konsequenz hat, dass ein solcher Vorgang dem § 35 Abs 1 WEG 2002 und im Übrigen allen allgemeinen grundbuchs- und grundverkehrsrechtlichen Regeln entsprechen muss. Zur Löschung des Wohnungseigentums hinsichtlich einzelner Objekte müssen daher deren Wohnungseigentümer in einer grundbuchsfähigen Urkunde den Verzicht auf das Wohnungseigentum an den betreffenden Objekten und die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung dazu (Annahme) erklären. Zudem müssen die bisherigen Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer unter Angabe eines Rechtsgrundes an bestimmte andere Miteigentümer übertragen und die Wohnungseigentümer müssen die entsprechenden Aufsandungserklärungen dazu abgeben (5 Ob 76/13g; vgl auch RIS-Justiz RS0123506). Es ist aber insbesondere nicht zwingend erforderlich, das Wohnungseigentum für alle Mindestanteile aufzuheben und zur Gänze neu zu begründen.

4.2. Die Antragsteller haben hier eine diesen Erfordernissen für die gänzliche Löschung eines Miteigentumsanteils (Erlöschen des Wohnungseigentums und Löschung des Miteigentumsanteils) entsprechende Dissolutionsvereinbarung ebenso getroffen und urkundlich nachgewiesen, wie die nach der Nutzwertneufestsetung erforderliche privatrechtliche Übertragung der jeweiligen Miteigentumsanteile. Aus den vorgelegten Verträgen ergibt sich, dass die Erstantragstellerin auf ihr Wohnungseigentum an den Kfz-Abstellplätzen AP 1 bis AP 5 verzichtet und eine entsprechende Aufsandungserklärung abgegeben hat, alle Wohnungseigentümer diesen Verzicht angenommen haben und die Miteigentümer einander die Miteigentumsanteile entsprechend dem ebenfalls vorgelegten Nutzwertgutachten zur Nutzwertneufestsetzung übertragen und entsprechende Aufsandungserklärungen abgegeben haben.

4.3. Andere Eintragungshindernisse sind nicht zu erkennen. Die Beschlüsse der Vorinstanzen waren daher im Sinn der Bewilligung des Antrags abzuändern.

Leitsätze

• Zur Änderung der Miteigentumsanteile nach § 10 Abs 4 WEG 2002

  Zur Änderung der Miteigentumsanteile nach § 10 Abs 4 WEG 2002 bedarf es einer grundbuchsfähigen Urkunde, in der einzelne Miteigentümer unter Angabe eines Rechtsgrundes bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer übertragen und entsprechende Aufsandungserklärungen abgeben.
  Alexander Kdolsky | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 147/17d | OGH vom 18.01.2018 | Dokument-ID: 1008077

• Zum gänzlichen Wegfall von selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten

  Sollen die Miteigentumsanteile aufgrund einer Nutzwertfestsetzung geändert werden, kann dies durch Berichtigung (§ 136 Abs 1 GBG) geschehen. Soll es im Zuge der Nutzwertneufestsetzung zum gänzlichen Wegfall von selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten kommen, liegt kein Anwendungsfall einer vereinfachten Berichtigung mehr vor. Es ist aber nicht das Wohnungseigentum zwingend für alle Mindestanteile aufzuheben und zur Gänze neu zu begründen.
  Alexander Kdolsky | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 147/17d | OGH vom 18.01.2018 | Dokument-ID: 1008076