WEKA (api) | News | 10.08.2017

Grobe Pflichtverletzung des Verwalters durch Verrechnung eines nicht vereinbarten Sonderhonorars?

Bei aufwendigen Projekten kann ein Sonderhonorar für die Hausverwaltung vereinbart werden, ohne dass es sich dabei um eine grobe Pflichtverletzung handelt, die zur Auflösung des Verwaltungsvertrages berechtigt.

Geschäftszahl

OGH 23. Mai 2017, 5 Ob 91/17v

Norm

§ 21 Abs 3 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Die ordentliche Verwaltung einer Liegenschaft beinhaltet auch die ordnungsgemäße Erhaltung dieser, inklusive baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen. Sie kann auch ohne Beschlussfassung der Hausgemeinschaft durch die Hausverwaltung vollzogen werden. Bei aufwendigen Projekten kann auch ein Sonderhonorar für die Hausverwaltung vereinbart werden, ohne dass es sich dabei um eine grobe Pflichtverletzung handelt, die zur Auflösung des Verwaltungsvertrages berechtigt.

OGH: Das WEG 2002 bietet in § 21 Abs 3 eine Möglichkeit, einen Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen Gründen zu kündigen oder falls der Verwalter seine Pflichten grob verletzt, eine Auflösung durch ein Gericht zu veranlassen. Dieses Recht kann jedoch nur ausgeübt werden, wenn durch das Verhalten des Verwalters befürchtet werden kann, dass er seine Treue- und Interessenwahrungspflicht nicht ordnungsgemäß ausführt. Die Gründe, die daraufhin deuten, müssen von einem derartigen Ausmaß sein, dass die Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr ausreichend gesichert sind. Für einen solchen Zustand ist eine Pflichtverletzung von Nöten, die das Vertrauensverhältnis zu den Wohnungseigentümern zerstört, wobei es sich nicht nur um eine gravierende Pflichtverletzung handeln kann, sondern auch mehrere kleinere Handlungen insgesamt zu einem solchen Schluss führen können. Dabei sind immer die Umstände des Einzelfalls zu beachten, die natürlich dem beurteilenden Gericht einen gewissen Ermessensspielraum lassen.

In casu wurde die Frage behandelt, ob die Vereinbarung eines Sonderhonorars, welches als Entschädigung für die Projektabwicklung einer Liftsanierung in den Jahren 2007–2011 zwischen dem Verwalter und dessen Kontaktpersonen in der Eigentümergemeinschaft vereinbart wurde, als grobe Pflichtverletzung iSd § 21 Abs 3 WEG 2002 anzusehen ist. Dieses Honorar wurde nicht in der Eigentümerversammlung besprochen, sondern nur mit den Kontaktpersonen erörtert, die mit diesem einverstanden waren. Diese Kontaktpersonen standen immer in enger Verbindung mit der Hausverwaltung und kümmerten sich um Angelegenheiten der Liegenschaft.

Die Hausverwaltung gab bei der Sanierung der Liftanlagen nur jene Sachen in Auftrag, die im TÜV-Bericht als mangelhaft kritisiert wurden und zwar ohne eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Laut § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zählt die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG, inklusive baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, zur ordentlichen Verwaltung. Nach der Rechtsprechung des OGH sind auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen zur ordentlichen Verwaltung zu zählen, selbst wenn dabei erstmalig ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, es zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder die getätigten Veränderungen eine Verbesserung zum vorigen Stand darstellen. Maßgeblich für die Einordnung als Erhaltungsarbeit ist eine Reparaturbedürftigkeit, eine Schadensgeneigtheit oder eine Funktionseinschränkung.

Für Tätigkeiten der ordentlichen Verwaltung braucht die Hausverwaltung keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, sondern kann pflichtgemäß selbst eine Entscheidung treffen. Dabei handelt es sich beim vorliegenden Sachverhalt um einen Akt der ordentlichen Verwaltung und stellt keine Pflichtverletzung dar, ebenso wenig wie die Verrechnung eines Sonderhonorars, vor allem da die Kontaktpersonen diesem zugestimmt haben und somit die Hausverwaltung damit rechnen durfte, dass diese im Interesse der Gemeinschaft handelten und außerdem der Aufwand durchaus ein solches rechtfertigt.

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