Die Eintrittsvoraussetzungen des § 14 Abs 3 MRG sind im gerichtlichen Aufkündigungsverfahren für jede eintrittsberechtigte Person gesondert zu behaupten und zu prüfen. Das dringende Wohnbedürfnis eines Minderjährigen ist ua dann zu bejahen, wenn der Anspruch auf familienrechtliche Wohnversorgung gegen den Unterhaltspflichtigen nicht durchsetzbar ist.

Auch Mitmietrechte unterliegen der Sonderrechtsnachfolge iSd § 14 Abs 2 und 3 MRG. Das Mitmietrecht wächst nicht dem verbliebenen Mitmieter zu. Diesem mangelt es als Wohnungs(mit)mieter am dringenden Wohnbedürfnis, weshalb ihm auch kein Eintrittsrecht zukommt.

Die Neuerrichtung eines Gebäudes iSd § 1 Abs 4 z § MRG liegt nur vor, wenn durch sie neuer Wohn- oder Geschäftsraum geschaffen wird. Eine – auch umfangreiche oder kostspielige – Sanierung fällt nicht darunter. Das gilt auch, wenn sich der Vermieter für eine „erhaltende“ Sanierung statt für den bereits genehmigten Abbruch und umfassenden Neubau des Gebäudes entscheidet.

Bei Tod eines Mieters während des Kündigungsverfahrens ist jenes mit dem ruhenden Nachlass und nicht mit dem Einzelrechtsnachfolger fortzusetzen. Gemäß § 234 ZPO ist es dem Erwerber einer im Streit verfangenen Sache nicht möglich ohne Zustimmung in den Prozess einzutreten.

Auch wenn der Vermieter die Beschaffung eines Ersatzmietgegenstandes bereits mit der Aufkündigung anbietet, ist ein Zwischenurteil über das Vorliegen des vom Vermieter genannten Kündigungsgrundes notwendig. Andernfalls müsste sich der Mieter, während er noch die Richtigkeit des Kündigungsgrundes bekämpft, für eines der Ersatzangebote entscheiden. Auch ein Vorgehen nach § 32 Abs 3 MRG wäre ohne Zwischenurteil nicht möglich.

Das dringende Wohnbedürfnis eines Eintrittsberechtigten beim Todesfall eines nahen Angehörigen liegt dann vor, wenn der Eintrittswerber über keine eigene Wohnung verfügt oder wenn er auf eine andere Wohnung verwiesen werden soll. Dabei ist auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Todes des nahen Angehörigen abzustellen. Ein aufrechtes Mietverhältnis des Eintrittsberechtigten zu diesem Zeitpunkt schließt in diesem Zusammenhang das dringende Wohnbedürfnis aus.

Das in § 46 Abs 2 MRG vorgesehene Recht des Vermieters zur Anhebung des Hauptmietzinses kommt lediglich bei einem Eintritt aufgrund des Gesetzes zum Tragen, nicht aber bei einem vertraglichen Weitergaberecht.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aufgrund eines wichtigen Grundes auflösen, wenn der Mieter den Mietgegenstand an einen Dritten weitergegeben hat und weder er, noch eine eintrittsberechtigte Person ihn dringend benötigt. Der überlassende Mieter braucht dabei auch nicht das weiterbestehende Eigeninteresse an der künftigen Nutzung der Wohnung oder der Absicht der Aufnahme des gemeinsamen Haushalts in absehbarer Zeit.

Ob ein dringendes Wohnbedürfnis einer eintrittsberechtigen Person vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden und stellt idR weder ein Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung dar, noch berechtigt es eine Überprüfung der Entscheidung durch den OGH.

Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit der vom Vermieter geplanten Erhaltungsarbeiten ist in §§ 18 ff MRG nicht vorgesehen, da das MRG keine Begrenzung der Erhöhung des Hauptmietzinses kennt.

Das dringende Wohnbedürfnis eines Eintrittswerbers wird im Sinne eines schutzwürdigen Interesses verstanden und nur für den Fall verneint, dass ihm eine andere ausreichende und angemessene sowie rechtlich gleichwertige Unterkunftsmöglichkeit zur Verfügung steht. Dabei ist aber immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls unter Einschluss sowohl der rechtlichen als auch der tatsächlichen Verhältnisse abzustellen.

Passiv legitimiert ist bei unzulässigen Ablösen derjenige, dem sie nach der Vereinbarung zukommen sollten, wobei es bedeutungslos ist, wem sie tatsächlich zugeflossen oder in der Folge zugekommen sind, auch wenn sie an dritte Personen erbracht werden sollten bzw wenn sich der Mieter dritten Personen gegenüber zu ihrer Erbringung (an wen auch immer) verpflichtet hat.

Der Aufenthalt in einer Wohnung, um dort einen Besuch abzustatten, schließt einen gemeinsamen Haushalt im Sinn eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Wohnens und Wirtschaftens mit der darin lebenden Person schon rein begrifflich aus.

Es liegt kein dringendes Wohnbedürfnis vor, wenn eine ausreichende und gleichwertige Unterkunft vorhanden ist. Eintrittsberechtigt ist nur, wer im gemeinsamen Haushalt lebte, dazu gehört neben gemeinsamem Wohnen auch gemeinsames Wirtschaften.

Ein schlüssiger Verzicht auf das Mietzinserhöhungsrecht des Vermieters gemäß § 46 Abs 2 MRG unterliegt strengen Anforderungen, nach welchen ein schlüssiger Verzicht nur dann vorliegt, wenn man bei Berücksichtigung aller Umstände zweifellos annehmen durfte, dass der berechtigte Vermieter ernstlich auf das Anhebungsrecht verzichtet hat.

Die Privilegierung des § 46 Abs 1 MRG, wonach der Vermieter weiterhin nur den Hauptmietzins begehren darf, den er ohne den Eintritt begehren dürfte, gilt nur für den ersten Eintritt. Sind bei allen ursprünglich Privilegierten die Voraussetzungen durch Volljährigkeit oder Verlassen der Wohnung auf Dauer (dem ist der Tod gleichzuhalten) weggefallen, so kommt dem Vermieter auch im Falle des Eintritts theoretisch privilegierter Angehöriger nach ihnen das Anhebungsrecht des § 46 Abs 2 MRG zu.

Gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG kann eine Teilkündigung erfolgen, wenn es durch den Eintritt in die Mietrechte über die ganze Wohnung zu einem krassen Missverhältnis zwischen dem dringenden Wohnbedürfnis des Eingetretenen und dem Umfang der gesamten Wohnung kommt. In einem Verlassenschaftsverfahren sind gewisse Fragen der Passivlegitimation zu beachten sowie das Problem der Eventualteilkündigung und der parallelen Kündigungsverfahren.

Unter den Tatbestand des § 1118 erster Fall ABGB ist auch ein „unleidliches Verhalten“ im Sinn des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG zu subsumieren. Grundsätzlich verantwortet der Mieter auch das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen den Mietgegenstand benützen; dies gilt auch dann, wenn aus dem Vertragszweck ein unleidliches Verhalten Dritter nicht ausgeschlossen erscheint.

Die Zehnjahresfrist soll den Erwerb in Spekulationsabsicht verhindern. Sie ist nicht unverhältnismäßig, weil der Erwerber die Unmöglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf kennt und sie bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen kann.

Wird eine Wohnung nicht mehr regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet, so muss der Mieter behaupten und beweisen, dass ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt. Für ein diesbezügliches Vorbringen reicht es aus, wenn der Mieter wegen einer altersbedingten Verschlechterung seines Allgemeinzustandes Bedarf an der Wohnung behauptet, angibt, sich um die Verbesserung der dortigen Heizmöglichkeiten zu bemühen und einen konkreten Zeitrahmen für seine Rückkehr nennen kann.

Ob über einen konkreten Rechtschutzantrag im streitigen oder außerstreitigen Verfahren zu entscheiden ist, ist nach dem Wortlaut des Entscheidungsbegehrens, aber auch den zu seiner Begründung vorgebrachten Sachverhaltsbehauptungen zu beurteilen. Alleine das Klagevorbringen ist maßgeblich.

Eine Erhöhung des Hauptmietzinses kann nach § 46 Abs 2 Mietrechtsgesetz innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist auch rückwirkend geltend gemacht werden.

§ 14 Abs 3 MRG zählt auch Lebensgefährten zu den eintrittsberechtigten Personen. Nach dem Gesetzeswortlaut ist Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat.

Mit der kurzzeitigen Aufstellung von zwei Punschhütten wird keineswegs zum Ausdruck gebracht, dass keine Absicht bestehe, die betreffenden Hofflächen in der wärmeren Jahreszeit wieder zum vereinbarten Betrieb eines Schanigartens zu nutzen. Es ist nicht erklärlich, wieso im Rahmen des § 30 Abs 2 Z 7 MRG Schanigärten nicht für Punschstände verwendet werden können, zumal derartige Schanigärten nur zwischen 01.03. und 15.11. eines jeden Jahres betrieben werden dürfen.

Bei Prüfung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG darf das Verhalten des Mieters nicht in Teilfakten zerlegt werden. Maßgeblich ist stets sein Gesamtverhalten, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist.