§ 18 MRG regelt die Voraussetzungen, unter denen eine Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist. Zur Konkretisierung dieser Voraussetzungen verpflichtet § 19 MRG den Antragsteller zur Vorlage bestimmter, in § 19 MRG angeführter, Urkunden. Der zu stellende Antrag muss demnach nicht etwa auf eine ziffernmäßig bestimmte Erhöhung gerichtet sein. Er erhält seinen Inhalt vielmehr durch die vom Gesetz als zwingend vorgeschriebenen Beilagen: Kostenvoranschläge für künftige und Rechnungen über bereits durchgeführte Arbeiten, Hauptmietzinsabrechnung der letzten zehn Kalenderjahre, Mieterliste mit allen für die Erhöhung erforderlichen Angaben, Aufstellung über die Errechnung des Deckungsfehlbetrages und Finanzierungsplans. Daraus folgt, dass der Antrag des Antragstellers im Falle des Nichtanschlusses dieser Beilagen unschlüssig ist. Die Unschlüssigkeit eines Sachbegehrens hat aber zur Abweisung des Antrages mittels Sachbeschlusses zu führen. Wenn also der Vermieter, der eine Mietzinserhöhung anstrebt, nicht in der Lage ist, eine wenn auch fehlerhafte, so doch nach den Grundsätzen des § 20 MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung mit effektiven Mietzinseingängen der letzten 10 Kalenderjahre vorzulegen, dann kann er die für eine Mietzinserhöhung unabdingbare Voraussetzung eines Deckungsfehlbetrags nicht erweisen, ja nicht einmal schlüssig behaupten. Eine – nicht bloß fiktive – Abrechnung ist also notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag und deren Fehlen muss zur Antragsabweisung führen (OGH 15.12.2009, 5 Ob 204/09z).

Für den Fall, dass die Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit einschließlich der nach § 3 Abs 3 Z 1 anrechenbaren Verzinsung und Geldbeschaffungskosten in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge keine Deckung finden und die während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen übersteigen, kann gem § 18 Abs 1 MRG zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden.

Zur Festsetzung des erforderlichen erhöhten Hauptmietzinses sind iSd § 18 Abs 1 Z 1–7 MRG maßgebend:

• Die Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge einschließlich eines allfälligen Zuschusses, der aus Anlass der Durchführung der Arbeiten gewährt wird
• Die angemessenen Kosten der durch einen Kostenvoranschlag umschriebenen unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeit einschließlich der angemessenen Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung, soweit diese zusammen 5 % der Baukosten nicht überschreiten; diese Kosten sind um den Unterschiedsbetrag nach Z 1 zu kürzen oder zu erhöhen (Deckungsfehlbetrag)
• Ein zehn Jahre nicht übersteigender Verteilungszeitraum, der unter Berücksichtigung des Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten bei Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, sowie der wirtschaftlichen Lage des Vermieters und der Gesamtheit der Mieter des Hauses nach billigem Ermessen zu bestimmen ist
• Das zur Finanzierung des Deckungsfehlbetrags notwendige eigene oder fremde Kapital des Vermieters samt den mit der Aufnahme fremden Kapitals verbundenen Geldbeschaffungskosten sowie das auf den Kalendermonat umzurechnende Erfordernis zur Tilgung und angemessenen Verzinsung dieses Kapitals
• Ein nach freier Überzeugung (§ 273 ZPO) festzusetzender Pauschalbetrag zur Deckung der Kosten von laufend wiederkehrenden Erhaltungsarbeiten und der laufend fällig werdenden Aufwendungen für die mit dem Eigentum verbundene Vermögensteuer samt Zuschlägen zuzüglich des allfälligen Betrags, der zur Tilgung und Verzinsung einer nach § 3 Abs 3 Z 1 finanzierten früheren Erhaltungsarbeit je Kalendermonat aufgebracht werden muss
• Die Gesamtsumme der für die vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit leerstehenden Mietgegenstände des Hauses anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse, die sich gem § 20 Abs 1 Z 1 lit b bis d errechnen
• Die Feststellung, ob oder inwieweit das nach Z 4 und 5 ermittelte monatliche Deckungserfordernis in der nach Z 6 ermittelten Gesamtsumme Deckung findet oder nicht

Gem § 18 Abs 4 MRG gilt, dass, wenn feststeht, dass eine Erhöhung der Hauptmietzinse auch dann erforderlich ist, wenn die von den Hauptmietern gegen die Hauptmietzinsabrechnung der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre erhobenen Einwendungen berechtigt sind, und ist zu besorgen, dass durch die Überprüfung dieser Einwendungen der Hauptmieter die Durchführung der Erhaltungsarbeiten verzögert würde, so kann das Gericht (die Gemeinde, § 39) die Überprüfung dieser Einwendungen der Hauptmieter der Entscheidung nach § 19 Abs 3 vorbehalten und zunächst die Höhe der anrechenbaren Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge nach freier Überzeugung (§ 273 ZPO) festsetzen.

Der Vermieter kann eine Erhöhung der Hauptmietzinse für eine Wohnung iSd § 18 Abs 5 MRG nicht verlangen,

• wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D handelt und für sie ein Hauptmietzins vereinbart wurde, der EUR 0,90 je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat übersteigt; dieser Betrag valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs 6,
• wenn bei einem befristeten Hauptmietvertrag (§ 29 Abs 1 Z 3) die jeweils vereinbarte Vertragsdauer weniger als vier Jahre beträgt.

Aus der Judikatur folgt, dass es bei der Beurteilung, ob die Höhe der zu erwartenden tatsächlichen Hauptmietzinseinnahmen des projektierten Verteilungszeitraums nach § 18 Abs 1 1. Satz MRG einer Erhöhung der Hauptmietzinse entgegensteht, nicht darauf ankommt, ob die Vermieter über ihre Einnahmen bei wirtschaftlicher Betrachtung frei verfügen können, oder ob sie damit Kredite für früher durchgeführte Verbesserungsarbeiten zurückzahlen (OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f).

Nur dann, wenn die Kosten einer Erhaltungsarbeit (die nicht mit dem Deckungserfordernis nach § 18 Abs 1 Z 1 ff zu verwechseln sind) inklusive Finanzierungskosten in der summierten Mietzinsreserve der letzten zehn Kalenderjahre und in den während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen keine Deckung finden, ist eine Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig. Die „künftigen Hauptmietzinse“ iSd § 18 Abs 1 1. Satz MRG sind nicht die „anrechenbaren“ fiktiven Beträge nach Z 6 leg cit, sondern die während des Verteilungszeitraums tatsächlich real zu erwartenden Hauptmietzinse (OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f).

Der Wohnungseigentümer-Vermieter ist nicht legitimiert, gegen seinen Mieter ein Verfahren nach § 18 MRG allgemeine Teile des Hauses betreffend einzuleiten. Allgemeine Teile betreffend ist ein Auftrag an den einzelnen Wohnungseigentümer, die Arbeiten binnen einer bestimmten Frist durchzuführen, wie in § 19 Abs 2 MRG zwingend vorgesehen, auch nicht denkbar. Eine solche Verpflichtung könnte gegenüber den anderen Miteigentümern und Wohnungseigentümern keine Rechtswirkung entfalten und wäre daher gar nicht durchsetzbar. Die Legitimation einzelner Wohnungseigentümer, ein Verfahren nach § 18 MRG gegen ihre Mieter einzuleiten, wird von der Rechtsprechung verneint. Ist das ganze Haus, die ganze Wohnungseigentumsliegenschaft, insbesondere deren allgemeine Teile, von einem Anspruch nach dem MRG erfasst, wird das ausschließliche Nutzungsrecht jedes Wohnungseigentümers durch die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer oder alle Gemeinschafter in Form der Eigentümergemeinschaft überlagert (OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f; RS0116193).

Eine Mietzinserhöhung nach § 18 MRG, die nach Abschluss des Untermietvertrages erfolgt, ist bei der Berechnung des zulässigen Untermietzinses nach § 26 MRG zu berücksichtigen. Der Untervermieter ist bei Erhöhung des Hauptmietzinses iSd §§ 18 ff MRG im Falle einer entsprechenden Vereinbarung berechtigt, die Differenz zwischen dem ursprünglich von ihm zulässigerweise zu entrichtenden Hauptmietzins und dem nunmehr erhöhten Hauptmietzins vom Untermieter zu verlangen, nicht jedoch zusätzlich noch einen 50%igen Zuschlag davon. Dieser Zuschlag kann nur vom im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages beziehungsweise der Mietzinsvereinbarung zulässigerweise entrichteten Hauptmietzins begehrt werden. Nur innerhalb dieses Rahmens ist daher die Vereinbarung eines Staffeluntermietzinses zulässig (OGH 04.09.2001, 5 Ob 128/01m).

Eine Erhöhung des Hauptmietzinses kann innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist auch rückwirkend geltend gemacht werden. Aus der Formulierung des § 46b MRG wird abgeleitet, dass der Gesetzgeber nur ein einziges Anhebungsbegehren vorgesehen hat, wenn nicht ein Fall der schrittweisen Anhebung nach § 46a Abs 2 bis 4 MRG vorliegt (OGH 24.07.2014, 1 Ob 129/14y).

Wenn vor der Durchführung einer Erhaltungsarbeit eine Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 18) begehrt wird, hat das Gericht (die Gemeinde, § 39) gem § 18a Abs 1 MRG auf Antrag zunächst dem Grunde nach zu entscheiden, ob und inwieweit die bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigt und innerhalb welchen Zeitraumes, der zehn Jahre nicht übersteigen darf, die dafür erforderlichen Kosten aus den Hauptmietzinsen zu decken sind.

Verpflichtet sich der Vermieter, die in der Grundsatzentscheidung (Abs 1) genannten Erhaltungsarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen, so kann das Gericht (die Gemeinde, § 39) gem §18a Abs 2 auf Antrag aussprechen, dass eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist.

Beginn und Ausmaß dieser vorläufigen Erhöhung (auch die zunächst zugrunde gelegten Ausstattungskategorien) sind unter Berücksichtigung der bereits vorliegenden Verfahrensergebnisse so festzusetzen, dass sie das in der endgültigen Erhöhung voraussichtlich ergebende Ausmaß nicht übersteigen. Werden der Entscheidung über die endgültige Mietzinserhöhung bei einzelnen Mietgegenständen andere Ausstattungskategorien zugrunde gelegt als in der vorläufigen Mietzinserhöhung, so hat der Hauptmieter den sich daraus ergebenden Differenzbetrag nachzuzahlen bzw ist ihm ein übersteigender Betrag zurückzuerstatten. Hält der Vermieter seine Pflicht zur Durchführung der Arbeiten nicht ein, so hat er – unbeschadet der Bestimmungen des § 6 – die aus der vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse sich ergebenden Mehrbeträge samt einer angemessenen Verzinsung zurückzuerstatten. Es stellt keine Frage der materiellen Richtigkeit einer Hauptmietzinsabrechnung dar, die wegen des Provisorialcharakters des § 18a Abs 1 und 2 MRG nicht zu prüfen wäre, wenn ein die Erhöhung anstrebender Vermieter eine vorwiegend aus fiktiven Mietzinseinnahmen gegründete „Hauptmietzinsabrechnung“ vorlegt. Derartiges ist keine dem § 20 MRG entsprechende und von § 19 Abs 1 Z 2 MRG geforderte Hauptmietzinsabrechnung. Wenn also der Vermieter, der eine Mietzinserhöhung anstrebt, nicht in der Lage ist, eine wenn auch fehlerhafte, so doch nach den Grundsätzen des § 20 MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung mit effektiven Mietzinseingängen der letzten 10 Kalenderjahre vorzulegen, dann kann er die für eine Mietzinserhöhung unabdingbare Voraussetzung eines Deckungsfehlbetrags nicht erweisen, ja nicht einmal schlüssig behaupten. Eine – nicht bloß fiktive – Abrechnung ist also notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag, und deren Fehlen muss zur Antragsabweisung führen (OGH 15.12.2009, 5 Ob 204/09z).

Im Verfahren zur vorläufigen Erhöhung sind weder Fragen der Hauptmietzinsabrechnung noch der Kategorieeinstufung oder Nutzflächenstreitigkeiten zu lösen.

Sinn und Zweck einer Grundsatzentscheidung nach § 18a MRG ist es, in mehr oder minder groben Umrissen festzuhalten, ob und welche Instandsetzungsarbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und innerhalb welchen Zeitraums die dafür erforderlichen Kosten aus dem Hauptmietzins zu decken sein werden. Aufgrund dieser Entscheidung sollen sich die Beteiligten lediglich ein ungefähres Bild machen können, welche Kosten einerseits der Vermieter auf den Mieter überwälzen und in welcher Zeit er mit der Hereinbringung rechnen kann und ein wie hoher Hauptmietzins andererseits von den Mietern zu zahlen sein wird. Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung (OGH 01.09.2009, 5 Ob 120/09x).

Die Grundsatzentscheidung entfaltet zwischen Vermieter und Mieter nur insoferne Bindungswirkung, als die Frage, ob es sich bei den in der Grundsatzentscheidung angeführten Arbeiten um die Erhöhung des Mietzinses rechtfertigende Erhaltungsarbeiten handelt, nach Rechtskraft dieser Entscheidung nicht neuerlich aufgerollt werden kann. Ihr kommt somit Rechtskraft nur hinsichtlich der Art und des Umfangs der hier genannten Arbeiten sowie hinsichtlich der Dauer der Mietzinserhöhung, nicht aber hinsichtlich anderer, darin angeführter Umstände zu. Die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 f MRG besteht in einem auf den im Spruch enthaltenen Verteilungszeitraum befristeten rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters bzw der Schlichtungsstelle in den Mietvertrag. Ein solcher rechtsgestaltender Eingriff in die vertragliche Regelung des Hauptmietzinses setzt ein Wirksamwerden gegenüber dem betreffenden Mieter voraus. Die Rechtskraft der Endentscheidung im Verfahren nach §§ 18 ff MRG über einen bestimmten Zeitraum stellt nicht die materiellrechtliche Wirksamkeit eines mangels Zustellung der Zwischenentscheidung betreffend einen anderen Zeitraum gegenüber einem Mieter unwirksamen Mietvertragseingriffs her. Die Doppelfunktion der Erhöhungsentscheidung, die einerseits in einer prozessualen Sachentscheidung besteht und andererseits in einer Vertragsänderung, gebietet es, die prozessuale Rechtsfolge der Heilung einer Nichtigkeit von der Wirksamkeit des Privatrechtseingriffs zu unterscheiden (OGH 01.09.2009, 5 Ob 120/09x).

Aus der Einheitlichkeit des Verfahrens nach §§ 18a einerseits und 18, 19 MRG lässt sich nicht ableiten, dass im Verfahren über die endgültige Erhöhung nicht noch neues Vorbringen – etwa hinsichtlich der Ausstattungskategorien oder auch der Nutzflächen – erstattet werden dürfte. Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung (OGH 01.09.2009, 5 Ob 120/09x).

Eine nach §§ 18 f MRG ergehende rechtskräftige Entscheidung der Gemeinde oder des Außerstreitrichters, in der dem Vermieter zur Durchführung von bestimmten Erhaltungsarbeiten die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses bewilligt und der Auftrag zur Vornahme erteilt wird, greift in Ansehung des von den Mietern geschuldeten Hauptmietzinses rechtsgestaltend in die zwischen dem Vermieter bzw den Vermietern und den Mietern bestehenden Mietverträge ein und schafft in Ansehung der vom Vermieter bzw den Vermietern durchzuführenden Erhaltungsarbeiten einen nach § 6 Abs 2 MRG vollstreckbaren Exekutionstitel (RS0069305).

Die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 f MRG besteht in einem auf den im Spruch enthaltenen Verteilungszeitraum befristeten rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters bzw der Schlichtungsstelle in den Mietvertrag. Ein solcher rechtsgestaltender Eingriff in die vertragliche Regelung des Hauptmietzinses setzt ein Wirksamwerden gegenüber dem betreffenden Mieter voraus (OGH 01.09.2009, 5 Ob 120/09x).

Was die Verlängerung einer vorläufigen Erhöhung (§ 18a Abs 2 MRG) nach Durchführung der Erhaltungsarbeiten anlangt, so bestehen gegen eine solche jedenfalls dann keine Bedenken, wenn sie zur Vermeidung einer Finanzierungslücke lediglich die Zeit bis zur Entscheidung über die endgültige Erhöhung, für welche die Unterlagen bereits vorgelegt wurden, überbrücken soll. Hiebei ist zu beachten, dass das sich in der endgültigen Erhöhung voraussichtlich ergebende Ausmaß nicht überschritten wird (§ 18a Abs 2 2. Satz MRG). Wurden die Arbeiten bereits fertiggestellt, ist eine Verpflichtungserklärung des Vermieters, die Arbeiten durchzuführen (§ 18a Abs 2 1. Satz MRG), als unnötiger Formalismus entbehrlich. Auch die Ursachen der Verspätung bedürfen in einem solchen Fall keiner Erörterung (OGH 09.06.2009, 5 Ob 84/09b, zuletzt OGH vom 20.4.2016, 5 Ob 201/15t).

Dass § 18a Abs 2 letzter Satz MRG auf die Bestimmung des § 6 MRG verweist, bedeutet nicht, dass ein nach § 6 Abs 2 MRG vollstreckbarer Exekutionstitel zu schaffen wäre. Der in § 18a Abs 2 letzter Satz MRG enthaltene Verweis auf § 6 MRG bedeutet also nur einen Verweis auf § 6 Abs 1 MRG. In einem solchen Verfahren ist es erst möglich, einen vollstreckbaren Exekutionstitel auf Durchführung der Arbeiten zu schaffen, wobei die nach § 18a Abs 1 MRG ergangene Grundsatzentscheidung die Vorfrage dafür darstellt. Das entsprach bereits der Rechtsprechung zu §§ 8 und 28 Abs 2 MG (OGH 15.10.2002, 5 Ob 240/02h).

Der gesetzliche Auftrag, die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse mit der voraussichtlichen definitiven Erhöhung zu begrenzen, kann nicht so verstanden werden, dass die Entscheidungsgrundlagen für eine vorläufige Mietzinserhöhung annähernd gleich vollständig und verlässlich sein müssen wie für die endgültige. Bei der in § 18a Abs 2 MRG vorgesehenen Entscheidung soll vielmehr prinzipiell mit den bereits vorliegenden Verfahrensergebnissen das Auslangen gefunden werden. Für eine spätere Anpassung der Fremdfinanzierungskosten (etwa auch unter Berücksichtigung von öffentlichen Mitteln zur Wohnhaussanierung) ist sogar noch im Fall einer „endgültigen“ Erhöhung der Hauptmietzinse Vorsorge in § 19 Abs 3 MRG getroffen (OGH 17.12.1991, 5 Ob 112/91, OGH 23.11.1999, 5 Ob 95/99b; OGH 15.02.2000, 5 Ob 105/99y; OGH 10.02.2004, 5 Ob 13/04d; OGH 30.05.2006, 5 Ob 124/06f; OGH 01.09.2009, 5 Ob 120/09x).

Für die Grundsatzentscheidung nach § 18a Abs 1 MRG muss die Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung nur insoweit geprüft werden, als dies zur Beurteilung der Frage nötig ist, ob überhaupt eine Erhöhung zulässig ist. Für die Bewilligung der vorläufigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nach § 18a Abs 2 MRG müssen die provisorischen Entscheidungsgrundlagen überdies dazu ausreichen, Beginn und Ausmaß einer vorläufigen Erhöhung, die ja das voraussichtliche Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht übersteigen soll. Trotz der provisorischen Entscheidungsgrundlagen muss dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Für sämtliche dazu – wenn auch nur auf provisorischer Basis – festzustellenden Tatsachengrundlagen besteht die Behauptungs-und Beweislast des Antragstellers (Vermieters), der die Mietzinsanhebung anstrebt. Die Unterlassung der Vorlage einer Hauptmietzinsabrechnung trotz wiederholten Auftrags geht daher ebenso zulasten des Antragstellers wie ein Vorbringen, dass eine Hauptmietzinsabrechnung nicht gelegt werden kann. Wenn also der Vermieter, der eine Mietzinserhöhung anstrebt, nicht in der Lage ist, eine wenn auch fehlerhafte, so doch nach den Grundsätzen des § 20 MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung mit effektiven Mietzinseingängen der letzten 10 Kalenderjahre vorzulegen, dann kann er die für eine Mietzinserhöhung unabdingbare Voraussetzung eines Deckungsfehlbetrags nicht erweisen, ja nicht einmal schlüssig behaupten. Eine – nicht bloß fiktive – Abrechnung ist also notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag, und deren Fehlen muss zur Antragsabweisung führen (OGH 15.12.2009, 5 Ob 204/09z; OGH 23.9.2010, 5 Ob 80/10s; OGH 26.9.2014, 5 Ob 220/13h; OGH 30.10.2015, 5 Ob 6/15s).

Aus der Judikatur folgt weiter, dass es keine dem § 20 MRG entsprechende, von § 19 Abs 1 Z 2 MRG geforderte Hauptmietzinsabrechnung darstellt, wenn die Vermieterin dem Gesetz widersprechend fiktive Abrechnungsbeträge im Zusammenhang mit angeblich aufgewendeten Bau-, Grund- oder Aufschließungskosten in die Hauptmietzinsabrechnung als Ausgabe aufnimmt, zumal der Mieter aus den vorgelegten Abrechnungen nicht (durchgehend) erkennen kann, um welche Ausgaben es sich eigentlich handelt und wie diese berechnet wurden (OGH 16.12.2014, 5 Ob 159/14i).

Erhöhung des Hauptmietzinses

Gem § 18b MRG gilt, dass, für den Fall, dass an einem Haus Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden, die mit Mitteln gefördert werden, die aufgrund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, sind die zur Finanzierung erforderlichen Darlehen innerhalb eines Zeitraumes zurückzuzahlen, der zehn Jahre nicht übersteigt. Ist zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen in den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a MRG) als Erhaltungsarbeiten.

Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel nach dem Wohnhaussanierungsgesetz ergeben würde.

Auf weitergehende Anforderungen an Sanierungsmaßnahmen iSd § 18b MRG als Grundlage für eine vorläufige Mietzinserhöhung gem § 18a MRG wies der OGH in seiner Entscheidung 5 Ob 220/13h vom 26.09.2014 hin: Maßgeblich ist, dass eine Förderung bereits schriftlich zugesichert worden ist. Zudem ist die Vorschrift des § 18 Abs 1 Z 2 MRG zwingend, welche bestimmt, dass die Kosten für die Bauüberwachung und Bauverwaltung 5 % der gesamten Baukosten nicht übersteigen dürfen, um für die vorläufige Mietzinserhöhung berücksichtigt zu werden. Förderungsrechtlich anerkannte Kosten, wie zB nach dem WWFSG, sind für das Verfahren nach § 18a MRG nicht zwangsläufig beachtlich.

Gem § 3 hat der Vermieter nämlich nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Im Übrigen bleibt § 1096 ABGB unberührt.

Die Erhaltung umfasst:

• Die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind
• Die Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben
• Die Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen, wie im Besonderen von zentralen Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzügen oder zentralen Waschküchen erforderlich sind, es sei denn, dass alle Mieter des Hauses für die gesamte Dauer ihres Mietvertrages auf die Benützung der Anlage verzichten; ist die Erhaltung einer bestehenden Anlage unter Bedachtnahme auf die Kosten der Errichtung und des Betriebes einer vergleichbaren neuen Anlage wirtschaftlich nicht vertretbar, so ist anstelle der Erhaltung der bestehenden Anlage eine vergleichbare neue Anlage zu errichten.
• Die Neueinführungen oder Umgestaltungen, die kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind, wie etwa der Anschluss an eine Wasserleitung oder an eine Kanalisierung, die Installation von geeigneten Schutzvorrichtungen für die Energieversorgung oder von Geräten zur Feststellung des individuellen Energieverbrauchs
• Die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauchs oder die der Senkung des Energieverbrauchs sonst dienenden Ausgestaltungen des Hauses, von einzelnen Teilen des Hauses oder von einzelnen Mietgegenständen, wenn und insoweit die hierfür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen
• Bei Vorliegen einer nach § 17 Abs 1a zulässigen Vereinbarung die Installation und die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung

Die Kosten von Erhaltungsarbeiten sind aus den in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die aus Anlass der Durchführung einer Erhaltungsarbeit gewährt werden, zu decken. Reichen diese Beträge zur Deckung der Kosten aller unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeiten nicht aus, so gilt Folgendes:

• Zur Bedeckung der Kosten einer Erhaltungsarbeit sind auch die während des Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten unter Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, zu erwartenden oder anrechenbaren Hauptmietzinse, somit einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Aufwandes zulässigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses, für alle vermieteten, vermietbaren oder vom Vermieter benutzten Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten des Hauses heranzuziehen; insoweit hierdurch Deckung geboten ist, hat der Vermieter zur Finanzierung der nach Abzug der erzielten Mietzinsreserven ungedeckten Kosten der Erhaltungsarbeit eigenes oder fremdes Kapital aufzuwenden; die mit der Aufnahme fremden Kapitals verbundenen notwendigen Geldbeschaffungskosten und angemessenen Sollzinsen sowie die durch den Einsatz eigenen Kapitals entgangenen angemessenen Habenzinsen (Kapitalmarktzinsen) sind in diesen Fällen Kosten der Erhaltungsarbeiten.
• Können die Kosten aller Erhaltungsarbeiten auch auf diese Weise nicht gedeckt werden, so sind die Erhaltungsarbeiten nach Maßgabe ihrer bautechnischen Dringlichkeit zu reihen und durchzuführen; jedenfalls sind aber die Arbeiten, die kraft eines öffentlich-rechtlichen Auftrages vorzunehmen sind, die der Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, dienen oder die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitären Anlagen erforderlich sind, vorweg durchzuführen.

Bei der Beurteilung, ob die Höhe der zu erwartenden tatsächlichen Hauptmietzinseinnahmen des projektierten Verteilungszeitraums nach § 18 Abs 1 1. Satz MRG einer Erhöhung der Hauptmietzinse entgegensteht, kommt es nicht darauf an, ob die Vermieter über ihre Einnahmen bei wirtschaftlicher Betrachtung frei verfügen können, oder ob sie damit Kredite für früher durchgeführte Verbesserungsarbeiten zurückzahlen (OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f).

Nur dann, wenn die Kosten einer Erhaltungsarbeit (die nicht mit dem Deckungserfordernis nach § 18 Abs 1 Z 1 ff zu verwechseln sind) inklusive Finanzierungskosten in der summierten Mietzinsreserve der letzten zehn Kalenderjahre und in den während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen keine Deckung finden, ist eine Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig. Die „künftigen Hauptmietzinse“ iSd § 18 Abs 1 1. Satz MRG sind nicht die „anrechenbaren“ fiktiven Beträge nach Z 6 leg cit, sondern die während des Verteilungszeitraums tatsächlich real zu erwartenden Hauptmietzinse (OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f).

Der Vermieter kann unter den Voraussetzungen des § 6 Abs 4 MRG die Erhöhung der Hauptmietzinse unmittelbar bei Gericht – ohne vorherige Einschaltung der im Gerichtssprengel vorhandenen Schlichtungsstelle – beantragen (siehe OGH 20.04.2016, 5 Ob 201/15t). Diese prozessuale Möglichkeit einer unmittelbaren Antragstellung bei Gericht besteht jedoch nur dann, wenn die Erhöhung der Hauptmietzinse iSd § 6 Abs 4 MRG „erforderlich ist“, um die Kosten der vom Mieter bereits verlangten (nicht vorweg aufzutragenden) Erhaltungsarbeit und der vom Vermieter darüber hinaus noch beabsichtigten unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeiten nach Maßgabe des § 3 Abs 3 Z 1 MRG zu decken. Dies ist vom Vermieter darzutun. Legt er dem Gericht die Erschöpfung des Deckungsfonds und die Notwendigkeit einer Erhöhung der Hauptmietzinse zur Finanzierung der bereits verfahrensgegenständlichen und der von ihm beabsichtigten anderen unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeiten nicht ausreichend dar, dann fehlt es an einem Abweisungsgrund für das ursprüngliche Begehren des Mieters. Von der Regel des § 39 Abs 1 MRG abweichend räumt § 6 Abs 4 MRG dem Vermieter die prozessuale Möglichkeit einer unmittelbaren Antragstellung nach § 18 MRG bei Gericht – ohne vorherige Einschaltung einer Schlichtungsstelle – ein, wenn die Erhöhung der Hauptmietzinse erforderlich ist, um die Kosten der vom Mieter verlangten Erhaltungsarbeiten und der vom Vermieter darüber hinaus noch beabsichtigten, unmittelbar heranstehenden weiteren Erhaltungsarbeiten zu decken, sofern es sich dabei nicht um „privilegierte“, also vorweg aufzutragende Erhaltungsarbeiten handelt. Wird kein Widerspruch von der Mehrheit der Hauptmieter und dem Vermieter gegen die beantragten Arbeiten iSd § 6 Abs 4 1. Satz MRG erhoben, verbleibt dem Vermieter als einzige Möglichkeit zur Abwendung der Finanzierung der verlangten Erhaltungsarbeiten aus verrechnungsfreien Geldern die Antragstellung nach den §§ 18 ff MRG, wobei eben diesfalls die Verfahren zu verbinden sind und noch weitere Erhaltungsarbeiten mit einbezogen werden können. Es ist dem Vermieter aber verwehrt, ohne ein solches Vorgehen die Abweisung des Antrags nach § 6 Abs 1 MRG mit dem Argument, dass noch weitere Arbeiten erforderlich wären, zu erwirken. Eine Verbindungspflicht nach § 6 Abs 4 letzter Satz MRG besteht nur dann nicht, wenn der Vermieter die Notwendigkeit einer Erhöhung der Hauptmietzinse zur Finanzierung der schon verfahrensgegenständlichen und der von ihm beabsichtigten anderen Erhaltungsarbeiten nicht schlüssig darlegen kann. Eine Beschlussfassung nach § 6 Abs 1 MRG ohne Verbindung mit einer Entscheidung über die Erhöhung der Hauptmietzinse ist nur bei fehlender schlüssiger Darlegung der Notwendigkeit einer Hauptmietzinserhöhung zur Finanzierung der Erhaltungsarbeiten oder im Fall von privilegierten Arbeiten zulässig (OGH 04.11.2008, 5 Ob 208/08m).

Der Wohnungseigentümer-Vermieter ist nicht legitimiert, gegen seinen Mieter ein Verfahren nach § 18 MRG allgemeine Teile des Hauses betreffend einzuleiten. Allgemeine Teile betreffend ist ein Auftrag an den einzelnen Wohnungseigentümer, die Arbeiten binnen einer bestimmten Frist durchzuführen, wie in § 19 Abs 2 MRG zwingend vorgesehen, auch nicht denkbar. Eine solche Verpflichtung könnte gegenüber den anderen Miteigentümern und Wohnungseigentümern keine Rechtswirkung entfalten und wäre daher gar nicht durchsetzbar. Bei Führung eines Verfahrens nach den §§ 18 ff MRG bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite ist nur die verwaltungsberechtigte Mehrheit zur prozessualen Verfügung legitimiert, weil es sich dabei um eine Angelegenheit der Verwaltung handelt. Auch muss ein Minderheitseigentümer die Ergebnisse des von der Mehrheit geführten Verfahrens nach den §§ 18 f MRG gegen sich gelten lassen, weil es sich diesfalls um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt. Objektive Unvermietbarkeit liegt bei einem baurechtlichen Entzug der Benützungsbewilligung jedenfalls vor (OGH 20.11.2007, 5 Ob 184/07f, OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f, OGH 07.06.2011, 5 Ob 34/11b, OGH 29.03.2011, 5 Ob 200/10p).

Aus der Einheitlichkeit des Verfahrens nach § 18a einerseits und §§ 18, 19 MRG lässt sich nicht ableiten, dass im Verfahren über die endgültige Erhöhung nicht noch neues Vorbringen – etwa hinsichtlich der Ausstattungskategorien oder auch der Nutzflächen – erstattet werden dürfte. Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung (OGH 01.09.2009, 5 Ob 120/09x).

Nach anderen Möglichkeiten, die Wärmedämmung eines Hauses als eine die Mietzinserhöhung nach §§ 18 ff MRG rechtfertigende Erhaltungsarbeit zu behandeln, ist erst zu suchen, wenn eine Subsumierung der Arbeiten unter §3 Abs2 Z 5 MRG ausscheidet. Sie allein deshalb den Sonderbestimmungen des § 18b MRG zu unterwerfen, weil die Anbringung der Wärmedämmung am verfahrensgegenständlichen Haus mit Mitteln gefördert wird, die aufgrund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, würde der Zielsetzung des § 18b MRG nicht gerecht, unter der Voraussetzung einer öffentlichen Förderung auch Maßnahmen der Verbesserung des Hauses in den Kreis jener Arbeiten einzubeziehen, die über eine Erhöhung der Hauptmietzinse finanziert werden können. Derartige Sanierungsmaßnahmen „gelten“ in Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse als Erhaltungsarbeiten, was bei Erhaltungsarbeiten, die ohnehin im Katalog des §3 Abs 2 MRG enthalten sind, gar nicht erst fingiert werden muss (RS0118004).

Nachträgliche Neuerrichtung von Mietgegenständen

Gem § 18c Abs 1 MRG gilt, dass, wenn in einem Haus (auf einer Liegenschaft) oder in Häusern auf einer Liegenschaft, die hinsichtlich der Mietzinsbildung eine wirtschaftliche Einheit bilden, nachträglich weitere Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Ein-, Um- oder Zubau neu errichtet werden, diese hinsichtlich ihrer Errichtungskosten als eigene wirtschaftliche Einheit zu behandeln sind.

Gem § 18c Abs 2 MRG ist allerdings zu beachten, dass den Baumaßnahmen auch Rechte zur Benützung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wie etwa von Dachboden- oder Kellerräumen, Grünanlagen oder Hofflächen entgegenstehen können. In diesem Fall haben dennoch die bisherigen Benützungsberechtigten die Baumaßnahmen unter der Voraussetzung zu dulden, dass ihnen gleichwertige Benützungsrechte oder die sonstige Möglichkeit zur gleichwertigen Befriedigung ihrer Interessen eingeräumt werden, oder dass ihnen der Verlust des Benützungsrechtes unter Berücksichtigung der bisherigen Ausübung abgegolten wird.

Der Oberste Gerichtshof hat ausgesprochen, dass § 18c Abs 2 MRG bloße Mitbenützungsrechte an „typisch“ allgemeinen Teilen betrifft, an denen nicht ausschließliche Benützungsrechte bestehen (5 Ob 61/09w, 6 Ob 2293/96s).

Im Zweifel ist § 18c Abs 2 MRG so auszulegen, dass die Voraussetzungen, unter denen ein Mieter den Ausbau eines von ihm mitbenützten Dachbodens zu dulden hat, gegenüber der früheren Rechtslage vermindert und nicht erschwert werden (RS0107166).

Gem § 18c Abs 3 MRG können die Kosten von Baumaßnahmen zur nachträglichen Neuerrichtung weiterer Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Ein-, Um- oder Zubau, soweit diese Baumaßnahmen in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten ersetzen oder nützliche Verbesserungen sind, in der Hauptmietzinsabrechnung nach Maßgabe des § 4 als Ausgaben ausgewiesen werden.

Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses

Gem § 19 Abs 1 MRG ist die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nur aufgrund einer Entscheidung des Gerichtes (der Gemeinde, § 39) zulässig. Zur Antragstellung sind der Vermieter, die Gemeinde, in deren Sprengel das Haus gelegen ist, im eigenen Wirkungsbereich oder der nach § 6 Abs 2 bestellte Verwalter berechtigt. Dem Antrag sind beizulegen:

• Ein Kostenvoranschlag über die unmittelbar heranstehende Erhaltungsarbeit in dreifacher Ausfertigung
• Die Hauptmietzinsabrechnung über die der Antragstellung unmittelbar vorausgegangenen zehn Kalenderjahre
• Eine Aufstellung, die alle vermieteten, vermietbaren oder vom Vermieter benützten Mietgegenstände des Hauses enthält, wobei insbesondere von jedem Mietgegenstand die topografische Bezeichnung (Türnummer), die Nutzfläche, die Ausstattungskategorie bei Wohnungen, die Höhe des monatlichen Hauptmietzinses, die Höhe des nach § 18 Abs 1 Z 6 anrechenbaren monatlichen Betrages, der Vor- und Zuname des Mieters (Benützers) anzuführen sind
• Eine Berechnung des Deckungsfehlbetrags und des monatlichen Deckungserfordernisses
• Ein Finanzierungsplan einschließlich allfälliger Kreditzusagen

§ 19 Abs 2 MRG sieht vor, dass selbst dann, wenn der Antrag auf Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nicht im Zuge eines Verfahrens zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten gestellt worden ist (§ 6 Abs 3), mit der Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses der Auftrag zur Vornahme der der Entscheidung zugrunde liegenden Erhaltungsarbeit binnen einer angemessenen, ein Jahr nicht übersteigenden Frist (§ 6 Abs 1) zu erteilen ist.

Stellt sich nach dem Ablauf der festgesetzten Frist heraus, dass die aufgetragenen Arbeiten nicht durchführbar sind, so ist auf Antrag eines Mieters die Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zu widerrufen und der Vermieter zu verpflichten, die von den Mietern des Hauses aufgrund der widerrufenen Entscheidung entrichteten erhöhten Hauptmietzinse zuzüglich einer angemessenen Verzinsung binnen 14 Tagen bei Exekution zurückzuerstatten.

ISd § 19 Abs 3 MRG ist der zur Tilgung des Deckungserfordernisses notwendige erhöhte Hauptmietzins auf Antrag des Vermieters, des nach § 6 Abs 2 bestellten Verwalters oder eines Hauptmieters neu zu berechnen und für die restliche Dauer des Verteilungszeitraums dementsprechend zu erhöhen oder zu senken, wenn

• das Gericht (die Gemeinde, § 39) die Überprüfung der von den Mietern gegen die Hauptmietzinsabrechnung der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre erhobenen Einwendungen vorbehalten hat (§ 18 Abs 3) oder
• sich während oder nach der Durchführung der aufgetragenen Erhaltungsarbeit herausstellt, dass sich die veranschlagten Kosten geändert haben und dass daher die zur Finanzierung des Deckungserfordernisses bewilligte Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zur Deckung eines erhöhten Aufwands nicht ausreicht oder überhöht ist.

Im Verfahren zur vorläufigen Erhöhung sind weder Fragen der Hauptmietzinsabrechnung noch der Kategorieeinstufung oder Nutzflächenstreitigkeiten zu lösen. Es stellt keine Frage der materiellen Richtigkeit einer Hauptmietzinsabrechnung dar, die wegen des Provisorialcharakters des § 18a Abs 1 und 2 MRG nicht zu prüfen wäre, wenn ein die Erhöhung anstrebender Vermieter eine vorwiegend aus fiktiven Mietzinseinnahmen gegründete „Hauptmietzinsabrechnung“ vorlegt. Derartiges ist keine dem § 20 MRG entsprechende und von § 19 Abs 1 Z 2 MRG geforderte Hauptmietzinsabrechnung. Wenn also der Vermieter, der eine Mietzinserhöhung anstrebt, nicht in der Lage ist, eine wenn auch fehlerhafte, so doch nach den Grundsätzen des § 20 MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung mit effektiven Mietzinseingängen der letzten 10 Kalenderjahre vorzulegen, dann kann er die für eine Mietzinserhöhung unabdingbare Voraussetzung eines Deckungsfehlbetrags nicht erweisen, ja nicht einmal schlüssig behaupten. Eine – nicht bloß fiktive – Abrechnung ist also notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag, und deren Fehlen muss zur Antragsabweisung führen (OGH 15.12.2009, 5 Ob 204/09z).

Aus der Einheitlichkeit des Verfahrens nach §§ 18a einerseits und 18, 19 MRG lässt sich nicht ableiten, dass im Verfahren über die endgültige Erhöhung nicht noch neues Vorbringen – etwa hinsichtlich der Ausstattungskategorien oder auch der Nutzflächen – erstattet werden dürfte (OGH 30.01.2001, 5 Ob 12/01b; OGH 01.09.2009, 5 Ob 120/09x).

Durch die rechtskräftige Entscheidung nach §§ 18 ff MRG wird rechtsgestaltend in Privatrechtsverhältnisse, nämlich Mietzinsvereinbarungen, eingegriffen, um den Zweck der Finanzierung sonst nicht gedeckter Erhaltungsarbeiten sicherzustellen (5 Ob 240/06i, 5 Ob 120/09x; RS0070012). Der Erhöhungsentscheidung kommt daher eine Doppelfunktion zu, einerseits ist sie prozessuale Sachentscheidung, andererseits bewirkt sie eine Vertragsänderung (5 Ob 120/09x).