Eva-Maria Hintringer | News | 16.01.2020

Vertragsauflösungsmöglichkeiten gem § 1118 ABGB beim Mietkauf

Auch bei Option das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben, handelt es sich bei der Einräumung des Nutzungsrechts am Mietobjekt um einen Mietvertrag, für den die Möglichkeit der Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB besteht.

Geschäftszahl

OGH 24.09.2019, 4 Ob 160/19m

Norm

§ 1118 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Werden in einem Vertrag Elemente eines Mietvertrags und eines Kaufvertrags miteinander verbunden, handelt es sich um einen „Mietkauf“. Auch wenn dem Mieter bei Vertragsabschluss eine Option eingeräumt wird, das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben, handelt es sich bei der Einräumung des Nutzungsrechts am Mietobjekt um einen Mietvertrag, für den die Möglichkeit der Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB besteht.

OGH: Als „Mietkauf“ gelten nach der Rechtsprechung Vereinbarungen, in denen Elemente eines Mietvertrags und eines Kaufvertrags miteinander verbunden sind. Je nach Vertragsgestaltung kann dem Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit eine Kaufoption eingeräumt werden oder es wird vereinbart, dass das Eigentum nach Ablauf der Mietzeit automatisch auf den Mietkäufer übergeht. Wird dem Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit eine Kaufoption eingeräumt, dann stellt der Mietkauf eine zeitlich aufeinander folgende Koppelung zweier Verträge dar, wobei die Mietraten auf den Kaufpreis angerechnet werden und der Mietkäufer das Eigentum erst mit Ausübung der Option erwirbt.

Nach der Rechtsprechung handelt es sich bei der Einräumung der Nutzung an einer Wohnung auch dann um einen Mietvertrag, wenn dem Bestandnehmer gleichzeitig die Option eingeräumt wird, diese Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Vom OGH wurde die Anwendung des § 1118 ABGB auf vergleichbare Vertragskonstruktionen, etwa beim Immobilienleasing mit Kaufoption, bejaht.

Im Anlassfall wurde ein Mietvertrag über ein Haus geschlossen. Am gleichen Tag wurde der Mieterin in einem separat unterfertigten Optionsvertrag das Recht eingeräumt, den Mietgegenstand zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Die Ausübung dieser Option war für einen bestimmten zukünftigen Zeitraum vorgesehen und wurde davon abhängig gemacht, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt noch Bestandnehmerin ist. Die Beurteilung, dass diese Vertragskonstruktion eine Aneinanderreihung eines Mietvertrags und eines daran anschließenden Kaufvertrags darstellt, hält sich im Rahmen der bisherigen Judikatur, womit dem Bestandgeber die Möglichkeit der Auflösung des Mietvertrags nach § 1118 ABGB zukommt.