WEKA (api) | News | 11.01.2019

Liegt erheblich nachteiliger Gebrauch bei Wasserschäden wegen mangelnder Silikonfugenwartung vor?

Der Vermieter kann den Mietvertrag bei einem erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter kündigen. Laut OGH muss ein Mieter jedoch bei einem angemieteten Bad nicht von der Mangelhaftigkeit der Errichtung ausgehen.

Geschäftszahl

OGH 25. Oktober 2018, 6 Ob 170/18w

Norm

§ 30 Abs 2 Z 3 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Der Vermieter kann den Mietvertrag bei einem erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter kündigen. Dabei ist es jedoch entscheidend, dass einem durchschnittlichen Mieter – als Referenzwert – der erhebliche nachteilige Gebrauch erkennbar wäre und das Verhalten trotzdem fortgesetzt wird. Ein Mieter muss bei einem angemieteten Bad jedoch nicht von der Mangelhaftigkeit der Errichtung ausgehen, daher liegt dabei auch keine Erkennbarkeit bei fehlender Wartung vor.

OGH: Im Anlassfall trat aufgrund zweier undichter Silikonfugen Duschwasser in die Bodenkonstruktion ein, wodurch es zu einem Wasserschaden im Februar 2014 kam. Nachdem daraufhin die Fugen erneuert wurden, passierte November 2014 erneut ein Wasserschaden, da das Holz der Bodenkonstruktion so durchnässt war, dass sich der Fußboden absenkte und die neuen Fugen rissen. Der Vermieter wollte den Mieter daraufhin wegen einem erheblich nachteiligen Gebrauch nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG kündigen.

Um diesen Kündigungsgrund zu verwirklichen bedarf es kein Verschulden des Mieters. Vielmehr kommt es drauf an, dass sich dieser über die Vertragswidrigkeit im Klaren ist, so wie es von einem durchschnittlichen Mieter erwartet werden kann. Das bedeutet, wenn von einem durchschnittlichen Mieter erwartet werden kann, dass die Vertragswidrigkeit erkennbar ist, dann muss für eine Kündigung der „echte“ Mieter diese nicht unbedingt selbst erkennen. Zusätzlich zu dieser Erkennbarkeit muss der Mieter das schädliche Verhalten weiterhin fortsetzen, wobei auf die Gesamtheit der Umstände im Einzelfall abzustellen ist.

In casu verneinte das Berufungsgericht die Erkennbarkeit des erheblich nachteiligen Gebrauchs, da bei einem angemieteten Bad nicht davon ausgegangen werden muss, dass es mangelhaft errichtet worden ist und die fehlende Wartung solche Folgen haben würde. Der OGH sah darin keine aufzugreifende Fehlbeurteilung und antwortete hinsichtlich des Arguments der revisionswerbenden Vermieterin, dass das Absinken der Duschtasse einen erheblich nachteiligen Gebrauch klar aufzeige, dass nicht festgestellt werden konnte, wann es zu dem Absinken kam und das Vorlegen des Beweises, dass ein durchschnittlicher Mieter die Nachteiligkeit des Gebrauchs hätte erkennen müssen, der Revisionswerberin obliege. Damit verneinte auch der OGH das Vorliegen des Kündigungsgrundes.