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Judikatur | Leitsatz

Umfang der Verwalterpflicht nach § 20 Abs 1 WEG 2002

Gemäß § 19 WEG 2002 besteht der Verwaltungsvertrag ausschließlich zwischen der Eigentümergemeinschaft als Machtgeber und dem Verwalter als Machthaber. Im Verhältnis zum Verwalter wird immer nur die Eigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet. Da die Verwaltung auch die Rechtssphäre jedes einzelnen Miteigentümers berührt, besteht darüber hinaus auch ein Verpflichtungsverhältnis des Verwalters zum einzelnen Miteigentümer. Gemäß § 20 Abs 1 erster Satz hat der Verwalter die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren. Daher besteht eine Spaltung seiner Verpflichtung und daher unterliegt er einem entsprechenden Spannungsverhältnis. Zu den gemeinschaftsbezogenen Interessen eines Wohnungseigentümers gehört auch sein Individualrecht auf Einberufung und Abhaltung von Eigentümerversammlungen nach § 25 WEG 2002 oder Einleitung eines sonst erforderlichen Willensbildungsverfahrens innerhalb der Gemeinschaft. Der Verwalter hat daher grundsätzlich ein ihm gegenüber damit begründetes Begehren eines Wohnungseigentümers entsprechend zu unterstützen. Er darf keinesfalls die Willensbildung behindern, indem er die Bekanntgabe von Anschriften verweigert. Zum Umfang der Verpflichtungen nach § 20 Abs 1 WEG 2002 gehört die Übermittlung der ihm bekanntgegebenen Zustellanschriften auf Verlangen von Wohnungseigentümern. Es besteht jedoch eine Grenze bei entgegengesetzten Weisungen von Miteigentümern, wodurch er in einen Interessenkonflikt gerät. Bei den gegenteiligen Interessen muss es sich nicht notwendigerweise um gemeinschaftsbezogene Interessen handeln. Unter beachtlichem Interesse kann im Einzelfall der ausdrücklich erklärte Wunsch von Wohnungseigentümern, von einem bestimmten anderen Wohnungseigentümer nicht durch Kontaktaufnahmen behelligt zu werden, verstanden werden. Vom Hausverwalter kann nicht verlangt werden, zu entscheiden, ob das Interesse der Antragstellerin oder das jener Wohnungseigentümer ist, die den Schutz ihrer Privatsphäre iSd Art 8 MRK beanspruchen und nicht behelligt werden wollen, berücksichtigungswürdiger ist. Zusammenfassend gilt, dass der Verwalter im Fall derart kollidierender Interessen einzelner Wohnungseigentümer ohne entsprechende Weisung der Mehrheit keine Verwalterpflicht verletzt und daher auch in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 nicht zur Erfüllung von Verwalterpflichten verhalten werden kann. Außerdem ist es vorstellbar, dass dem Minderheitsrecht der Antragstellerin auf Einberufung einer Eigentümerversammlung auf andere Weise entsprochen wird, wie zum Beispiel im Zuge von Weiterleitungen von Ladungen durch den Verwalter.