Dokument-ID: 259902

Judikatur | Leitsatz

Erhaltungspflicht – Verhältnis von § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB zu § 3 MRG bzw § 14a WGG

OGH: Ein genossenschaftlicher Nutzungsvertrag ist entgeltliche Gebrauchsüberlassung durch eine gemeinnützige Genossenschaft an ihre Mitglieder und daher dem Wesen nach ein Bestandvertrag. Die Pflicht zur Erhaltung des Bestandobjekts ist in § 14a Abs 1 und Abs 2 WGG ident wie in § 3 Abs 1 und 2 MRG geregelt. Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB und die des § 3 Abs 1 und 2 MRG beruhen nicht nur auf unterschiedlichen gesetzlichen Grundlagen, sondern weisen auch unterschiedliche Regelungsinhalte auf. Während § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB nur eine Verpflichtung, das Bestandstück in brauchbarem Zustand zu erhalten, regelt, geht § 3 MRG weit darüber hinaus, weil dort von der Erhaltungspflicht nicht nur die Mietgegenstände, sondern auch allgemeine Teile des Hauses (des Gebäudes), Gemeinschaftsanlagen, die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen und die Installation von Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs samt Messvorrichtungen umfasst sind. Während die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und der Verkürzung über die Hälfte abbedungen werden kann, sind die nach § 3 MRG zu erfüllenden Pflichten relativ, nämlich zugunsten des Mieters zwingend ausgestaltet. Dem stehen auch unterschiedliche Bestandnehmerpflichten hinsichtlich des zu leistenden Entgelts gegenüber. Während nach den Bestimmungen des ABGB (und im Teilanwendungsbereich des MRG, in dem § 3 MRG aber ohnedies nicht anwendbar ist) der Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses bis zur Sittenwidrigkeitsgrenze keine Schranken gesetzt sind, ist im Bereich der Vollanwendung des MRG durch Mietzinsobergrenzen eine Beschränkung des zulässigerweise zu vereinbarenden Hauptmietzinses normiert. Auch nach den Bestimmungen der §§ 13, 14 WGG ist die Höhe des zulässigerweise zu vereinbarenden Entgelts zwingend begrenzt.