Dokument-ID: 1136279

Judikatur | Entscheidung

5 Ob 120/22s; OGH; 24. November 2022

GZ: 5 Ob 120/22s | Gericht: OGH vom 24.11.2022

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi, die Hofrätin Dr. Weixelbraun Mohr und den Hofrat Dr. Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin R*, vertreten durch Mag. Karin Herbst, Rechtsanwältin in Klagenfurt am Wörthersee, gegen die Antragsgegnerin B* GmbH, *, vertreten durch Wiedenbauer Mutz Winkler und Partner Rechtsanwälte GmbH in Klagenfurt am Wörthersee, unter Beiziehung der weiteren Hauptmieter der Liegenschaft *, wegen § 22 Abs 1 Z 10 WGG iVm § 21 MRG, über den Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Klagenfurt als Rekursgericht vom 21. März 2022, GZ 4 R 54/22s 27, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Wolfsberg vom 11. November 2021, GZ 7 Msch 1/21x 21, bestätigt wurde, den

Sachbeschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Antragsgegnerin ist schuldig, der Antragstellerin binnen 14 Tagen die mit EUR 501,91 (darin EUR 83,65 USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens zu ersetzen.

Begründung

[1] Die Antragstellerin ist Hauptmieterin einer Wohnung im Haus der Antragsgegnerin. Das Mietverhältnis unterliegt unstrittig den Bestimmungen des WGG. Eine zentrale Warmwasseraufbereitungsanlage hat das Haus nicht. Die Antragsgegnerin beauftragte den TÜV Austria 2018 mit der Überprüfung des Trinkwassersystems des Hauses auf Legionellen. Diese Überprüfung fand im April 2019 durch Entnahme von drei Trinkwasserproben statt, die auf Kontamination mit Legionellen analysiert wurden. Ein Befall wurde nicht festgestellt. Der TÜV Austria führte die Beprobungen und die Legionellen Prophylaxe unter Berücksichtigung der Ö Normen B 5019 und B 1300 sach und fachgerecht durch. Legionellen könnten auch im Kaltwassernetz eines Hauses auftreten. Sie sind keine tierischen Schädlinge, sondern Bakterien. Den ihr in Rechnung gestellten, der Höhe nach angemessenen Betrag von EUR 878,82 (brutto) nahm die Antragsgegnerin mit dem Nettobetrag von EUR 732,35 in die Betriebskostenabrechnung 2019 auf. Der von der Antragstellerin aufgrund des Betriebskostenschlüssels zu leistende Anteil beträgt EUR 99,62.

[2] Die Antragstellerin begehrt die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung 2019 im Hinblick auf die Position „Wasser“ und auszusprechen, welcher Betrag daraus zu Unrecht an die Mieter der Liegenschaft weiterverrechnet wurde, um welchen Betrag die Antragsgegnerin durch die Einhebung des gesetzlich zulässigen Entgelts überschritten hat, und die Rückzahlung des Überschreitungsbetrags. Der für die Legionellen-Prophylaxe verrechnete Betrag von EUR 732,35 betreffe nicht Betriebskosten iSd §§ 21–24 MRG. Legionellen seien keine tierischen Organismen und daher keine Schädlinge. Die in der Abrechnung genannten Ö Normen seien Empfehlungen und keine gesetzlichen Vorgaben. Mikrobiologische Untersuchungen des Wassers seien selbst dann nicht Wartung, wenn man die Wasserleitung als Gemeinschaftsanlage ansehe, sondern Erhaltungsarbeiten, weil damit eine Gesundheitsgefährdung des Mietgegenstands festgestellt werden könne. Die Überwälzung der Kosten als Betriebskosten auf die Mieter sei daher unzulässig.

[3] Die Antragsgegnerin beantragt die Abweisung des Feststellungsantrags. Die Kosten für die Legionellen-Prophylaxe seien Betriebskosten, weil die Überprüfung auf Legionellen aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters abzuleiten sei. Legionellen seien zwar weder pflanzliche noch tierische Organismen, aber Schädlinge iSd § 21 Abs 2 Z 2 MRG. Überdies könnten diese Kosten als Aufwendungen für die Hausbetreuung unter § 23 MRG subsumiert werden, weil sie Vorsorgemaßnahmen im Rahmen der Beaufsichtigung des Hauses seien. Da das Wasserleitungssystem ein zusammenhängendes System auch dann sei, wenn eine zentrale Warmwasserversorgung im Haus fehle, sei die Wartung der Rohrleitungen bis zum Endverbraucher jedenfalls Wartung einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG und auch aus diesem Grund auf die Mieter überwälzbar.

[4] Das Erstgericht gab dem Sachantrag statt und verpflichtete die Antragsgegnerin zur Rückzahlung des auf die Antragstellerin entfallenden Anteils des Überschreitungsbetrags von EUR 732,35 sA. Unter die in § 21 MRG taxativ aufgezählten Betriebskosten fielen gemäß § 21 Abs 1 Z 1 MRG die Kosten zur Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung, worunter Wassergebühren und Kosten zu verstehen seien, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen können. Der TÜV Austria habe die Wasserentnahmestellen aber nicht auf ihre technische Funktion, sondern mikrobiologisch überprüft. Legionellen seien keine tierischen Schädlinge. Eine Subsumtion unter Wartungskosten einer Gemeinschaftsanlage nach § 21 iVm § 24 MRG scheide aus, weil es im Haus keine zentrale Wärmewasseraufbereitungsanlage gebe. Selbst wenn man das Kaltwassernetz als Gemeinschaftsanlage werten wollte, sei eine solche Anlage für die Brauchbarkeit des Mietobjekts unumgänglich und die mikrobiologische Untersuchung des Wassers diene der Feststellung, ob allenfalls eine Gesundheitsgefährdung von diesem Wasser ausgehe. Derartige Arbeiten seien Erhaltungsarbeiten.

[5] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Es teilte die Rechtsauffassung des Erstgerichts und ergänzte, dass die kostenaufwändige Erhebung von mikrobiologischen Befunden der Qualität des der Versorgung eines Bestandobjekts dienenden Kaltwassers Vorarbeit bzw Voranalyse zur Erkundung der Notwendigkeit der Durchführung von Erhaltungsarbeiten sei. Solche Aufwendungen dürften nicht unter dem Titel von Betriebs und/oder Hausbetreuungskosten unmittelbar an die Bestandnehmer weiterverrechnet werden.

[6] Den Entscheidungsgegenstand bewertete das Rekursgericht mit EUR 10.000,– übersteigend. Den Revisionsrekurs ließ es zu, weil Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage fehle, ob und inwieweit Überprüfungs- und Prophylaxemaßnahmen betreffend Legionellenbefall von Wasserversorgungsleitungen an die Mieter weiterverrechenbare Aufwendungen sein könnten und die Beantwortung dieser Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung für den Immobilienmarkt sei.

[7] In ihrem Revisionsrekurs strebt die Antragsgegnerin eine Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen im Sinn einer Abweisung des Sachantrags an. Die Antragstellerin beantragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben. Die weiteren Hauptmieter haben sich am Verfahren nicht beteiligt.

Rechtliche Beurteilung

[8] Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zur Klarstellung der Rechtslage zulässig, er ist aber nicht berechtigt.

[9] In ihrem Revisionsrekurs vertritt die Antragsgegnerin zusammengefasst die Auffassung, die von ihr beauftragte Legionellen Prophylaxe sei im Gegensatz zur Auffassung der Vorinstanzen nicht Erhaltungs, sondern Wartungsarbeit. Die Kosten hiefür seien unter dem Titel der Wasserversorgungskosten nach § 21 Abs 1 Z 1 MRG, der Schädlingsbekämpfung nach § 21 Abs 1 Z 2 vierter Fall MRG und auch als Auslagen für die Verwaltung entsprechend § 22 MRG überwälzbar. Überdies seien die Kosten der Arbeiten an der Kaltwasseranlage als Gemeinschaftsanlage Service bzw Überprüfungskosten iSd § 24 MRG.

[10] Dem ist nicht zu folgen.

[11] 1.1. Zwar könnte ein Mangel des Rekursverfahrens vorliegen, wenn sich das Rekursgericht mit den Rekursausführungen zur Verfahrensrüge nur unvollständig auseinandergesetzt und sich mit gewichtigen Argumenten gar nicht befasst hat (vgl RIS Justiz RS0043144; RS0043086 [T13]). Allerdings könnte auch ein dem Rekursgericht unterlaufener Verfahrensverstoß den Revisionsrekursgrund des § 66 Abs 1 Z 2 AußStrG nur dann bilden, wenn er abstrakt geeignet war, eine unrichtige Entscheidung des Gerichts zweiter Instanz herbeizuführen (RS0043027 [T13]; RS0043049).

[12] 1.2. Hier hat sich das Rekursgericht zwar nicht mit dem von der Antragsgegnerin gerügten Verfahrensmangel (unterbliebene Einvernahme des Zeugen, der im Auftrag des TÜV Austria mit der Legionellen-Prophylaxe betraut war) befasst. Zur Relevanz führt die Antragsgegnerin aber nur aus, daraus hätte sich ergeben, wie die Legionellen-Prophylaxe durch das beauftragte Unternehmen ausgeführt wurde und dass die Temperatur von Warm und Kaltwasser an repräsentativen Entnahmestellen und der Verbrauch gemessen worden seien. Weshalb dies für die rechtliche Beurteilung der hier allein strittigen Frage der Überwälzbarkeit derartiger Kosten auf die Mieter von Relevanz sein sollte, legt die Antragsgegnerin damit nicht dar. Umfang und Qualität der vom TÜV Austria erbrachten Arbeiten sind in diesem Verfahren nicht zu überprüfen, zumal die Antragsgegnerin zu den – nun vermissten – Details dieser Überprüfungsmaßnahmen auch kein Vorbringen erstattet hat. Die vom TÜV Austria gelegte Rechnung wurde nicht nach Einzelleistungen aufgeschlüsselt. Dass das Erstgericht unbekämpft feststellte, dass die Legionellen-Prophylaxe ordnungsgemäß und entsprechend der Ö Normen B 5019 und B 1300 vorgenommen wurde und die dafür verrechneten Kosten der Höhe nach angemessen sind, reicht für die rechtliche Beurteilung aus. Ein relevanter Mangel des Rekursverfahrens liegt daher nicht vor.

[13] 2. Gemäß dem durch die WGG Novellen BGBl Nr 2015/157, 2019/85 und 2022/88 unveränderten § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG sind § 21 – ausgenommen dessen Abs 1 Z 7 und Abs 6 – und die §§ 23 und 24 MRG – ausgenommen die Verteilungsgrundsätze des Abs 1 – auch auf die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet oder sonstigen Nutzungsvertrags in den Fällen anzuwenden, in denen § 1 MRG anderes bestimmt. Die Vorinstanzen haben die Überwälzbarkeit der Kosten für die Legionellen Prophylaxe daher zutreffend nach den einschlägigen Bestimmungen des MRG geprüft. Nur § 22 MRG ist gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG nicht anwendbar.

[14] 3. § 21 MRG bildet einen Katalog der auf die Gesamtliegenschaft bezogenen Aufwendungen des Vermieters, die als Betriebskosten in der in § 21 Abs 3–5 MRG geregelten Weise auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen (5 Ob 27/21p). Diese Aufzählung ist nach ständiger Rechtsprechung taxativ (RS0069690; RS0067249). Eine zu Lasten der Mieter gehende extensive Gesetzesauslegung ist ausgeschlossen (RS0069690 [T1]). Allgemein gilt, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten verrechenbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren, bei denen es sich also um „laufende Kosten des Betriebs“ handelt (5 Ob 169/17i mwN; 5 Ob 27/21p).

[15] 4.1. Nach § 21 Abs 1 Z 1 MRG sind die Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung (Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen) Betriebskosten. Unter Wassergebühren sind Gebühren für das bezogene Wasser, die Grundgebühren und die Gebühren des Wasserzählers zu verstehen (Egglmeier Schmolke/Schinnagl in GeKo Wohnrecht Ⅰ § 21 MRG Rz 12 ff). Kosten einer Legionellen Prophylaxe sind daher nicht unter den Begriff der Wassergebühren subsumierbar. Das Rekursgericht wies auch zutreffend darauf hin, dass die Antragsgegnerin nicht behauptet hat, dass die AGB des örtlichen Wasserwerks die Überprüfung der Wasserleitungen auf Legionellen vorsehen, dies hat das Verfahren auch nicht ergeben. Damit sind derartige Gebühren auch keine Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen (idS auch Egglmeier Schmolke/Schinnagl in GeKo Wohnrecht Ⅰ § 21 MRG Rz 19 aE).

[16] 4.2. Im Revisionsrekurs argumentiert die Antragsgegnerin mit der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters unter Verweis auf Kolmasch (Legionellenkontrolle durch Vermieter, ZAK 2015/337), der allerdings auf eine schadenersatzrechtliche Entscheidung des deutschen BGH (Ⅷ ZR 161/14) Bezug nimmt, die den Schadenersatzanspruch der Rechtsnachfolger des Mieters gegenüber dessen Vermieter wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten betraf. Abgesehen davon, dass wegen der abweichenden deutschen mietrechtlichen Rechtslage die dort getroffenen Aussagen nicht unmittelbar für das österreichische Recht relevant sind, könnte sich selbst aus einer allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 21 Abs 1 Z 1 MRG nicht die Überwälzbarkeit der Kosten für die Überprüfung der Wasserleitungen als Betriebskosten auf den Mieter ergeben. Der Begriff der Überprüfung der Wasserleitungen ist vielmehr nach herrschender Auffassung (Egglmeier Schmolke/Schinnagl in GeKo Wohnrecht Ⅰ § 21 MRG Rz 15; Hausmann in Hausmann/Vonkilch Wohnrecht⁴ § 21 MRG Rz 12 f; Reßler in Illedits/Reich-Rohrwig Wohnrecht³ § 21 MRG Rz 3 mwN) im Sinn der Dichtheitskontrollen der Druckleitungsrohre im Hausinneren zu verstehen. Dass die Vorinstanzen die Kosten der Legionellen Prophylaxe weder den Wassergebühren noch den Kosten für die Überprüfung der Wasserleitungen iSd § 21 Abs 1 Z 1 MRG zugeordnet haben, ist daher zutreffend (in dem Sinn auch Reßler in Illedits/Reich-Rohrwig Wohnrecht³ § 21 MRG Rz 4 unter Verweis auf Prader, Sind die Kosten der „Legionellensuche“ Betriebskosten?, immolex 2014, 102).

[17] 5.1. Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten für „Schädlingsbekämpfung“ zu den Betriebskosten. Schädlinge sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs Lebewesen (tierische Organismen), von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht (RS0115191; 5 Ob 27/21p). Pflanzliche Organismen oder auch Viren fallen nicht darunter (RS0115191 = 5 Ob 206/00f [Hausschwamm]). Überdies sind nur Kosten für unmittelbar der Vertilgung von Schädlingen dienende Maßnahmen, nicht aber vorbeugende Maßnahmen, Betriebskosten iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG, selbst wenn sie durch die Schädlingsplage notwendig geworden sind und deren künftiger Abwehr dienen (RS0067249 [T2]; 5 Ob 143/09d; 5 Ob 243/09k [Taubennetz]).

[18] 5.2. Die Auffassung der Vorinstanzen, Legionellen seien Bakterien und daher nicht tierische Schädlinge iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG, ist nach der Bedeutung des Ausdrucks im allgemeinen Sprachgebrauch zu teilen, wonach der Begriff „Schädling“ nach allgemeinem Verständnis (nur) tierische Organismen umfasst. Das von der Antragsgegnerin vertretene ausdehnende Begriffsverständnis orientiert sich nicht an dem – für die restriktive Auslegung des Betriebskostenkatalogs maßgeblichen – Begriffskern. Unabhängig davon war die von der Antragsgegnerin veranlasste Legionellen Prophylaxe nur vorbeugende Maßnahme und betraf keinen Aufwand zur Bekämpfung der Legionellen; auch dies steht nach der Rechtsprechung einer Überwälzung auf die Mieter entgegen.

[19] 6. § 22 MRG, der den zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses anrechenbaren Betrag regelt, ist gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG hier nicht anzuwenden, was die Revisionsrekurswerberin auch selbst erkennt. Gemäß § 14 Abs 1 Z 6 WGG darf die gemeinnützige Bauvereinigung zur Deckung der ihr entstehenden Verwaltungskosten von den Mietern oder Nutzungsberechtigten nur den nach den Grundsätzen des § 23 WGG (Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit) gerechtfertigten Betrag begehren (vgl RS0083424). Dessen Höhe wird in den §§ 5 ff ERVO 1994 konkret normiert. Das Verwaltungskostenpauschale dient aber nur der Abdeckung typischer Verwaltungstätigkeiten der Bauvereinigung (vgl RS0062318 [T2]). Dazu gehören alle der Erhaltung und Verwaltung der Liegenschaft dienenden Verfügungen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen und üblicherweise zum Aufgabenkreis eines Hausverwalters gehören (RS0050060 zu § 22 MRG). Angesprochen ist damit der Verwaltungsaufwand des Verwalters selbst, nicht die Kosten eines von ihm beauftragten Dritten. Erhöhter Verwaltungsaufwand liegt hier nicht vor, sondern die Antragsgegnerin begehrt die Überwälzung des Entgelts eines Dritten, der Leistungen erbracht hat, die nicht vom typischen Tätigkeitsumfang eines Verwalters umfasst sind. Auch § 14 Abs 1 Z 6 WGG bietet daher keine Anspruchsgrundlage.

[20] 7. Der gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG auch im Bereich der Wohnungsgemeinnützigkeit anwendbare § 23 MRG umschreibt die Aufwendungen für die Hausbetreuung. Die Verrechenbarkeit der mit angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung verbundenen Kosten fußt auf § 21 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG. Die Hausbetreuung umfasst die Reinhaltung und Wartung jener Räume des Hauses, die von allen oder mehreren Hausbewohnern benutzt werden können, solcher Flächen und Anlagen der Liegenschaft und der in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich der Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft (§ 23 Abs 1 MRG). Kernelemente dieser Leistungen sind daher die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung des Hauses bezogen auf Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und die Betreuungspflicht des Eigentümers gemäß § 93 StVO für die Gehsteige (RS0124812 [T1]). Aufwendungen für die Hausbetreuung können nur dann als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden, wenn sie (vgl § 21 Abs 1 Z 8 bzw § 23 Abs 2 lit a und b MRG) angemessen sind, außerdem sind auch nur solche einem Dienstnehmer des Vermieters gebührenden Entgelte und Kosten überwälzbar, die für die Hausbetreuung im Sinn der bisherigen Definition eines Hausbesorgers erbracht werden (RS0124813). Wenn auch auf eine Übernahme der sehr detaillierten Bestimmungen der §§ 4 und 5 HBG verzichtet wurde, sollte doch eine Veränderung des Umfangs der überwälzungsfähigen Arbeiten gegenüber der früheren Rechtslage nicht bewirkt werden (5 Ob 168/13m [Kosten Rufbereitschaft; Überwälzbarkeit verneint]). Leistungen, die über die im Gesetz umschriebene Hausbetreuung hinausgehen, können daher nicht unter diesem Titel angesprochen werden (5 Ob 138/17f Pkt 2.4. mwN). Unter „Wartung“ sind einfache, durch eine Person ohne besondere Ausbildung und ohne spezielle Hilfsmittel durchführbare Tätigkeiten zur Erhaltung des Hauses und seiner Einrichtungen im bestehenden Zustand zu verstehen. Mit „Beaufsichtigung“ ist eine einigermaßen regelmäßige Kontrolltätigkeit der gesamten Liegenschaft zwecks Erkennen drohender Gefahren, sich anbahnender Schäden oder das Frequentieren des Hauses durch verdächtigte Außenstehende gemeint (Hausmann in Hausmann/Vonkilch Wohnrecht⁴ § 23 MRG Rz 5; Egglmeier-Schmolke/Schinnagl in GeKo Wohnrecht Ⅰ § 23 MRG Rz 35 f). Die Durchführung einer mikrobiologischen Untersuchung von Wasserversorgungsleitungen auf Legionellenbefall, die Spezialwissen und Labortechnik erfordert, fällt typischerweise nicht darunter und nicht unter die Tätigkeit eines Hausbesorgers, sodass eine Verrechnung nach § 23 MRG iVm § 21 Abs 1 Z 8 MRG ebenfalls ausscheidet.

[21] 8. Das Wesen der Gemeinschaftsanlage iSd – auch im Gemeinnützigkeitsrecht anwendbaren – § 24 Abs 1 MRG besteht darin, dass es jedem Mieter rechtlich frei steht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen. Liegt eine solche Gemeinschaftsanlage vor, dann dürfen (ausschließlich) die Gesamtkosten des Betriebs auf den zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden, während der Erhaltungsaufwand, also die Kosten für Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebs auflaufen, aus den Hauptmietzinsreserven zu decken sind (RS0070297 [T6, T10]; RS0069987 [T17]). Ob Kaltwasserleitungen tatsächlich als Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG qualifiziert werden könnten (abl hinsichtlich Gassteigleitungen 5 Ob 169/17i [dazu Kothbauer, Zum Begriff der Gemeinschaftsanlage, immolex 2018, 164], kann hier dahinstehen. Die mikrobiologische Untersuchung des Wassers auf Legionellenbefall diente der Feststellung, ob eine Gesundheitsgefährdung vom Wasser ausgeht, sodass sie Grundvoraussetzung für die Zurverfügungstellung von (kaltem) Wasser und sohin der Einstufung eines Bestandobjekts als brauchbar war. Sie ist daher eine dem Bereich der Erhaltung zuordenbare Vorarbeit, selbst wenn man die Kosten der mikrobiologischen Untersuchung des Wassers der Gemeinschaftsanlage zuordnen wollte (so auch Prader immolex 2014, 102 [103 f]; Fidler wobl 2018, 139 [142]). Auch als Wartungskosten für die Gemeinschaftsanlage kann die Antragsgegnerin die Kosten für die Salmonellen Prophylaxe daher nicht überwälzen.

[22] 9. Die behaupteten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor. Weiterer Festellungen auf Basis der Ausführungen des Sachverständigen zum Zweck der Legionellen-Prophylaxe und den möglichen Auswirkungen eines Legionellenbefalls bedurfte es nicht, weil diese Umstände nicht von rechtlicher Relevanz für die hier zu beurteilende Frage sind.

10. Zusammenfassend folgt:

[23] Die Kosten einer Legionellen-Prophylaxe in Form einer mikrobiologischen Untersuchung von Kaltwasser sind weder als Wassergebühren oder Kosten der Überprüfung der Wasserleitungen iSd § 21 Abs 1 Z 1 MRG noch als Schädlingsbekämpfungskosten iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu werten. Derartige Kosten sind auch nicht als Verwaltungs oder als Hausbetreuungskosten iSd §§ 22 oder 23 MRG überwälzbar. Da sie der Brauchbarmachung der Bestandobjekte des Hauses dienen und Grundvoraussetzung für die Zurverfügungstellung von Wasser sind, sind sie als Erhaltungsaufwand zu werten, eine bloße Wartung einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG liegt nicht vor. Einer ausdehnenden Auslegung steht der taxative Charakter des Betriebskostenkatalogs entgegen.

[24] 11. Damit war dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

[25] 12. Die Antragsgegnerin hat der Antragstellerin nach Billigkeit deren tarifgemäß verzeichneten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen.

Leitsätze

• Prüfung auf Legionellen: Fällt dies unter Schädlingsbekämpfung und Hausbetreuungskosten?

  Die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten für Schädlingsbekämpfung zählen nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu den Betriebskosten, wobei nur tierische Organismen als Schädlinge angesehen werden können. Legionellen zählen allerdings zu den Bakterien und können daher nicht als Schädling qualifiziert werden. Vorbeugende Maßnahmen wie eine Prüfung auf Befall gelten zudem nicht als Maßnahmen zur Bekämpfung iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG.
  Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 120/22s | OGH vom 24.11.2022 | Dokument-ID: 1136271