Dokument-ID: 1053237

Judikatur | Entscheidung

1 Ob 172/19d; OGH; 23. Oktober 2019

GZ: 1 Ob 172/19d | Gericht: OGH vom 23.10.2019

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Univ.-Prof. Dr. Bydlinski als Vorsitzenden sowie die Hofräte und die Hofrätin Mag. Wurzer, Mag. Dr. Wurdinger, Dr. Hofer-Zeni-Rennhofer und Dr. Parzmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. D***** P*****, und 2. J***** P*****, vertreten durch Dr. Katharina Völkl-Posch, Rechtsanwältin in Wien, gegen die beklagte Partei I***** N*****, vertreten durch Dr. Wolf-Georg Schärf, Rechtsanwalt in Wien, wegen Anfechtung eines Vertrags und EUR 124.317,52 sA, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 10. Juli 2019, GZ 40 R 96/19t-46, mit dem das Teilurteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 28. Februar 2019, GZ 95 C 141/16m-42, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung

Rechtliche Beurteilung

1. § 1 Abs 2 WEG 1975 sah (ebenso wie nunmehr § 2 Abs 3 WEG 2002) die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum nur an solchen Teilen der Liegenschaft vor, die deutlich abgegrenzt sind. Voraussetzung für die Schaffung von Zubehör-Wohnungseigentum ist neben der „Zubehörtauglichkeit“ des Objekts eine entsprechende Widmung sowie die Erfassung des Zubehörs im Rahmen der Nutzwertfestsetzung samt Intabulierung im Grundbuch. Rechtstitel für die einem Wohnungseigentümer zustehende Nutzungsbefugnis am Zubehör-Wohnungseigentum ist dabei nicht die Nutzwertfestsetzung bzw Nutzwertberechnung, sondern ausschließlich die rechtswirksame Widmung (RIS-Justiz RS0118149). Das rechtswirksame Zustandekommen und der Inhalt einer Widmung von Teilen einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft hängt regelmäßig von den Umständen des zu beurteilenden Falls ab (RS0120725 [T3]).

2. Zur Frage der Wirksamkeit einer vor Inkrafttreten des WEG 2002 am 01.07.2002 mündlich auch nur konkludent abgeschlossenen Nutzungsvereinbarung und deren Übergang auf den Rechtsnachfolger liegt gesicherte höchstgerichtliche Rechtsprechung vor. Vor Inkrafttreten des WEG 2002 konnten Benützungsvereinbarungen aller Wohnungseigentümer sowohl mündlich, als auch konkludent durch jahrelange Beibehaltung einer bestimmten Nutzungsart geschlossen werden. Nunmehr sieht § 17 Abs 1 WEG 2002 für die Benützungsvereinbarung über verfügbare allgemeine Teile der Liegenschaft die Schriftlichkeit als Formvoraussetzung vor (RS0013638 [T8, T10]). Das bedeutet aber nicht, dass vor dem 01.07.2002 zulässigerweise mündlich oder konkludent abgeschlossene Benützungsvereinbarungen ihre Wirksamkeit verloren hätten. Auch die Übergangsregelung des § 56 Abs 3 WEG 2002 hat nach alter Rechtslage wirksam zustande gekommene Benützungsvereinbarungen nicht beseitigt (5 Ob 246/18i mwN = immo aktuell 2019/35, 146 [Höllwerth]). Ob eine vor dem 01.07.2002 zulässigerweise mündlich abgeschlossene Benützungsvereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern vorliegt, hängt regelmäßig von den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls ab.

3.1. An der Liegenschaft wurde 1989 Wohnungseigentum begründet. Die Beklagte ist seit 2002 Miteigentümerin dieser Liegenschaft; mit ihren Anteilen ist Wohnungseigentum an einem Geschäftslokal verbunden. Die Kläger schlossen mit ihr im Juni 2013 einen Mietvertrag über dieses Geschäftslokal, bestehend insbesondere aus einem angrenzenden Lagerraum im Hof. Der Mietgegenstand darf nur zum Betrieb eines Kaffeehauses verwendet werden. Das an das Geschäftslokal anschließende Lager im Hof ist im Wohnungseigentumsvertrag weder ausdrücklich als Bestandteil noch als Zubehör zu diesem gewidmet. Kurz nach der Wohnungseigentumsbegründung im Jahr 1989 erwarb ein näher genannter Wohnungseigentümer Miteigentumsanteile an der Liegenschaft. Er sprach den damaligen Wohnungseigentümer des Geschäftslokals, den Ehemann der Beklagten, immer wieder – bis ins Jahr 2002 – darauf an, dass das Lager ohne Baubewilligung auf einem allgemeinen Teil der Liegenschaft errichtet worden sei, und brachte ihm gegenüber zum Ausdruck, dass er weder mit der konsenswidrigen Errichtung des Lagers, noch mit der Nutzung durch den jeweiligen Lokalbetreiber einverstanden sei.

3.2. Das Ergebnis der Beurteilung der Vorinstanzen, dass weder eine konkludente Benützungsvereinbarung noch – was im Hinblick auf das Erfordernis der Schriftform (§ 2 Abs 2 WEG 1975; § 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002) durchaus zweifelhaft ist (dazu Höllwerth, Schriftformgebot und konkludente Widmungsänderung im Wohnungseigentum, wobl 2019, 266 [270 ff]), von dessen Möglichkeit aber das Berufungsgericht und die Beklagte ausgehen – „eine konkludente Widmung des Lagerraums als Bestandteil des Geschäftslokals“ zwischen den Miteigentümern seit der Begründung von Wohnungseigentum (wirksam) zustande gekommen sei, weil jedenfalls ein Wohnungseigentümer der Nutzung des Lagerraums nicht zustimmte, ist nicht zu beanstanden. Der Umstand, dass dieser Wohnungseigentümer über die Jahre keine gerichtlichen Schritte gegen die Verwendung des Lagerraums setzte, lässt im vorliegenden Fall nicht den Schluss zu, dass von dessen stillschweigenden Genehmigung ausgegangen werden kann. Vielmehr brachte er wiederholt, bis ins Jahr 2002 gegenüber dem früheren Wohnungseigentümer des Geschäftslokals seine Missbilligung der Nutzung durch den jeweiligen Mieter zum Ausdruck.

Die Behauptung der Revisionswerberin, „die ersten Personen, die den schriftlichen Wohnungseigentumsvertrag abschlossen, schlossen gleichzeitig eine konkludente Vereinbarung über die Nutzung der streitgegenständlichen Hütte (Lager) ab“, geht nicht vom festgestellten Sachverhalt aus und lässt auch nicht erkennen, welche Verhaltensweisen welcher Personen hier beurteilt werden sollten. Nachdem sämtliche Miteigentümer der Liegenschaft vor Inkrafttreten des WEG 2002 am 01.07.2002 mündlich oder konkludent eine Benützungsvereinbarung betreffend den Lagerraum abschließen hätten müssen und dies gerade nicht feststeht, vermag sie keine solche Vereinbarung, mit der sie unter Umständen über den Lagerraum verfügungsberechtigt gewesen wäre, aufzuzeigen.

4. Nach den Feststellungen wurde der – unstrittig baufällige – Lagerraum von den Klägern abgerissen, um ihn durch einen Neubau zu ersetzen. Ihr Versuch, dem behördlichen Abbruchauftrag durch eine Baubewilligung entgegenzuwirken, scheiterte daran, dass mehrere Wohnungseigentümer ihnen gegenüber ausdrücklich die Zustimmung zur Bauführung verweigerten. Ohne diesen Lagerraum sind sie nicht in der Lage, ihr Geschäftskonzept umzusetzen, weil dadurch Lagerflächen, die vom Arbeitsinspektorat geforderten Arbeitnehmertoiletten sowie der vorgeschriebene Umkleidebereich für die Arbeiternehmer fehlen. Die Kläger hätten das Lokal ohne diesen Lagerraum nicht angemietet.

Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass die Beklagte keine Befugnis gehabt habe, den Lagerraum gemeinsam mit dem Geschäftslokal zu vermieten, der Irrtum über diese Verfügungsbefugnis der Beklagten für die Kläger wesentlich sei, die Beklagte diesen Irrtum veranlasst habe, weil sie die Kläger über ihre mangelnde Berechtigung zur Gebrauchsüberlassung an diesem Lagerraum nicht aufgeklärt habe und die Kläger daher berechtigt seien, die Aufhebung des Vertrags wegen Vorliegens eines wesentlichen Geschäftsirrtums zu verlangen, ist nicht zu beanstanden. Auf diese Beurteilung geht die Beklagte – mit Ausnahme einer unzulässigen Kritik an der Beweiswürdigung – nicht näher ein und zeigt daher keine erhebliche Rechtsfrage auf.

5. Die behauptete Mangelhaftigkeit des (Berufungs)Verfahrens und die gerügte Aktenwidrigkeit wurden geprüft; sie liegen nicht vor, was gemäß § 510 Abs 3 ZPO keiner weiteren Begründung bedarf.

Leitsätze

• Was gilt für vor dem Inkrafttreten des WEG 2002 abgeschlossene Benützungsvereinbarungen?

  Benützungsvereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des WEG 2002 am 01.07.2002 zulässigerweise mündlich oder konkludent abgeschlossen wurden, haben ihre Wirksamkeit behalten. Ob eine solche zulässigerweise mündlich abgeschlossene Benützungsvereinbarung zwischen Wohnungseigentümern vorliegt, ist regelmäßig anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
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