Dokument-ID: 353573

Judikatur | Entscheidung

1 Ob 132/08f; OGH; 16. September 2008

GZ: 1 Ob 132/08f | Gericht: OGH vom 16.09.2008

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten Dr. Gerstenecker als Vorsitzenden sowie die Hofräte Univ.-Prof. Dr. Bydlinski, Dr. Fichtenau, Dr. E. Solé und Dr. Schwarzenbacher als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei R***** GmbH, *****, vertreten durch Dr. Alfred Pressl, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei Magdalena W*****, vertreten durch Dr. Ralph Forcher, Rechtsanwalt in Graz, wegen EUR 6.379,11 sA und Räumung, infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 16. Jänner 2008, GZ 39 R 319/07m-27, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Fünfhaus vom 13. Juli 2007, GZ 10 C 1144/06g-19, teilweise abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben. Dem Erstgericht wird eine neuerliche Urteilsfällung nach Verfahrensergänzung aufgetragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Wohnhauses, das sie mit Kaufvertrag vom 21.12.2005 von der Mutter der Beklagten erworben hat. Die Beklagte bewohnt eine Wohnung in diesem Haus. Im Jahr 1996 hatte die Beklagte mit ihrer Mutter eine mündliche Vereinbarung getroffen, wonach sie für die Benützung der Wohnung monatliche Zahlungen in Höhe von rund ATS 2.000,– zu leisten habe, um einen Teil der Betriebskosten abzudecken. Nachdem sie vorerst nur sporadisch bezahlt hatte, erfolgten zumindest im Jahr 2003 regelmäßig monatliche Zahlungen von EUR 150,–. Zu einem nicht mehr feststellbaren Zeitpunkt (frühestens 2002) wurde eine als „Mietvertrag“ titulierte schriftliche Urkunde errichtet, um die bestehende mündliche Vereinbarung der Wohnungsüberlassung gegen Zahlung von EUR 150,– pro Monat – angesichts des schlechter werdenden persönlichen Verhältnisses zwischen der Beklagten und deren Mutter – schriftlich zu dokumentieren. In ein von der Beklagten aus dem Internet herunter geladenes Vertragsmuster wurde als „Mietzins“ ein Betrag von EUR 6,40 monatlich, an „Betriebskosten“ wurden EUR 130,– eingesetzt, woraus sich insgesamt ein Bruttomietzins von EUR 150,04 ergab. Die Vertragsparteien wollten beide, dass dieser Vertrag der Beklagten als schriftliche Absicherung der bisher schon geübten Praxis der Anerkennungszahlung von EUR 150,– diene. Die Aufteilung in „Mietzins“ einerseits und „Betriebskosten“ andererseits erfolgte deshalb, weil die Mutter der Beklagten befürchtete, sie mache etwas Unerlaubtes bzw etwas Ungültiges, wenn sie einen als „Mietvertrag“ titulierten Vertrag abschließt und dann nur eine Betriebskostenentschädigung verlangt. Die Vertragspartner setzten daher unter Heranziehung des Friedenskronenzinses pro forma eine derartig geringe Miete ein. Eine Wertsicherung wollten sie nicht vereinbaren, sollte die Beklagte doch weiterhin nur den Anerkennungsbetrag von EUR 150,– zahlen. Obwohl ihre Mutter in der Folge (zum Schein) auch höhere Beträge zur Zahlung vorschrieb, zahlte die Beklagte lediglich den schriftlich fixierten Betrag von EUR 150,– pro Monat.

Im Zusammenhang mit dem Verkauf des Hauses an die Klägerin wurde in einer erstellten Übersichtsliste angegeben, dass es ua für die von der Beklagten bewohnte Wohnung keinen Mietvertrag gebe. Der Mutter der Beklagten war es wichtig, dass die drei Wohnungsinhaber „ohne Mietvertrag“ nämlich sie selbst, die Beklagte und deren Großmutter, durch Mietverträge abgesichert werden sollten, die zwischen diesen Personen und der Klägerin zu festgesetzten Bedingungen zustande kommen sollten. Die Klägerin verpflichtete sich daher gegenüber der Verkäuferin, diese drei Mietverträge abzuschließen. Für die Wohnung der Beklagten wurde ein Mietvertragsentwurf auf Basis der Kategorie D und eines monatlichen Mietzinses von EUR 159,85 sowie Betriebskosten von EUR 157,30 je zuzüglich USt (monatliche Gesamtbelastung somit EUR 348,87), erstellt, von der Klägerin unterfertigt und der Beklagten übermittelt. Diese verweigerte eine Unterfertigung des Mietvertrags jedoch unter Berufung auf ein bestehendes Mietverhältnis. Der in diesem Entwurf enthaltene Passus „Der Mietvertrag ersetzt das bisher geltende mündliche Mietverhältnis“ war als Absicherung der Beklagten gedacht, nämlich um den vertragsfreien Zeitraum zwischen Kaufvertragsabschluss und Abschluss des Mietvertrags zu überbrücken, nicht jedoch als Hinweis auf ein mündliches Mietverhältnis zwischen der Beklagten und ihrer Mutter. Nachdem sich die Beklagte geweigert hatte, den vorgelegten Mietvertragsentwurf zu unterfertigen, erklärte die Mutter, „sie solle sehen, wo sie bleibe“.

Die Klägerin stellte sich auf den Standpunkt, die Beklagte benütze die Wohnung titellos und schrieb ihr neben den Betriebskosten ein Benützungsentgelt von EUR 675,– vor. Die Beklagte bezahlte die Vorschreibungen mit Ausnahme des geforderten Benützungsentgelts; statt dessen zahlte sie monatlich EUR 6,40 + USt.

Die Klägerin begehrte nun von der Beklagten die Räumung der Wohnung sowie rückständiges Benützungsentgelt von EUR 6.379,11 samt Zinsen. Sie brachte im Wesentlichen vor, die Vereinbarung zwischen der Beklagten und deren Mutter stelle angesichts der geringfügigen Gegenleistung ein Prekarium dar, das die Klägerin am 09.05.2006 widerrufen habe. Die Beklagte nutze die Wohnung seither titellos und habe daher ein angemessenes Benützungsentgelt zu zahlen. Die Beklagte wandte im Wesentlichen ein, es habe ein Mietvertrag zwischen ihr und ihrer Mutter bestanden, der auf Vermieterseite auf die Klägerin übergegangen sei. Dass die Klägerin von diesem Mietverhältnis Kenntnis gehabt habe, ergebe sich auch aus dem Text jenes Mietvertragsentwurfs, dessen Unterfertigung durch die Beklagte gefordert worden sei. Das Klagebegehren scheitere weiters daran, dass sich die Klägerin im Sinne eines Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten der Beklagten dazu verpflichtet habe, mit ihr einen Mietvertrag zu einem Nettomietzins von EUR 159,85 monatlich abzuschließen. Das Erstgericht erkannte die Beklagte schuldig, der Klägerin EUR 1.328,46 samt Zinsen zu zahlen und ihr die Wohnung geräumt zu übergeben, wogegen es das Mehrbegehren auf Zahlung weiterer EUR 5.050,65 samt Zinsen abwies. Angesichts der von der Beklagten übernommenen Verpflichtung zur Zahlung von EUR 150,– monatlich für die Benützung der 115 m2 großen Wohnung liege kein entgeltlicher Vertrag vor, zumal der Betrag nur einen Mietzinsanteil von EUR 6,40 enthalten habe. Die Vereinbarung sei aber auch nicht als Bittleihe zu qualifizieren, da die „Überlassungsdauer nicht jederzeit widerruflich, sondern mit einem allenfalls erforderlichen Hausverkauf begrenzt“ gewesen sei. Damit habe eine (unentgeltliche) Leihe vorgelegen, wobei das Leihobjekt ab dem Zeitpunkt des Verkaufs von der Mutter der Beklagten rückgefordert worden sei. Da sich die Klägerin anlässlich des Kaufvertragsabschlusses zu einem Mietvertragsabschluss mit der Beklagten auf Basis eines bestimmten monatlichen Mietzinses verpflichtet und einen solchen Mietvertrag auch gleichzeitig mit dem Kaufvertrag unterzeichnet habe, sei ein Vertrag zugunsten der Beklagten zustande gekommen. Aufgrund der aus dieser Vertragsbindung resultierenden Schutz- und Sorgfaltspflicht der Klägerin gegenüber der Beklagten könne diese kein monatliches Benützungsentgelt von EUR 926,62, sondern nur ein solches von EUR 348,87 „im Sinne des zugestandenen Mietvertrags“ fordern. Das darüber hinausgehende Zahlungsbegehren sei daher abzuweisen, wogegen das Räumungsbegehren berechtigt sei.

Das Berufungsgericht änderte diese Entscheidung im Sinne einer vollständigen Klageabweisung ab, sprach (letztlich) aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands EUR 20.000,– übersteige und erklärte die ordentliche Revision für nicht zulässig. Die Klägerin habe ihr Begehren auf Zahlung von Benützungsentgelt und Räumung ausschließlich auf ein mit Schreiben vom 09.05.2006 widerrufenes Prekarium gestützt. Das Gericht sei an einen ausdrücklich geltend gemachten Rechtsgrund gebunden. Erweise sich der allein geltend gemachte Rechtsgrund als nicht gegeben, so sei das Gericht nicht berechtigt, dem Klagebegehren aus einem anderen (nicht geltend gemachten) Rechtsgrund stattzugeben. Dem Erstgericht sei es daher verwehrt gewesen, zu prüfen, ob dem Klagebegehren wegen „Widerrufs eines Leihvertrags“ Folge zu geben wäre. Zur Frage der Widerrufbarkeit des Benützungsrechts der Beklagten lägen keine Beweisergebnisse vor, weil die Klägerin den Beweis dazu nicht zu erbringen vermocht habe. Da daher die für die Entscheidung maßgebende Tatsache der jederzeitigen Widerrufbarkeit unbewiesen geblieben sei, erweise sich das Räumungsbegehren als nicht berechtigt. Auch auf die Frage der Höhe des Benützungsentgelts sei im Hinblick auf die „nicht als erwiesen anzunehmende widerrufene Bittleihe“ nicht einzugehen. Die ordentliche Revision sei nicht zulässig, weil eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung nicht zu klären gewesen sei.

Rechtliche Beurteilung

Die dagegen erhobene Revision ist zulässig und mit ihrem Aufhebungsantrag auch berechtigt.

Entgegen der Auffassung der Revisionsgegnerin ist der Bewertungsausspruch des Berufungsgerichts bindend, sofern nicht zwingende Bewertungsvorschriften verletzt wurden (vgl nur die Nachweise bei Kodek in Rechberger² § 500 ZPO Rz 3). Die Bewertung des Räumungsbegehrens durch den Kläger beschränkt das Berufungsgericht nicht; die Fälle des § 59 JN werden in § 500 Abs 3 ZPO nicht erwähnt, ebensowenig Normen des RATG.

Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe ihr Begehren ausschließlich auf ein widerrufenes Prekarium gegründet und damit ausdrücklich einen (einzigen) Rechtsgrund geltend gemacht, an den das Gericht gebunden sei, ist unzutreffend. Der Rechtsgrund für das Begehren auf Zahlung von Benützungsentgelt und Räumung beruht nicht auf einem „widerrufenen Prekarium“, sondern auf dem Eigentumsrecht der Klägerin und den aus dieser sachenrechtlichen Zuordnung erfließenden Befugnissen des Eigentümers. Das Eigentum der Klägerin ist – im Zusammenhalt mit der Inanspruchnahme der Sache durch die Beklagte – an sich ein ausreichender Rechtsgrund für das auf Vergütung der dadurch erlangten Bereicherung sowie auf Räumung gerichtete Begehren. Es liegt an der Beklagten, (unter Angabe entsprechender Tatsachen) ein Rechtsverhältnis zur Klägerin zu behaupten, das die Nutzung der Sache rechtfertigt.

Diese Behauptungs- und Beweislast des gebrauchenden Nichteigentümers wird idR nicht dadurch verändert oder modifiziert, dass der Eigentümer von sich aus vorbringt, dass ein bestimmtes Rechtsverhältnis nicht bestehe (oder bereits beendet worden sei), das der Beklagten die Benützung der Wohnung ohne (weiteres) Entgelt erlaubt. Jedenfalls kann eine bloß rechtlich unrichtige Einordnung dem Kläger nicht schaden, schon gar nicht bei für den Liegenschaftserwerber nur schwer durchschaubaren Verhältnissen (vgl etwa RIS-Justiz RS0058348). Dazu kommt, dass die Frage, ob die frühere Eigentümerin der Beklagten ein Prekarium eingeräumt hat und ob dieses widerrufen wurde, rechtlich ohne jede Bedeutung ist, weil ein solches Rechtsverhältnis auf den Erwerber einer Liegenschaft ohnehin nicht übergeht. Eine zutreffende rechtliche Bewertung der Klageangaben ergibt somit, dass danach ein Rechtsverhältnis zwischen den Streitteilen nie bestand. Mehr muss ein Kläger zur Begründung seines Räumungsbegehrens nicht behaupten. Die Beklagte ist ihrerseits ihrer Behauptungslast insoweit nachgekommen, als sie vorbrachte, die zwischen ihr und ihrer Mutter getroffene Vereinbarung sei rechtlich als Mietvertrag zu qualifizieren.

Zur Vermeidung von Missverständnissen ist vorweg darauf zu verweisen, dass gemäß § 1120 ABGB lediglich „echte“ Mietverträge im Sinne einer Vertragsübernahme vom früheren Eigentümer und Vermieter auf den Erwerber übergehen (vgl nur 9 Ob 93/99p ua), wogegen dies auf sonstige obligatorische Rechtsverhältnisse – wie etwa die Wohnungsleihe, aber auch die prekaristische Gebrauchsüberlassung oder ein „familienrechtliches Wohnverhältnis“ – nicht zutrifft, sofern eine einvernehmliche Vertragsübernahme nicht vorliegt (vgl nur RIS-Justiz RS0011871). Es sind daher auch Erwägungen darüber obsolet, ob es sich bei der Vereinbarung zwischen der Beklagten und deren Mutter um eine Wohnungsleihe mit einem zumindest bestimmbaren Endtermin (vgl nur 6 Ob 147/07x) oder aber ein jederzeit widerrufliches Prekarium handelte. Nur wenn sich die Auffassung der Beklagten als berechtigt erweisen sollte, dass eine als Mietvertrag zu qualifizierende entgeltliche Gebrauchsüberlassung vorlag, müsste sich die Klägerin das Bestehen eines – nunmehr auf Vermieterseite auf sie übergegangenen – die Wohnungsnutzung rechtfertigenden Rechtsverhältnisses entgegenhalten lassen.

Soweit die Revisionswerberin dem Berufungsgericht vorwirft, von einer erstgerichtlichen Tatsachenfeststellung, wonach „die Überlassung des Mietobjektes mit einem allenfalls erforderlichen Hausverkauf begrenzt“ worden sei, abgegangen zu sein, ist ihr entgegenzuhalten, dass es sich dabei – was sich aus dem gesamten Kontext des Ersturteils deutlich ergibt – um keine dislozierte Tatsachenfeststellung, sondern vielmehr um eine rechtliche Beurteilung handelt, nämlich um eine – allenfalls ergänzende – Auslegung der in verschiedener Hinsicht lückenhaften Vereinbarung zwischen der Beklagten und deren Mutter. Nach den klaren Feststellungen des Erstgerichts war die Frage einer allfälligen Widerruflichkeit kein explizites Thema der Vertragsgespräche. Zur entscheidenden Frage, wann die Überlassung einer Wohnung ungeachtet eines dem Eigentümer zu zahlenden Geldbetrags als unentgeltlich im Sinne des § 981 ABGB zu qualifizieren ist, wurde zuletzt in der Entscheidung 8 Ob 25/06v ausführlich Stellung genommen. Die dort vertretene Rechtsansicht ist dahin zusammenzufassen, dass für die Beurteilung, ob Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB vorliegen oder aber ein Entgelt für eine Gebrauchsüberlassung vereinbart wurde, ausschließlich darauf abzustellen ist, ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch resultieren. Die Übernahme jener Kosten, die den Liegenschaftseigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen, stellt hingegen Entgelt dar (vgl nur RIS-Justiz RS0020551). Ein entgeltliches Rechtsverhältnis liegt dann nicht vor, wenn für die überlassene Sache ein „Anerkennungszins“ geleistet wird, der gegenüber dem Nutzungswert nicht ins Gewicht fällt, wobei in der Rechtsprechung hier eine Grenze von etwa 10 % des ortsüblichen Entgelts angenommen wird (RIS-Justiz RS0020541). Die Frage, ob in diesem Sinne Entgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit vorliegt, ist nach den Verhältnissen bei Vertragsabschluss zu beurteilen (RIS-Justiz RS0019053); zu prüfen ist dabei, welcher ortsübliche Hauptmietzins zuzüglich Betriebskosten für das Objekt damals erzielbar gewesen wäre (8 Ob 25/06v). Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist nach den Feststellungen der Vorinstanzen das Jahr 1996, weil damals die Überlassungs- und Entgeltsvereinbarung in ihren wesentlichen Punkten zustandegekommen ist. Die (frühestens) im Jahr 2002 vorgenommene schriftliche Dokumentation durch Erstellung eines schriftlichen „Mietvertrags“ ist insoweit unbeachtlich, zumal an den wesentlichen Hauptpunkten (Überlassung einer bestimmten Wohnung gegen eine bestimmte monatliche Zahlung) nichts geändert, sondern lediglich eine Konkretisierung durch Aufteilung des geschuldeten Betrags auf bestimmte Einzelpositionen vorgenommen wurde.

Im fortgesetzten Verfahren ist daher einerseits der zum Vertragszeitpunkt nach den damaligen Marktgegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen vermutlich erzielbare Hauptmietzins zu ermitteln. Darüber hinaus wird zu klären sein, wie hoch zum damaligen Zeitpunkt die auf die von der Beklagten bewohnte Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich waren und inwieweit dieser Betrag Anteile enthält, die einerseits den „Gebrauchskosten“, andererseits aber den gebrauchsunabhängigen Kosten zuzuordnen sind. Sollte sich danach ergeben, dass mit der übernommenen Zahlungspflicht von EUR 150,– monatlich die „eigentlichen Gebrauchskosten“ nicht überstiegen werden, läge jedenfalls Unentgeltlichkeit vor. Ein allenfalls übersteigender Betrag wäre zur Summe des ortsüblichen Hauptmietzinses sowie der übrigen Betriebskosten ins Verhältnis zu setzen. Sollte danach der geschuldete Betrag gegenüber dem Nutzungswert im Sinne der zitierten Rechtsprechung ins Gewicht fallen, läge ein (entgeltliches) Mietverhältnis vor, das gemäß § 1120 ABGB bzw § 2 Abs 1 Satz 4 MRG auf die Klägerin übergegangen wäre. Diese müsste dann auch die zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien vorgenommene Festlegung des Hauptmietzinses mit EUR 6,40 netto pro Monat gegen sich gelten lassen. Insoweit wurde ja ein Hauptpunkt des Vertrags geregelt, weshalb die Klägerin nicht einwenden kann, sie sei an eine ungewöhnliche Nebenbestimmung im Sinne des § 2 Abs 1 Satz 5 MRG nicht gebunden.

Entgegen der Auffassung der Beklagten – und des Erstgerichts – gibt es allerdings keine Rechtsgrundlage dafür, das der Klägerin allenfalls zustehende Benützungsentgelt auf jenen Betrag zu beschränken, den sie nach dem von ihrer Mutter anlässlich des Hausverkaufs ausgehandelten Mietvertragsentwurf zu zahlen gehabt hätte. Es wäre der Beklagten frei gestanden, einen Mietvertrag mit der Klägerin zu diesen Bedingungen abzuschließen. Hat sie dies unterlassen, weil sie der Auffassung war, sie verfüge ohnehin über einen – finanziell erheblich günstigeren – Mietvertrag, kann sie sich nicht darauf berufen, der Kaufvertrag zwischen ihrer Mutter und der Klägerin stelle insoweit einen Vertrag zugunsten Dritter dar, als jegliche Vergütung für eine Weiterbenützung der Wohnung jedenfalls mit dem vorgesehenen Monatsbetrag zu begrenzen wäre. Vernünftigerweise kann die Vereinbarung vielmehr nur so verstanden werden, dass sich die Klägerin verpflichtete, der Beklagten den Abschluss eines Mietvertrags zu diesen Konditionen anzubieten, was aber nichts daran ändert, dass dieses Mietvertragsanbot nach Ablauf der gesetzlichen Bindungsfrist (§ 862 ABGB) erloschen ist und keine Rechtswirkungen mehr hat.

Leitsätze

• Abgrenzung von Leihe und Miete

  Der Erwerber einer Bestandsache wird Rechtsnachfolger bei Mietverhältnissen, nicht aber im Fall einer Wohnungsleihe. Werden nicht nur Gebrauchskosten, sondern auch darüber hinausgehende Zahlungen geleistet, liegt eine Miete vor.
  Judikatur | Leitsatz | 1 Ob 132/08f | OGH vom 16.09.2008 | Dokument-ID: 377615