WEKA (api) | News | 09.03.2017

Zur Durchsetzung eines Anspruchs auf Rechnungslegung gegen einen bloß faktisch ausübenden Verwalter

Die Durchsetzung der Ansprüche gegen einen Verwalter wird in WEG-Fragen im Außerstreitverfahren geklärt. Nach Wortlaut des Gesetzes sind Ansprüche gegen faktisch verwaltende Personen nicht umfasst, sodass sich der OGH einer Analogie bedient.

Geschäftszahl 

OGH 19. Dezember 2016, 5 Ob 197/16f

Norm

§ 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002, § 837 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Die Durchsetzung der Ansprüche gegen einen Verwalter wird in Wohnungseigentumsfragen im Außerstreitverfahren geklärt. Nach dem Wortlaut des Gesetzes sind Ansprüche gegen faktisch verwaltende Personen nicht umfasst, sodass sich der OGH einer Analogie bedient. Wichtig sei bloß der starke Zusammenhang zwischen der Rechtssache und der bestehenden Außerstreitmaterie. Eine Differenzierung zwischen einem Teilhaber nach § 837 ABGB und einem faktischen Verwalter im WEG sei auch nicht gerechtfertigt.

OGH: Grundsätzlich richtet sich die Entscheidung, in welchem Verfahren eine Rechtssache zu behandeln ist, nicht nach der tatsächlichen Bezeichnung durch die Partei, sondern nach dem Inhalt des Vorbringens der Partei und dessen Inhalt. Das bedeutet, dass sich die Wahl des Rechtsweges maßgeblich am Wortlaut des Begehrens und der Sachverhaltsbehauptungen der das Verfahren einleitenden Partei orientiert. Ist die Art des Verfahrens zweifelhaft, hat das Gericht selbst darüber zu entscheiden. Der Antrag, in dem der Entscheidung zugrundeliegendem Fall, bezog sich auf die Frage, ob eine Durchsetzung der Ansprüche nach §§ 20, 34 WEG 2002 gegen einen faktischen Verwalter möglich ist.

Das WEG 2002 normiert in § 52 Abs 1 Z 6, dass eine Durchsetzung der Pflichten des Verwalters mit Ausnahme der Herabsetzung des Entgelts im Außerstreitverfahren durchzuführen sei. Dabei wird bereits begründetes Wohnungseigentum an der Liegenschaft gefordert oder die Anmerkung der Zusage des Wohnungseigentums im Grundbuch. Dafür muss eine Bestellung des Verwalters nach § 19 WEG 2002 vorausgehen, was bedeutet, dass eine das Verwaltungsamt faktisch ausführende Person vom Wortlaut des § 52 WEG nicht umfasst wird. Die Aufzählung in § 52 Abs 1 WEG 2002 ist zwar taxativer Natur, dennoch ist sie analogiefähig und für eine berichtigende Auslegung offen. Zu der Anwendung einer Analogie hat sich der OGH nie in der Hauptsache selbst geäußert, sondern nur dort, wo sich sonst die Gelegenheit dazu ergab. Er berief sich dabei immer auf die Meinung Würths, dass die im Gesetz normierten Pflichten des Verwalters auch für denjenigen gelten, der die Verwaltungstätigkeiten nur rein faktisch ausübt. Auch in der Entscheidung 5 Ob 303/03z führte er in Hinblick auf die Regelung des § 837 ABGB aus, dass ein auftragslos verwaltender Teilhaber einer Eigentümergemeinschaft dieselben Rechte und Pflichten zukommen, wie einem tatsächlich bestellten Verwalter. Hausmann war zwar ebenso der Auffassung, dass es für die Anwendbarkeit von § 20 WEG unerheblich sei, ob es sich um einen die Verwaltung faktisch ausübenden Miteigentümer nach § 837 ABGB oder sogar um jemanden handelte, der nicht förmlich bestellt worden war, aber dennoch die Verwaltung führte. Jedoch sah er darin nicht automatisch eine Durchsetzbarkeit im Außerstreitverfahren. Dabei stütze er sich auf eine Entscheidung des OGH, in der die Zulässigkeit des Außerstreitverfahrens gegen einen faktische Verwaltungshandlungen durchführenden Wohnungseigentümer verneint hatte, da in diesem Fall ein gemeinsamer Verwalter bestellt worden war. Dabei stehe aber die Abwehr von unzulässigen Eingriffen in die Verwaltung des ordentlich bestellten Verwalters im Vordergrund.

Der OGH hielt in diesem Zusammenhang fest, dass für den außerstreitigen Rechtsweg keine ausdrückliche Anordnung von Nöten sei, sondern eine unzweifelhaft schlüssige bzw eine aus dem inneren Zusammenhang des geltend gemachten Anspruchs unmissverständliche Zuweisung ausreiche. Somit käme für all jene Rechtssachen das Außerstreitverfahren zum Tragen, die nach dessen Grundsätzen zu beurteilen sind, so etwa auch dann, wenn ein starker Zusammenhang zwischen der Rechtssache und der gesetzlich normierten Außerstreitmaterie bestehe. Im Falle des außerstreitigen Wohnrechtsverfahren wird das Wesen der Auseinandersetzung bei der Durchsetzung von Anrechnungsansprüchen durch den inneren Zusammenhang zwischen der Rechnungslegung und der Verwaltungsbesorgung geprägt. Neben diesem Konflikt tritt die Frage nach der formalen Rechtsstellung des Verwalters zurück. Ebenso verhält es sich in jenem Fall, bei dem der Verwaltungsvertrag gekündigt wurde. In seiner ständigen Rechtsprechung bejahte der OGH, dass die Durchsetzung des Rechnungslegungsanspruchs im Außerstreitverfahren zu klären sei.

Für die Gleichstellung des faktisch verwaltenden Mit- und Wohnungseigentümers mit einem förmlich bestellten Verwalter ist § 837 ABGB von besonderer Wichtigkeit. Vor allem, das im Wohnungseigentum die §§ 825 ABGB subsidiär gelten, wenn weder durch Gesetz, noch durch einen Vertrag etwas Abweichendes geregelt wurde. Dabei findet sich in § 837 ABGB auch eine Pflicht ordnungsgemäß Rechnung zu legen, die auch im Zweifel vor Gericht durchgesetzt werden kann, nämlich bei einem Teilhaber im außerstreitigen und bei einem Fremdverwalter im streitigen Verfahren. Das eben ausgeführte ist auch anzuwenden, wenn ein Miteigentümer ein gemeinschaftliches Gut ohne Auftrag verwaltet, da er als bevollmächtigt angesehen wird, wenn die übrigen Teilhaber nicht widersprechen. Es besteht auch Grund dazu, die oben genannten Ausführungen nicht auf den Bereich des Wohnungseigentums zu übertragen, sodass auch bei einem nicht förmlich zum Verwalter bestellten Miteigentümer das Außerstreitverfahren angewendet werden kann. Schlussendlich sei gesagt, dass keine sachliche Rechtfertigung für eine Differenzierung zwischen einem faktisch verwaltenden Mit- und Wohnungseigentümer und einem faktisch verwaltenden Dritten besteht, denn die Natur des Anspruchs und die Interessenlage ist im Grunde gleich und das ist das ausschlaggebende bei der Zuordnung zum außerstreitigen Verfahren.

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