RA Dr. Andrea Weisert erläutert, in welchen Fällen der Vermieter das Recht hat aufgrund von Eigenbedarf, das Mietverhältnis zu beenden. Welche Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung gibt es?

Dringender Eigenbedarf kann nur zugunsten von Personen geltend gemacht werden, die zumindest Hälfteeigentümer oder deren Eintrittsberechtigte sind. Der Eigenbedarf des Vermieters darf hierbei nicht selbstverschuldet sein.

Hat ein Vermieter oder eine Vermieterin für sich oder einen Verwandten in absteigender Linie einen dringenden Eigenbedarf am Mietobjekt, ist eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG gerechtfertigt. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis vor Inkrafttreten des MRG begründet wurde, da nur die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung von Bedeutung ist. Eine solche Kündigung ist jedoch nur zulässig, wenn der Eigenbedarf nicht schuldhaft durch die vermietende Person hervorgerufen wurde.

Bei dringendem Eigenbedarf am Mietobjekt, ist eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG gerechtfertigt. Dies gilt auch für Mietverhältnisse vor Inkrafttreten des MRG, da die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung von Bedeutung ist.

Die jüngere Rechtsprechung geht zwar von einem gemäßigteren Verständnis der Begriffe „Notstand“ und „Existenzgefährdung“ aus, bei der Beurteilung des dringenden Bedarfs ist aber nach wie vor ein strenger Maßstab anzulegen.

Ersatzwohnungen sind bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz bereitzuhalten, damit der Mieter, falls sich herausstellen sollte, dass sie einen entsprechenden Ersatz darstellen, noch von dem Angebot Gebrauch machen kann.

Bei Beurteilung der Frage des dringenden Eigenbedarfs ist ein strenger Maßstab anzulegen.

Schriftsatzmuster für einen Antrag auf gerichtliche Aufkündigung des Mietvertrags, wobei als Kündigungsgründe Eigenbedarf des Vermieters und Leerstehen des Mietobjekts geltend gemacht werden.

Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG sind nicht erfüllt, wenn der Eigenbedarf des Vermieters auf dessen Verschulden zurückzuführen ist. Besteht der Eigenbedarf des Vermieters deshalb, weil dieser eine weitere Wohnung verkaufte, ohne dass dieser Verkauf der Beseitigung einer finanziellen Notlage gedient hätte, kann von einem Verschulden des Vermieters ausgegangen werden.

Bei der Beurteilung des dringenden Bedarfs ist ein strenger Maßstab anzulegen.

Hierbei handelt es sich um ein Kündigungsschreiben des Vermieters (Aufkündigung des Mietvertrags aufgrund von Eigenbedarf). Gilt nur für ABGB-Mietverträge.

Es muss bei Geschäftsräumlichkeiten „ein nach Lage und Beschaffenheit angemessener Ersatz“ beschafft werden. Für ein aufgekündigtes Geschäftslokal ist ein angemessener Ersatz zu leisten, worunter ein im Wesentlichen gleichwertiges Objekt zu verstehen ist, das dem Mieter eine Fortsetzung der Betriebstätigkeit unter etwa den gleichen Bedingungen ermöglicht und für das kein wesentlich höherer Mietzins zu entrichten wäre. Diese Rechtsprechung wird soweit auch von der Lehre nicht in Frage gestellt.

Die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter kann nur aus einem wichtigen Grund erfolgen, wie es zB der dringende Eigenbedarf des Vermieters oder eines Verwandten in gerader Linie ist. An die Dringlichkeit wird ein strenger Maßstab angelegt und so ist zu prüfen, ob der Vermieter über eine „ausreichende Wohnmöglichkeit“ verfüge, die eine Kündigung des Mieters nicht als unbedingt notwendig erscheinen lässt. Einzig das Ziel der Verbesserung der wirtschaftlichen Lage ist nicht ausreichend.

Muster für eine gerichtliche Aufkündigung eines Untermietverhältnisses wegen Eigenbedarfs mit 14tägiger Räumungsfrist bei sonstiger Exekution.