Dokument-ID: 1174154

Judikatur | Entscheidung

5 Ob 176/23b; OGH; 19. Dezember 2023

GZ: 5 Ob 176/23b | Gericht: OGH vom 19.12.2023

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi, die Hofrätin Dr. Weixelbraun Mohr und den Hofrat Dr. Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. M*, 2. A*, beide vertreten durch Mag. Lucas Mäntler, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei B* GmbH, *, vertreten durch DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte GmbH in Wien, sowie die Nebenintervenienten auf Seiten der beklagten Partei 1. P*, 2. O*, beide vertreten durch Mag. Rudolf Siegel, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 29.831,26 sA, über die Revision der Nebenintervenienten (Revisionsinteresse EUR 6.947,46) gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 24. Mai 2023, GZ 39 R 29/23p 45, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 19. Dezember 2022, GZ 48 C 176/20v 40, teilweise bestätigt, teilweise abgeändert wurde, zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien binnen 14 Tagen die mit EUR 901,68 (darin EUR 150,28 USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.

Entscheidungsgründe

 [1] Die Kläger sind seit Anfang März 2016 Hauptmieter einer Wohnung in einem Haus, das bei Mietvertragsabschluss noch im Hälfteeigentum der Nebenintervenienten stand. Diese verkauften die Liegenschaft am 25.05.2018 an die Beklagte, die nun Eigentümerin und Vermieterin ist. Die elektrotechnische Anlage in der Wohnung der Kläger war im Jahr 2005 neu hergestellt und bis 2015 nicht verändert worden. Im Dezember 2015 beauftragte der Erstnebenintervenient einen Elektrotechniker, sie messtechnisch zu überprüfen. Dieser stellte keine Mängel fest, überreichte dem Erstnebenintervenienten einen positiven Elektrobefund und teilte ihm mit, die Anlage sei mängelfrei und entspreche dem Stand der Technik.

 [2] Nach dem Einzug der Kläger gab es zunächst keine Auffälligkeiten bei der elektrischen Anlage. Anfang Oktober 2020 begann das Licht zu flimmern, ging an und aus und ließ sich zuletzt nicht mehr abschalten. Die Sicherung fiel und es breitete sich brandiger Geruch aus. Ein vom Zweitkläger gerufener Elektriker stellte fest, dass Klemmstellen, Kabel und Dämmwolle verschmort waren. Außerdem stellte er eine Übersicherung der Leitungen der Anlage und zu gering dimensionierte Verbügelungen fest. Trotz behelfsmäßiger Reparatur bestand weiterhin Brandgefahr, wovon der Elektriker den Zweitkläger informierte. Dadurch erfuhr dieser erstmals von Mängeln der Anlage, auch dem Erstkläger waren diese bis dahin nicht bekannt. Am 09.10.2020 erklärte der Vertreter der Kläger der Hausverwaltung, dass seine Mandanten die Miete nur noch unter Vorbehalt leisten, weil unter Umständen Mängel bei der Elektroanlage bestünden.

 [3] Die elektrische Anlage befand sich bei Anmietung und noch im Zeitpunkt der Einbringung der Klage in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand, sie entsprach weder den Anforderungen des Elektrotechnikgesetzes 1992 noch den Regeln der Technik. Sie wies eine Reihe von – im Revisionsverfahren nicht strittigen – Mängeln auf, es bestand Brandgefahr. Die Anlage wurde im Auftrag der Beklagten erst im Zeitraum von 12. bis 16.04.2021 repariert, dadurch wurden alle Mängel behoben.

 [4] Die Kläger begehren von der Beklagten (näher aufgeschlüsselt) Mietzinsminderung in Höhe von 30 % für März 2016 bis einschließlich März 2021, insgesamt EUR 29.831,26. Soweit noch wesentlich brachten sie vor, die elektrische Anlage sei lebensgefährlich gewesen und habe den Gebrauch der Kläger beeinträchtigt, auch wenn sie erst durch den Kabelbrand im Oktober 2020 Kenntnis vom gefährlichen Zustand erlangt hätten. Nach Erkennbarkeit des Mangels hätten sie diesen der Hausverwaltung angezeigt.

 [5] Die Beklagte beantragte Abweisung der Klage und wendete – soweit noch wesentlich – ein, die elektrotechnische Anlage sei vor Mietbeginn überprüft und für mangelfrei befunden worden. Ein lebensbedrohlicher Zustand der Elektroanlage sei weder der Hausverwaltung noch der Beklagten angezeigt worden. Das schuldhafte Unterlassen der Anzeige stehe der Mietzinsminderung entgegen. Die Kläger seien im Gebrauch der Wohnung nie eingeschränkt gewesen.

 [6] Die Nebenintervenienten schlossen sich diesem Vorbringen an. Kurz vor Vermietung sei die elektrotechnische Anlage geprüft und ein Prüfbefund erstellt worden, der die Mangelfreiheit bestätigt habe. Sie hätten keinen Grund gehabt, daran zu zweifeln. Das Gesetz sehe einen Vorrang der Verbesserung vor, der Mietzinsminderungsanspruch stehe den Klägern auch deshalb nicht zu.

 [7] Das Erstgericht verpflichtete die Beklagte, den Klägern EUR 1.537,50 sA als Zinsminderung ab 28.12.2020 zu bezahlen (was schon nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens war). Im Übrigen wies es das Klagebegehren ab. Aufgrund der vorschriftswidrigen Elektroanlage, von der konkrete Brandgefahr ausgegangen sei, würde zwar seit März 2016 ein Mietzinsminderungsanspruch zustehen, allerdings setze die Zinsminderung nach § 1096 ABGB eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus. Der Verstoß gegen diese Verpflichtung führe zum Verlust des Rechts auf Mietzinsminderung, weil das Prinzip „der zweiten Chance“ auch im Bestandrecht gelte. Nur durch die Anzeige des Mangels werde dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, den Mangel zu beheben und damit die Mietzinsminderung zu vermeiden. Die Kläger hätten die Wohnung uneingeschränkt benützt; könnten sie nun gestützt auf § 1096 ABGB einen erheblichen Teil des Mietzinses zurückfordern, würde dies auf Kosten des Vermieters geschehen, der keine Chance zur Mangelbehebung gehabt habe.

 [8] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Kläger teilweise Folge. Es änderte das Ersturteil in seinem abweisenden Teil dahin ab, dass es – einschließlich des in Rechtskraft erwachsenen Zuspruchs – die Beklagte verpflichtete, den Klägern insgesamt EUR 8.484,96 sA zu bezahlen. Die Abweisung des Mehrbegehrens bestätigte es. Unter Hinweis auf RIS Justiz RS0127095 ging es davon aus, dass der Bestandgeber grundsätzlich auch für Mängel einzustehen habe, die zwar – mangels Kenntnis des Bestandnehmers – von diesem subjektiv nicht wahrgenommen wurden, aber an sich gebrauchsbeeinträchtigend seien. Auch für subjektiv nicht erkennbare Mängel stehe Mietzinsminderung zu. Bei deren Bemessung sei aber der Umstand, dass die Wohnung im Wesentlichen ohne Einschränkung genutzt werden konnte, zu berücksichtigen. Gelegentliche Stromausfälle wegen Auslösung der Sicherungen seien keine Gebrauchsbeeinträchtigung. Zu prüfen sei, ob die festgestellte Brandgefahr eine Beeinträchtigung bewirkt hätte, wäre sie den Mietern bekannt gewesen. Zu 4 Ob 83/19p habe der Oberste Gerichtshof allein deshalb, weil ein Mieter mangels Vorliegens eines Befunds gemäß § 7a ETV 2002 von der Gefährlichkeit der Anlage ausgehen durfte, eine Zinsminderung von 10 % für angemessen erachtet. Im Hinblick darauf, dass die Anlage hier tatsächlich gefährlich gewesen sei, sei eine Zinsminderung von 15 % zuzuerkennen. Ein Mitverschulden der Kläger sei zu verneinen. Die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB erfordere im Gegensatz zur Auffassung des Erstgerichts auch keine Anzeige iSd § 1097 ABGB. Dies habe die – vereinzelt gebliebene – Entscheidung 6 Ob 38/11y verlangt, die aber in der Lehre großen Widerspruch erfahren habe, zumal nach dem klaren Gesetzeswortlaut des § 1096 ABGB die Mietzinsminderung ex lege für die Dauer und im Maß der Unbrauchbarkeit eintrete.

 [9] Die Revision ließ das Berufungsgericht zu, weil es der Entscheidung 6 Ob 38/11y, von der der Oberste Gerichtshof nicht ausdrücklich abgerückt sei, nicht gefolgt sei.

 [10] Gegen die Klagestattgebung für die Zinsperioden von Juli 2018 bis einschließlich Dezember 2020 (somit im Gesamtausmaß von EUR 6.947,46) richtet sich die Revision der Nebenintervenienten, die eine Abänderung im Sinn einer Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils anstreben und hilfsweise einen Aufhebungsantrag stellen.

 [11] Die Kläger beantragen in ihrer Revisionsbeantwortung, der Revision keine Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

 [12] Die Revision ist aus dem vom Berufungsgericht genannten Grund zur Klarstellung der Rechtslage zulässig, sie ist aber nicht berechtigt.

 [13] 1. Gegenstand des Revisionsverfahrens sind nur mehr die vom Berufungsgericht für berechtigt erkannten Mietzinsminderungsansprüche der Kläger nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB für den Zeitraum von Juli 2018 bis einschließlich Dezember 2020. Eine Verjährung dieser Ansprüche ist im Revisionsverfahren ebenso wenig wie die von den Vorinstanzen übereinstimmend verneinten Schadenersatzansprüche der Kläger zu erörtern.

 [14] 2.1. Grundsätzlich ist die Brauchbarkeit des Bestandobjekts dem Mieter – soweit ihn selbst keine Erhaltungspflicht trifft – für die gesamte Dauer der Bestandzeit mit dem Druckmittel der Mietzinsminderung zu gewährleisten (3 Ob 234/12a; 5 Ob 17/09z). § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB gilt – als von § 3 MRG unberührt – auch im Vollanwendungsbereich des MRG (5 Ob 17/09z; 3 Ob 234/12a; RS0021326 [T7]; RS0124632 [T7]). Wenn auch die umfassende Erhaltungspflicht des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB in dem von § 3 MRG geregelten Bereich gänzlich verdrängt wird, bleibt im Anwendungsbereich des § 3 MRG die Mietzinsminderung bei Gebrauchsbeeinträchtigungen (6 Ob 38/11y mwN).

 [15] 2.2. Hier ist im Revisionsverfahren weder strittig, dass die Erhaltungspflicht für die Elektroanlage iSd § 3 MRG grundsätzlich die Vermieter und nicht die klagenden Mieter traf, noch dass die Anlage – ungeachtet des positiven Elektrobefunds aus dem Jahr 2015 – solche Mängel aufwies, dass sie weder dem Stand der Technik noch den Anforderungen des Elektrotechnikgesetzes entsprach und selbst bei gewöhnlicher Nutzung Brandgefahr bestand. Die Nebenintervenienten halten den Mietzinsminderungsansprüchen der Kläger unter Hinweis auf 6 Ob 38/11y und 10 Ob 4/16k nur mehr entgegen, die Mieter hätten eine Rüge dieser Mängel unterlassen.

 [16] 3. Nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB wird der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn das Bestandobjekt bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Übernehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt. Ob von einem Mangel auszugehen ist, hängt nach allgemeinen Grundsätzen davon ab, ob die tatsächlich erbrachte von der geschuldeten Leistung abweicht (3 Ob 234/12a). Im Zweifel ist von einer geschuldeten „mittleren Brauchbarkeit“ auszugehen (RS0021054; RS0020926).

 [17] 4. Bei der Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB handelt es sich um einen Gewährleistungsanspruch eigener Art, der unabhängig von den Fristen des § 933 ABGB geltend gemacht werden kann, nicht vom Verschulden des Bestandgebers am Eintritt des Mangels abhängt und ex lege ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts bis zu deren Behebung besteht (RS0021326; RS0107866).

 [18] 5.1. In der Entscheidung 8 Ob 90/10h – es ging ebenfalls um eine gefährliche Elektroleitung – stellte der Oberste Gerichtshof als Maßstab für die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, auf den Zweck des Mietvertrags ab. Es ist – nach allgemeinen Grundsätzen des Gewährleistungsrechts – zu fragen, ob die erbrachte Leistung objektiv von der vertraglich geschuldeten abweicht. Das subjektive Empfinden des Bestandnehmers ist hingegen – entsprechend dem Ziel des Gewährleistungsrechts, die gestörte Äquivalenz wiederherzustellen – bedeutungslos. Entgegen der Ansicht von Prader/Pittl (veraltete Elektroleitungen – Auswirkungen auf Mieteransprüche, ZAK 2009/22, 23; ebenso Prader, Auswirkungen der Novellierung der Elektrotechnikverordnung 2002 auf Mietverhältnisse, ZAK 2010/565, 327) muss demnach der fehlende bedungene Gebrauch nicht zwingend merkbar sein. Eine unentdeckt gebliebene, objektiv aber dennoch gefährliche Benutzung der Wohnung kann demnach nicht der bedungenen vertraglichen Leistung (dem Zweck des Mietvertrags) entsprechen (so auch Pletzer, Erhaltungspflicht des Vermieters bei erheblicher Gesundheitsgefährdung, ZAK 2011/153, 87). Aus dem Umstand allein, dass der Mieter nach den Feststellungen in der Nutzung der Wohnung durch die veraltete elektrische Anlage nicht (merkbar) beeinträchtigt war, ergab sich nicht der Schluss, dass eine Mietzinsminderung schon aus diesem Grund ausscheide. Nicht einzustehen hat der Bestandgeber nur für solche Mängel, die objektiv zu keiner Gebrauchsbeeinträchtigung führen; hingegen grundsätzlich sehr wohl für Mängel, die zwar – mangels Kenntnis des Bestandnehmers – von diesem subjektiv nicht wahrgenommen wurden, aber an sich gebrauchsbeeinträchtigend sind. Die generelle Aussage, eine „gefährliche Elektroanlage“, die für den Mieter mangels Kenntnis vom Mangel „subjektiv nicht gespürt wurde“, bewirke keine Zinsminderung, lehnte der 8. Senat daher ab. Unter Hinweis auf Lovrek in Rummel ABGB⁴ § 1096 Rz 31 sei aber auf Tatsachenebene die „Gefährlichkeit“ alter Elektroanlagen, die bekanntermaßen in Altbauwohnungen häufig anzutreffen seien, streng zu hinterfragen. Zum Ausmaß einer dafür zuzuerkennenden Zinsminderung sei darauf abzustellen, inwiefern der Gebrauch – wäre die Mangelhaftigkeit bekannt gewesen – tatsächlich beeinträchtigt gewesen wäre (RS0127095).

 [19] 5.2. In den Entscheidungen 8 Ob 85/17h und 4 Ob 83/19p (jeweils ebenfalls elektrische Anlagen betreffend) hielt der Oberste Gerichtshof daran fest; jüngst ging er auch zu 4 Ob 57/23w davon aus, dass der Vermieter für Mängel einzustehen hat, die zwar – mangels Kenntnis des Bestandnehmers – von diesem subjektiv nicht wahrgenommen wurden, aber an sich gebrauchsbeeinträchtigend sind.

 [20] 5.3. Die Entscheidung 8 Ob 90/10h fand in der Lehre teils Zustimmung, teils wurde sie abgelehnt.

 [21] Pletzer (Zinsminderung nach § 1096 ABGB auch für unentdeckte Mängel, immolex 2011/88, 270) begrüßte sie und den objektiven Ansatz des 8. Senats.

 [22] Nach Cerha (Mietzinsminderung nur nach Mängelanzeige an den Vermieter, EvBl 2011/109, 770; Hin und her? – Der OGH und §§ 1096 f ABGB, ÖJZ 2012/5, 46) sei die Frage nach dem Vorliegen einer Gebrauchseinschränkung nur anhand eines subjektiv-konkreten Maßstabs beantwortbar. Solange der Mieter im Gebrauch durch den Mangel nicht beeinträchtigt sei (etwa weil er ihn nicht kenne), sei es sachgerecht, ihm kein Minderungsrecht zuzugestehen. Damit werde der bestandrechtliche Mangelbegriff fortgeführt, zumal das Tatbestandselement des „bedungenen Gebrauchs“ eine subjektive Komponente beinhalte. Gingen die Parteien übereinstimmend davon aus, der Gebrauch entspreche dem Bedungenen, gebe es keinen Grund für eine abstrakte Objektivierung.

 [23] Prader (Zinsminderung nach § 1096 ABGB auch für unentdeckte Mängel, immolex 2011/88, 270) kritisiert, dass nach § 1096 ABGB auf den bedungenen Gebrauch abzustellen sei und dieser mit dem Mangel nicht gleichzusetzen sei. Wenn auch bei gefährlichen Elektroleitungen in der Regel der bedungene Gebrauch nicht mehr gegeben sei, sei dies dahin einzuschränken, dass der Bestandnehmer dadurch in seinem Verhalten auch wahrnehmbar beeinträchtigt sein müsse, sodass er die Wohnung nicht mehr ohne Einschränkung nutzen könne. Nach Prader stehe ohne Kenntnis und ohne wahrgenommene spürbare Beeinträchtigung kein Mietzinsminderungsrecht zu.

 [24] Vonkilch trat den Auffassungen von Cerha und Prader entgegen (Mietzinsminderung wegen gefährlicher Elektroinstallationen, wobl 2012/32, 76). Cerha entgegnet er, der von diesem unterstellte Konsens bei nicht bekannten Mängeln sei dogmatisch nur durch eine konkludente nachträgliche Abänderung der vertraglichen Sollbeschaffenheit des Mietobjekts oder einen konkludenten Verzicht des Mieters auf die ex lege bereits eingetretene Mietzinsminderung zu erzielen. Prader setzt er entgegen, es sei auch und gerade eine „Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauchs“, wenn dieser nur unter Inkaufnahme von Gefahren für Leib und Leben durch den Mieter möglich sei.

 [25] 5.4. Das Berufungsgericht erachtete die zu RS0127095 ersichtliche Rechtsprechung als mittlerweile gefestigt und hielt daran ausdrücklich fest. Einer weiteren Auseinandersetzung mit den zitierten kritischen Literaturstimmen bedarf es hier nicht, weil auch die Revisionswerber den seit der Entscheidung 8 Ob 90/10h vom Höchstgericht vertretenen objektiven Lösungsansatz nicht nur nicht bezweifeln, sondern – im Sinn dieser Rechtsprechung – davon ausgehen, auch unentdeckt gebliebene Mängel seien eine Störung des Äquivalenzverhältnisses. Dies bedeutet nach ihrer Auffassung nur nicht, dass dem Vermieter keine zweite Chance einzuräumen wäre, was voraussetze, dass dieser vom Mangel auch Kenntnis erlangt. Die Revision moniert daher nur, dass Mietzinsminderungsansprüche der Kläger eine Mängelanzeige erfordert hätten und bis zum Zeitpunkt der Anzeige ein Mietzinsminderungsanspruch nicht in Betracht komme.

 [26] 6. Zur Unterstützung dieser Ansicht können die Revisionswerber die Entscheidung 6 Ob 38/11y ins Treffen führen. Dort hatte sich der Oberste Gerichtshof ebenfalls mit der Frage der Bestandzinsminderung nach § 1096 ABGB aufgrund einer mangelhaften elektrischen Anlage im Mietobjekt zu befassen. Die Mängel bestanden bereits bei Mietvertragsabschluss und hatten eine Personengefährdung und eine Gefahr für die Bausubstanz in Form permanenter Brandgefahr zur Folge. Der Kläger war davon ausgegangen, dass die Elektrik zwar veraltet, aber funktionstüchtig sei. Deren Gefährlichkeit war ihm nicht bekannt. Der 6. Senat verneinte einen Anspruch auf Bestandzinsminderung. Es entspreche der herrschenden Auffassung zu § 1097 ABGB, dass der Verstoß gegen die Verpflichtung zur Anzeige nicht nur schadenersatzpflichtig machen kann, sondern auch zum Verlust des Rechts auf Mietzinsminderung führe. Dies gelte nicht nur für „Ausbesserungen“, sondern allgemein für das Recht auf Bestandzinsminderung nach § 1096 ABGB. Der 6. Senat verwies auf das Prinzip der „zweiten Chance“ als tragenden Grundsatz der Gewährleistungsreform, das auch im Bestandrecht gelte. Nur durch die Mängelanzeige werde dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, den Mangel zu beheben und die Mietzinsminderung zu vermeiden. Die Anzeigepflicht trage zu einer erhöhten Wertungskonsistenz zwischen Wohnrecht und allgemeinem Zivilrecht bei und habe für den Mieter keine wesentlichen Nachteile. Die Unterlassung der Anzeige führe nicht zum Verlust von Gewährleistungsrechten überhaupt, sondern nur zum Verlust der Mietzinsminderung. Der Bestandnehmer könne die Anzeige nachholen und ab diesem Zeitpunkt den Mietzins mindern, falls der Mangel nicht behoben werde. Zur Bekräftigung seiner Ansicht nahm der 6. Senat auch Bezug auf die Wohnrechtsnovelle 2006 (WRN 2006) und die Änderung von § 15a MRG. Danach sei der Umstand, dass die Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nicht brauchbar sei, nun für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter anzeige und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen drei Monaten ab Zugang der Anzeige behoben habe. Nach den Materialien sei die bisherige Rechtslage, wonach sich der Mieter auf eine Unbrauchbarkeit in Zusammenhang mit der Kategorieeinstufung auch ohne vorhergehende Rüge berufen könne, unbefriedigend, zumal sie in der Praxis zuweilen eine echte „Vermieterfalle“ sei, weil in manchen Fällen Vermieter von einer solchen Unbrauchbarkeit überrascht würden, daher keine Sanierungsmöglichkeit mehr vorfänden und sich mit den Folgen einer schlechteren Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem zufriedengeben müssten. So könne es zur Herabstufung eines als Kategorie A Wohnung vermieteten Objekts in die Kategorie D kommen, wenn etwa wegen einer gefährlichen Elektroinstallation und eines verhältnismäßig hohen Aufwands zur Behebung dieser Gefährlichkeit die Unbrauchbarkeit der Wohnung angenommen werde. Um auch in solchen Fällen dem Vermieter die Möglichkeit einer kategoriewahrenden Sanierung zu geben, werde die bisher nur in § 15a Abs 1 Z 4 MRG vorgesehene Sanierungsmöglichkeit nach Anzeige durch den Mieter auf alle Fälle der Unbrauchbarkeit ausgedehnt. Eine derart umfassende Möglichkeit zur Mängelbehebung nach Anzeige stehe mit den Grundsätzen des neuen Gewährleistungsrechts im Einklang. Dieses Problem bestehe ebenso im Rahmen der Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB. Der Mieter habe die Wohnung jahrelang unbeanstandet und uneingeschränkt benützt. Könnte er gestützt auf § 1096 ABGB einen erheblichen Teil des Mietzinses zurückfordern, würde sich jene „Vermieterfalle“ realisieren, die der Gesetzgeber der Wohnrechtsnovelle 2006 vermeiden habe wollen. Zur Vermeidung eines krassen Wertungswiderspruchs sei daher die in § 15a Abs 2 MRG zugrunde liegende Wertung auch auf die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB zu erstrecken. Die Mietzinsminderung nach dieser Bestimmung setze daher eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus (RS0126618).

 [27] 7. Die Lehre äußerte sich überwiegend kritisch zu dieser Entscheidung.

 [28] 7.1. Pletzer (Keine Mietzinsminderung ohne Mangelanzeige, immolex 2011/48, 147 [150]) lehnt sie ab, weil bei gesundheitsgefährdenden Mängeln von der Möglichkeit der Nutzung „wie es der Vertragszweck gewöhnlich erfordere“ keine Rede sein könne, zumal eine – wenn auch nur objektiv bestehende und bislang unentdeckt gebliebene – gefährliche Benutzung nie dem gewöhnlichen Zweck eines Mietvertrags entsprechen könne. Jedenfalls bei gesundheitsgefährdenden Mängeln müsse Mietzinsminderung auch für den Zeitraum zustehen, in dem der Mangel dem Mieter nicht bekannt war und er deshalb den objektiv gefährlichen Mietgegenstand subjektiv „einschränkungslos“ benutzt habe. Bei unverschuldeter Unkenntnis des Mieters vom Mangel obliege ihm nicht dessen Anzeige, die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB bestehe dennoch. Das Prinzip der zweiten Chance des allgemeinen Gewährleistungsrechts sei im Bestandrecht mit Rücksicht auf den Dauerschuldcharakter von Mietverträgen durch die Sonderbestimmung des § 1096 ABGB durchbrochen. Im Übrigen bestehe auch nach §§ 922 ff ABGB keine Rügepflicht des Übernehmers und selbst nach § 377 UGB seien nur solche Mängel zu rügen, die durch Untersuchung festgestellt wurden oder festgestellt werden hätten können. Die Rechtsfolge nach § 1096 ABGB trete nach ganz herrschender Auffassung bei Mangelhaftigkeit des Bestandobjekts ex lege ein. Auch die Gesetzesmaterialien zu WRN 2006 zur Neuregelung in § 15a Abs 2 letzter Satz MRG wiesen darauf hin, dass die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB durch die Neuregelung in keiner Weise berührt werde, sodass dem Mieter die Mietzinsminderung bis zur Mängelbehebung auch diesfalls selbst dann zustehe, wenn er die ihm nach § 15a MRG obliegende Anzeige verspätet erstatte. Im Übrigen verliere der Mieter durch die Verletzung der ihm auferlegten Rügeobliegenheit entgegen der Auffassung des 6. Senats sehr wohl seinen Gewährleistungsanspruch.

 [29] 7.2. Vonkilch (Mietzinsminderung setzt Mangelanzeige des Mieters voraus, wobl 2011/138) weist darauf hin, im konkret beurteilten Fall sei die Wohnung im Jahr 1987 gemietet worden, das GewRÄG sei allerdings erst am 01.01.2002 in Kraft getreten und seine Grundsätze auf vor diesem Zeitpunkt abgeschlossene Verträge gar nicht anzuwenden. Auch die Novellierung des § 15a MRG durch die WRN 2006 sei erst mit 01.10.2006 in Kraft getreten und nur auf Neuverträge anzuwenden, sodass der 6. Senat mittelbar neues Recht rückwirkend angewendet habe. Selbst die Rügeobliegenheit des Mieters ändere nach den Gesetzesmaterialien zur WRN 2006 nichts daran, dass ihm auch davor (somit bis zur – allenfalls verspäteten – Anzeige oder Mängelbehebung) gemäß § 1096 ABGB die Mietzinsminderung zustehe. Die in der Entscheidung vertretene Auffassung führe für den Zeitraum bis zur Erstattung der Anzeige zum Ergebnis, dass dem Mieter sämtliche Gewährleistungsansprüche genommen würden. Bereits das objektive Abweichen von der geschuldeten Leistung löse aber Gewährleistungsansprüche aus, zumal die Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung gestört sei. Überdies stelle sich die Frage, ob die Bestandzinsminderung dann (rückwirkend?) ausgelöst werde, wenn sich die bestehende Gefahr tatsächlich verwirkliche und einen Schadensfall auslöse. Vonkilch hält es zwar „nicht für sympathisch, wenn Mieter – lange Jahre nichtsahnend von ihrem (Un)Glück – nachträglich groß Kassa machen“. Er schlägt als Lösung aber ein niedrigeres Ausmaß der Bestandzinsminderung für derartige Fälle und den analogen Rückgriff auf die Verjährung bereicherungsrechtlicher Rückforderungsansprüche (als periodische Leistungen) nach drei Jahren vor.

 [30] 7.3. Pesek (Unzulässiger vertraglicher Ausschluss der Mietzinsminderung: Rückzahlungsansprüche des Mieters, wobl 2017, 31 [34]) vertritt die Auffassung, die Zinsminderung müsse bereits bei objektiv gegebener Gebrauchsbeeinträchtigung eingreifen und der Mieter die Beeinträchtigung nicht auch tatsächlich subjektiv wahrnehmen oder verspüren. In Schwimann/Kodek (ABGB⁴ § 1096 ABGB Rz 118) lehnt er die Anzeigepflicht mit der Begründung ab, bei der Bestandzinsminderung komme es als Gewährleistungsbehelf einzig auf die Beeinträchtigung des Gebrauchsrechts an.

 [31] 7.4. Nach Lovrek in Rummel/Lukas (ABGB⁴ § 1096 ABGB Rz 106 und § 1097 ABGB Rz 5) lässt sich eine verschuldensunabhängige Anzeigepflicht nicht mit der Rechtsnatur der Zinsminderung vereinbaren. Eine Sanierung der Äquivalenzstörung durch Verbesserung der Leistung komme für die Vergangenheit nicht in Betracht, der mangelhafte Gebrauch in der Vergangenheit könne auch nicht „nachgeholt“ werden.

 [32] 7.5. Riss in Kletečka/Schauer (ABGB ON^1.02 § 1096 ABGB Rz 25) meint, die Unnachholbarkeit der Gebrauchsüberlassung rechtfertige die gesetzlich angeordnete Durchbrechung des allgemeinen, grundsätzlich auch im Bestandrecht geltenden Prinzips der zweiten Chance und des Rechts zur Nacherfüllung. Da für die Vergangenheit ein primärer Gewährleistungsbehelf zur Beseitigung der Äquivalenzstörung (in Form der Verbesserung der Gebrauchsbeeinträchtigung) wegen Unnachholbarkeit nicht in Betracht komme, könne die Äquivalenz durch die Reduktion der Gegenleistung (= Bestandzinsminderung) hergestellt werden. Die Anzeigepflicht des Bestandnehmers nach § 1097 ABGB verfolge demgemäß auch bloß den Zweck, dem Bestandgeber die Möglichkeit zu geben, in der Zukunft liegende Gebrauchsbeeinträchtigungen zu vermeiden, nicht aber ihm eine zweite Chance zur Nacherfüllung zu eröffnen.

 [33] 7.6. Pletzer führt in GeKo Wohnrecht I § 1096 ABGB Rz 127 aus, dass sich aus § 15a Abs 2 MRG keine generelle Rügeobliegenheit für Mängel der Wohnung ableiten lasse, weil sich diese Bestimmung nach den Materialien nicht auf eine Zinsminderung, sondern auf die Kategorieeinstufung beziehe. Dass die Zinsminderung erst mit Mangelanzeige eintrete, treffe mit Rücksicht auf § 1097 ABGB nicht zu.

 [34] 7.7. Zustimmung fand die Entscheidung bei Prader (Keine Mietzinsminderung ohne Mangelanzeige, immolex 2011/48, 147 [151]). Wenn auch das Mietzinsminderungsrecht grundsätzlich ex lege eintrete, sei eine entsprechende Anzeige vorausgesetzt. Auch er weist zu § 7a ETV aber darauf hin, dass es für einen Laien in der Regel ohne Beiziehung eines Elektrikers gar nicht möglich sei festzustellen, ob die Anlage gefährlich sei oder nicht. Für entbehrlich hält Prader eine Rüge außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG.

 [35] 7.8. Cerha (Mietzinsminderung nur nach Mängelanzeige an den Vermieter, EvBl 2011/109, 770; Hin und her? – Der OGH und §§ 1096 f ABGB, ÖJZ 2012/5, 46) stellt auf einen subjektiv-konkreten Maßstab beim Vorliegen der Gebrauchseinschränkung ab. Kenne der Mieter den Mangel nicht und sei er demgemäß im Gebrauch nicht beeinträchtigt, will er ihm kein Mietzinsminderungsrecht zugestehen. Gingen die Parteien übereinstimmend davon aus, dass der Gebrauch dem Bedungenen entspreche, gebe es keinen Grund für eine abstrakte Objektivierung im Sinn einer „mittleren Brauchbarkeit“. Es sei sachgerecht, beim Zeitpunkt, zu welchem die Brauchbarkeit tatsächlich beeinträchtigt werde, an die Anzeige iSd § 1097 ABGB anzuknüpfen. Daher führe die Verletzung der Anzeigeverpflichtung zu einem Verlust des Zinsminderungsanspruchs. Auch er meint aber, dass die Argumentation mit der durch die WRN 2006 erfolgte Novellierung des § 15a MRG nicht aufrecht zu erhalten sei.

 [36] 8. Dem mit der Entscheidung zu 6 Ob 38/11y gebildeten Rechtssatz RS0126618 wurden zwei Entscheidungen gleichgestellt.

 [37] 8.1. In der bereits erwähnten Entscheidung 8 Ob 90/10h hielt der 8. Senat eine Auseinandersetzung mit der zu 6 Ob 38/11y ergangenen Entscheidung und der dagegen erhobenen Kritik der Lehre für entbehrlich, weil der Mieter noch vor Einleitung des Verfahrens – in einem zuvor gegen die Vermieterin geführten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren – geltend gemacht habe, dass die Elektroinstallation im Jahr der Anmietung nicht standardgemäß gewesen sei. Auch wenn man der Rechtsauffassung des 6. Senats folge, könne man für die auf den Zeitraum danach beschränkte Klageforderung darin eine ausreichende Anzeige iSd § 1097 ABGB sehen. Der 8. Senat hielt aber – wie bereits erörtert – fest, dass es nicht auf das subjektive Empfinden des Bestandnehmers ankommt, der fehlende bedungene Gebrauch daher nicht zwingend merkbar sein muss.

 [38] 8.2. Die weitere gleichgestellte Entscheidung 10 Ob 4/16k betraf die Zurückweisung einer außerordentlichen Revision und gab nur den Rechtssatz zur Anzeigepflicht ohne Auseinandersetzung mit den dagegen erhobenen Argumenten wieder. Etzersdorfer (Beschlussfassung nach § 33 Abs 2 MRG zur Klarstellung, welchen Betrag der Mieter dem Vermieter schuldet, um eine Aufkündigung abwehren zu können, wobl 2017/29, 89 [91]) stimmte der Entscheidung im Ergebnis zu, lehnte sie aber insoweit ab, als sie eine Anzeigepflicht des Mieters bei Geltendmachung von Mietzinsminderungsansprüchen bejahte. Er wies darauf hin, es habe für den Senat keine Notwendigkeit bestanden, die Frage der Anzeigepflicht zum Inhalt der Entscheidung zu machen, weil den Mieter ohnedies grobes Verschulden am Rückstand getroffen habe. Lindinger (Zur Frage der Anzeigepflicht des Mieters bei der Geltendmachung von Mietzinsminderungsansprüchen, immolex 2017/3, 16) meint hingegen, die Qualifikation der mangelnden Anzeige als grob schuldhaft sei Ausdruck der konsequenten Umsetzung der Anzeigepflicht, was sich unmittelbar auf den Mietzinsminderungsanspruch auswirke.

 [39] 9. Die Entscheidung 6 Ob 38/11y wurde in weiteren Entscheidungen zitiert, ohne ihr ausdrücklich zuzustimmen oder sie abzulehnen.

 [40] 9.1. Der 3. Senat führte zu 3 Ob 234/12a aus, die Frage, ob die Mietzinsminderung eine Anzeige des Mangels iSd § 1097 ABGB voraussetze, bedürfe keiner Erörterung, weil die Kenntnis des dortigen Klägers von den Mängeln an der Gas und Elektroinstallation sich aus der Beauftragung mit den Erhaltungsarbeiten ergebe.

 [41] 9.2. Im Mietzinsüberprüfungsverfahren 5 Ob 99/15t, das die Kategorieeinstufung und die Frist des § 15a Abs 2 letzter Satz MRG betraf, verwies der Fachsenat auf die Materialien zu dieser Bestimmung, die mit den Grundsätzen des (neuen) Gewährleistungsrechts im Einklang stehen soll und auf das der Gewährleistungsreform zugrunde liegende Prinzip der „zweiten Chance“, das grundsätzlich auch im Bestandrecht gilt. Nur in diesem Zusammenhang zitierte er die Entscheidung 6 Ob 38/11y. Der Fall der Ver- und Behinderung der fristgerechten Mängelbehebung nach § 15a Abs 2 MRG war dort nach den Grundsätzen des wertungsgemäß gleichgelagerten Falls des § 1096 ABGB zu beurteilen. Ein Zinsminderungsrecht iSd § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB schloss die Entscheidung dann aus, wenn der Gebrauchsnutzen aus dem Verschulden des Bestandnehmers vereitelt oder er dafür nach den §§ 1111, 1313 ABGB einzustehen hat (unter Hinweis auf RS0129865), was insbesondere für den Mieter gilt, der die Mängelbehebung durch Verweigerung des Zutritts zur Wohnung verhindert (RS0024625). Zu einer Anzeigenobliegenheit im Fall unverschuldeter Unkenntnis des Mieters vom Mangel enthält die Entscheidung keine Aussage.

 [42] 9.3. Zuletzt nahm 1 Ob 50/17k im Hinblick auf das Ausmaß der die Zinsminderung bestimmenden Beeinträchtigung und ohne Auseinandersetzung mit der Frage der Anzeigenobliegenheit des Mieters Bezug auf 6 Ob 38/11y.

 [43] 10. Der erkennende Senat hält die gegen die Entscheidung 6 Ob 38/11y in der Lehre ins Treffen geführten Argumente für beachtlich und kann die Begründung dieser Entscheidung – was Leib, Leben oder Eigentum gefährdende Mängel des Bestandobjekts betrifft, die dem Mieter unverschuldet nicht zur Kenntnis gelangt sind – in ihrer Allgemeinheit nicht teilen.

 [44] 10.1. Auszugehen ist zunächst vom Gesetzeswortlaut des § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB, wonach im Fall, dass das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit ist. Bei dieser Bestimmung handelt es sich nach völlig einheitlicher Lehre und Rechtsprechung (RS0021326; RS0021286; Pletzer in GeKo Wohnrecht I § 1096 ABGB Rz 114; Riss in Kletečka/Schauer ABGB ON^1.02 § 1096 Rz 24; Pesek in Schwimann/Kodek⁵ § 1096 Rz 150) um eine Sondergewährleistungsbestimmung des Bestandrechts, die – wie die allgemein gewährleistungsrechtliche Preisminderung – der Wiederherstellung der durch die Gebrauchsbeeinträchtigung gestörten subjektiven Äquivalenz dient. Unstrittig tritt die Zinsminderung ex lege mit dem Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung ein, ist von einem Verschulden des Bestandgebers unabhängig und besteht bis zur Behebung der Gebrauchsbeeinträchtigung; sie kann unabhängig von den Fristen des § 933 ABGB geltend gemacht werden (RS0021326; RS0107866; RS0021286; Pletzer aaO). Im Gegensatz zum allgemeinen Gewährleistungsrecht muss der Mangel nicht schon bei Übergabe bestanden haben, sondern es genügt im Hinblick auf den Dauerschuldcharakter des Bestandvertrags, dass der Mangel während der Bestanddauer auftritt (Pletzer aaO; RS0021326).

 [45] 10.2. § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB ist aber auch eine Gefahrtragungsregel (Pletzer aaO, Rz 115; Riss in Kletečka/Schauer, ABGB ON^1.02 § 1096 Rz 25; Rassi in KBB⁷ § 1096 Rz 1; Pesek in Schwimann/Kodek⁵ § 1096 Rz 152; vgl RS0117581). Grundsätzlich hat der Bestandgeber das Risiko zufälliger Beeinträchtigungen des Gebrauchsrechts in Form des gänzlichen oder teilweisen Verlusts des Zinses zu tragen. Kann der Bestandnehmer aus in seiner Sphäre liegenden Gründen das Bestandobjekt nicht benützen, obwohl es benützbar wäre, hat er hingegen gemäß § 1107 ABGB den vollen Zins zu zahlen.

 [46] 10.3. In der Lehre umstritten ist, ob die Erhaltung des Bestandobjekts (neben Gebrauchsverschaffung und -erhaltung) vertragliche Hauptleistung des Bestandgebers ist oder ob es sich dabei um einen bestandrechtlichen Gewährleistungsbehelf handelt (instruktiv zu den Standpunkten der Vertreter der verschiedenen Auffassungen Pletzer in GeKo Wohnrecht I § 1096 Rz 30 f). Insbesondere Riss in Kletečka/Schauer ABGB ON^1.02 § 1096 Rz 1, 6 f, leitet aus seiner Auffassung, es handle sich um eine Hauptleistung des Bestandgebers, ab, der Mietzinsminderungsanspruch sei der einzige Gewährleistungsbehelf. Eine nähere Auseinandersetzung mit dieser dogmatischen Frage ist entbehrlich, weil die Vermieter hier den Klägern von Anfang an nicht den Bestandgegenstand im vertraglich bedungenen Umfang unter Berücksichtigung des Vertragszwecks und der Verkehrssitte übergeben haben. Dass die Kläger eine Wohnung mit einer nicht dem Stand der Technik entsprechenden und Brandgefahr bewirkenden Elektroanlage anmieten hätten wollen (dies daher der bedungene Gebrauch gewesen wäre), hat niemand behauptet und lässt sich dem Sachverhalt nicht entnehmen. Das Bestandobjekt war von Anfang an nur unter der Gefahr eines Schadens für die Rechtsgüter des Bestandnehmers zu gebrauchen – selbst wenn tatsächlich ein Schaden bis zum Brandereignis im Oktober 2020 nicht eingetreten war. Dass die übergebene Wohnung daher aus objektiver Sicht mangelhaft war, auch wenn die Kläger subjektiv nicht beeinträchtigt gewesen sein mögen, ist – wie schon erörtert – der weiteren Argumentation zugrunde zu legen.

 [47] 10.4. Die Entscheidung 6 Ob 38/11y steht in gewissem Widerspruch zu der bis dahin ständigen Rechtsprechung, wonach der Zins bei Vorliegen des Tatbestands nach § 1096 ABGB schon von Rechts wegen gemindert ist und es dazu weder einer rechtsgestaltenden Erklärung noch einer Klage auf Zinsminderung bedarf (RS0021420). Ein Zinsminderungsrecht iSd § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB war nach der Rechtsprechung seit jeher dann ausgeschlossen (RS0129865), wenn der Gebrauchsnutzen aus dem Verschulden des Bestandnehmers vereitelt wird und er dafür nach den §§ 1111, 1313a ABGB einzustehen hat. Das gilt insbesondere für den Mieter, der die Mängelbehebung durch Verweigerung des Zutritts zur Wohnung behindert (RS0024625), zumal das Mietverhältnis die vertragliche Nebenpflicht zu Gunsten des Vertragspartners begründet, die in der Mitwirkung an der Beseitigung des Mangels besteht, damit der vertragsgemäße Zustand sobald als möglich wiederhergestellt wird. Demgemäß wurde in der Nichtbekanntgabe eines Termins bereits eine der Verweigerung des Zutritts zum Mietobjekt gleichzuhaltende Verletzung der Mitwirkungspflichten des Mieters erblickt, wenn der Vermieter dem Mieter eine Frist für eine Terminbekanntgabe und ihn so in Verzug setzte (6 Ob 152/03a; vgl auch 5 Ob 99/15t [§ 15a Abs 2 Satz 3 MRG]). Seit der Entscheidung 5 Ob 75/85 (RS0020583) wird judiziert, dass die im § 1097 ABGB normierte Pflicht des Bestandnehmers, dem Bestandgeber ihm obliegende Reparaturen unverzüglich anzuzeigen, diesen in die Lage versetzen soll, seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen. Die Verletzung dieser Obliegenheit durch den Bestandnehmer kann (bis zur Nachholung oder sonstigen Kenntnis des Bestandgebers) zum Ausschluss der Zinsbefreiung nach § 1096 ABGB bzw des Rücktrittsrechts nach § 1117 ABGB führen, jedenfalls aber schadenersatzpflichtig machen. In allen zu diesem Rechtssatz indizierten Entscheidungen ging es um eine Reparaturbedürftigkeit, die dem Bestandnehmer bekannt war oder zumindest bekannt sein musste. Ihm unverschuldet nicht bekannte Mängel waren nicht Gegenstand dieser Entscheidungen.

 [48] 10.5. Im Fall eines dem Mieter unverschuldet nicht zur Kenntnis gelangten Mangels, der den Gebrauch des Objekts objektiv beeinträchtigt, ist bei Gefahr für Leib, Leben oder Eigentum des Mieters bewirkenden Beeinträchtigungen mit Pletzer (Keine Mietzinsminderung ohne Mangelanzeige, immolex 2011/48, 147 [150]) davon auszugehen, dass der objektiv gefährliche Mietgegenstand zwar subjektiv einschränkungslos benutzt worden sein mag, tatsächlich aber die Einschränkung der Nutzung darin lag, dass der Mieter (bis zum Erkennen des Mangels bzw dessen Beseitigung) der Gefahr von Schäden an seinen absolut geschützten Rechtsgütern ausgesetzt war. Eine Äquivalenzstörung im Sinn des Gewährleistungsrechts ist diesfalls unabhängig davon zu bejahen, ob der Mieter Kenntnis von dem den Gebrauch objektiv beeinträchtigenden Mangel hatte oder nicht.

 [49] 10.6. Für die Konsequenzen der Nutzung eines Bestandobjekts in Unkenntnis eines Mangels ist zu unterscheiden: Soweit der Bestandnehmer einen Mangel – nach Maßstäben eines durchschnittlich verständigen Mieters – ohne Weiteres erkennen kann oder sogar tatsächlich erkannt hat, ist den Ausführungen des 6. Senats zu 6 Ob 38/11y zu folgen. Diesfalls kann nach den Wertungen der Gewährleistungsreform und der Verpflichtung des Mieters nach § 1097 ABGB auch für den Bereich des Bestandrechts vom „Prinzip der zweiten Chance“ ausgegangen werden, wonach der Bestandnehmer dem Bestandgeber die Verbesserung in Form der Behebung dieses den Gebrauch beeinträchtigenden Mangels zu ermöglichen hat.

 [50] 10.7. Anders ist es im Fall unverschuldeter Unenntnis des Mieters von den seinen Gebrauch objektiv (im Sinn einer Gefährdung) beeinträchtigenden Mängeln. Würde man mit 6 Ob 38/11y auch in einem solchen Fall als Voraussetzung für einen Zinsminderungsanspruch des Mieters eine Anzeige verlangen, käme man – worauf Pletzer und Vonkilch zutreffend hinweisen – zum Ergebnis, dass bis zum Zeitpunkt der Kenntnis vom Mangel (oder der Mängelbehebung) der Mieter jegliche Gewährleistungsansprüche wegen des objektiv unzureichenden Zustands des Objekts verlieren würde, ohne dass ihn eine Verantwortung dafür träfe. Eine Untersuchungs oder Rügepflicht kennt auch das allgemeine Gewährleistungsrecht nicht, selbst § 377 UGB verlangt keine kostspieligen und aufwändigen Untersuchungen (vgl RS0112467). Geht es bei einem Bestandobjekt aber um Mängel wie gefährliche Elektroleitungen oder bleihaltige Rohre, müsste vom Mieter verlangt werden, auf seine Kosten aufwändige Untersuchungen durch Professionisten durchführen zu lassen, um derartige Mängel überhaupt erkennen und dem Vermieter gegenüber rügen zu können. Dies ist mit dem Prinzip der ex lege eintretenden Zinsminderung im Fall einer objektiven Gebrauchsbeeinträchtigung nicht vereinbar.

 [51] 10.8. Das „Prinzip der zweiten Chance“ ist durch die – im Zug der Gewährleistungsreformen unverändert gebliebene – Bestimmung des § 1096 ABGB eingeschränkt. Bestandverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse, bei denen eine nachträgliche Verbesserung des „gefährlichen Wohnens“ in unverschuldeter Unkenntnis durch Mängelbehebung nicht in Betracht kommt. Die Anzeigepflicht des § 1097 ABGB hat den Zweck, die Verbesserung eines Mangels für die Zukunft im Weg einer Erhaltungsmaßnahme des Vermieters zu erreichen. Für das Bewohnen in der Vergangenheit eines objektiv gefährlichen Bestandobjekts kommt eine Verbesserung nicht in Betracht.

 [52] 10.9. Dass die vom 6. Senat genannten Gesetzesmaterialien zur Neufassung des § 15a Abs 2 letzter Satz MRG durch die WRN 2006 keine Argumentationshilfe für die Bejahung einer (umfassenden) Anzeigeobliegenheit des Mieters bieten, hoben bereits mehrere Autoren (Pletzer aaO; Vonkilch aaO; Riss aaO, Rz 29/1) hervor. Die Beseitigung der „Vermieterfalle“ im Bestandrecht sollte sich ausschließlich auf die Kategorieeinstufung beziehen. Es handelt sich um eine Spezialbestimmung im abgegrenzten Bereich der Mietzinsbildung aufgrund der Ausstattungskategorie, aus der sich keine allgemeinen Aussagen zum Zinsminderungsrecht nach § 1096 ABGB ableiten lassen. Im Übrigen soll auch nach den vom 6. Senat zitierten Materialien Mietern die Zinsminderung bis zur Mängelbehebung zustehen, wenn der Mieter die ihm nach § 15a MRG obliegende Anzeige verspätet erstattet.

 [53] 10.10. Die Verneinung einer Anzeigeobliegenheit des Mieters bei unverschuldeter Unkenntnis von einem den Gebrauch objektiv beeinträchtigenden Mangel ist im Übrigen logische Konsequenz der Bejahung von Zinsminderungsansprüchen schon im Fall nur objektiv gegebener Gebrauchsbeeinträchtigungen wie dies seit der Entscheidung 8 Ob 90/10h der ständigen Rechtsprechung (und der überwiegenden Lehre) entspricht und auch den Revisionsausführungen zugrunde liegt. Bejaht man nämlich Zinsminderungsansprüche schon bei aus objektiver Sicht gegebener Gebrauchsbeeinträchtigung auch dann, wenn der Mieter subjektiv von diesen Mängeln nichts weiß und wissen kann, würde dieses Ergebnis im nächsten Schritt zunichte gemacht, wenn man von einem solchen – die Mängel nicht erkennenden – Mieter verlangen wollte, diese zwecks Behebung dem Vermieter anzuzeigen.

 [54] 10.11. Dies lässt sich letztlich wesentlich besser damit vereinbaren, dass § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB auch eine Gefahrtragungsregel ist, die dem Vermieter (als Eigentümer) die Folgen von ihm nicht verschuldeter Gebrauchsbeeinträchtigungen aufbürdet. Auch hier trifft weder die Beklagte noch die Nebenintervenienten ein Verschulden an den objektiv von Anfang an gefährlichen Elektroinstallationen; sie als Eigentümer haben diese aber gegenüber dem Bestandnehmer, der sie nicht erkannt hat und nicht erkennen hätte können, zu verantworten. Dass die Mieter das Objekt subjektiv unbelastet bis zum Zeitpunkt nutzten, als der Mangel offenbar wurde, lässt daher ihren Mietzinsminderungsanspruch nicht entfallen, ist aber (mit Vonkilch aaO) im Rahmen seiner Bemessung der Höhe nach angemessen zu berücksichtigen.

11. Dieses Ergebnis ist wie folgt zusammenzufassen:

 [55] Die zu RS0126618 vertretene Auffassung, die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB setze eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus, kann für den Fall unverschuldeter Unkenntnis des Mieters von Mängeln des Bestandobjekts nicht aufrecht erhalten werden. In einem solchen Fall trifft die Gefahr eines aus objektiver Sicht nicht dem bedungenen Gebrauch entsprechenden Bestandobjekts den Vermieter als Eigentümer. Dem Mieter steht im Fall unverschuldeter Unkenntnis von einem solchen Mangel bei objektiv vorliegenden Mängeln des Bestandobjekts ein Zinsminderungsanspruch auch ohne eine Anzeige an den Vermieter zu; eine Verpflichtung zur Untersuchung für den Mieter nicht erkennbarer, nur theoretisch denkbarer Mängel des Bestandobjekts kann aus seiner Pflicht nach § 1097 ABGB, dem Bestandgeber ihm obliegende Ausbesserungen anzuzeigen, nicht abgeleitet werden. Der Umstand, dass der Mieter aufgrund der subjektiven Unkenntnis seiner Gefährdung das Objekt weitgehend uneingeschränkt nutzen konnte, ist bei Ausmittlung der Höhe seiner Zinsminderungsansprüche angemessen zu berücksichtigen.

 [56] 12. Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht auf diesen Grundsätzen und bedarf daher keiner Korrektur. Die Höhe des von ihm ermittelten Zinsminderungsanspruchs wird nicht angezweifelt. Der Revision war daher der Erfolg zu versagen.

 [57] 13. Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO. Es mangelt an einer gesetzlichen Bestimmung, die unterlegenen Nebenintervenienten, die allein die Revision erhoben hatten, zum Kostenersatz zu verpflichten (RS0036057). Die Kosten der zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Revisionsbeantwortung hat daher die Beklagte zu tragen, der die Revisionswerber als Nebenintervenienten im Rechtsstreit beigetreten sind und die den weiteren Kostenaufwand der Gegenseite nicht durch Abgabe eines Rechtsmittelverzichts verhindert hat (RS0036057 [T4, T5, T10]).

Leitsätze

• Keine Anzeigeverpflichtung für Mietzinsminderung

  Hat der Mieter unverschuldet keine Kenntnis von objektiv vorliegenden Mängeln des Bestandobjekts, ist eine Anzeige der – dem Mieter unbekannten – Mängeln an den Vermieter nicht Voraussetzung für den Zinsminderungsanspruch. Eine Pflicht zur Untersuchung von theoretisch denkbaren Mängeln besteht für den Mieter ebenfalls nicht.
  Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 176/23b | OGH vom 19.12.2023 | Dokument-ID: 1174134